（2016）浙0782民初16952号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
金碎林与陈良翠、李佳佳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金碎林,陈良翠,李佳佳,浙江万锦房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初16952号原告：金碎林,女,汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：施志建，浙江望朔律师事务所律师。被告：陈良翠，女，汉族，住义乌市。被告：李佳佳，女，汉族，住义乌市。两被告共同委托代理人：吴春燕，浙江星耀律师事务所律师。被告：浙江万锦房地产开发有限公司，住所地：义乌市廿三里街道镇南路6号。法定代表人：黄伟兴，执行董事。委托诉讼代理人：金志诚，浙江星耀律师事务所律师。原告金碎林诉被告陈良翠、李佳佳、浙江万锦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，且被告浙江万锦房地产开发有限公司无法直接送达开庭传票，转为普通程序组成合议庭于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告金碎林及其委托诉讼代理人施志建，被告李佳佳及其委托诉讼代理人吴春燕到庭参加了第一次诉讼；浙江万锦房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原告金碎林及其委托诉讼代理人施志建，被告陈良翠及其委托诉讼代理人吴春燕，被告浙江万锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金志成到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。原告金碎林向本院提起诉讼请求：1、依法确认三被告签订的关于皇冠花园第51幢2单元2603A、2603B房产的《商品房买卖合同》无效。2、依法确认原告与被告浙江万锦房地产开发有限公司于2008年1月16日签订的关于皇冠花园第51幢2单元2603A、2603B房产的《商品房买卖合同》有效。3、三被告共同协助原告办理皇冠花园第51幢2单元2603A、2603B房产的登记手续。事实和理由：2007年3月22日，被告万锦公司向原告预售了坐落于义乌市××里街道××与××路交叉口东北××花园××单元××、××房产（未开盘），原告通过姐姐金玲玲申请银行本票的方式支付了购房款人民币30万元。2008年1月16日，被告万锦公司与原告签订了书面的《商品房买卖合同》，原告依约向被告万锦公司再次支付了22万元的购房款，其中10万元是以银行本票的方式支付，另12万元是以现金存入黄美珍的帐户的方式支付；余下购房款原告按照合同约定支付，当日就与浙江雪峰物业服务有限公司就涉案房产签订了《物业服务合同》。嗣后，原告将购房合同原件放在了中国银行用以办理按揭贷款，被告万锦公司以政策原因为由未依约向义乌市房管处办理商品房预售备案登记。被告万锦公司于2010年2月1日向原告发放了入住通知书一份，约定交房手续办理日期为2010年4月14日至4月16日。2010年4月14日原告前去办理房产交接时，发现被告万锦公司在与原告签订合同之后又将上述房产卖与被告陈良翠、李佳佳，并办理了商品房预售备案登记。经查，被告陈良翠的儿媳妇黄俊英是被告万锦公司法定代表人黄伟兴的老婆黄美珍的侄女，同时黄美珍也是被告万锦公司的股东。被告万锦公司在原告购买上述房产后又将该房产预售给被告陈良翠、李佳佳并办理了备案登记，被告陈良翠、李佳佳在明知上述房产已经卖与原告的情况下，仍然配合被告万锦公司进行上述房产的第二次买卖，严重侵害了原告的合法权益，而且被告万锦公司擅自把购房合同原件从中国银行拿走。原告认为，原告与被告万锦公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告依约交纳了部分购房款，被告万锦公司也将涉案房屋交付给了原告，因此原告与被告万锦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告陈良翠的儿媳妇黄俊英系黄美珍的侄女，被告陈良翠、李佳佳与被告万锦公司签订的合同签订时间在原告签订之后，且对原告先就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并付款的事实是明知的，三被告的行为属于恶意串通，严重侵害了原告的合法权益，三被告之间签订的合同应属无效；原告有权要求三被告协助办理登记手续。为维护原告的合法权益，原告依法起诉至法院，望判如所请。被告陈良翠、李佳佳辩称：陈良翠、李佳佳与浙江万锦房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思，合法有效。陈良翠、李佳佳按合同约定缴足了购房款。陈良翠、李佳佳已办理商品房预售合同登记备案。陈良翠、李佳佳已合法占有案涉房屋。陈良翠、李佳佳对浙江万锦房地产开发有限公司与原告之间存在房屋买卖关系一事并不知情，双方不存在恶意串通。被告浙江万锦房地产开发有限公司辩称：应当驳回原告的诉讼请求。其理由如下：1、被告陈良翠、李佳佳与被告公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且已实际履行。首先，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。其次，被告公司认可被告陈良翠、李佳佳提供的收据的真实性，也认可涉案购房款已实际付清。最后，该《商品房买卖合同》已实际履行，双方签订合同后，被告公司已将涉案房屋交付给被告陈良翠、李佳佳实际居住使用至今。2、原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》已实际解除。第一，2008年底，按照合同约定，被告公司书面通知原告前来办理按揭手续，支付剩余购房款。但原告一直推诿，拒不提供办理手续所需的户籍证明等材料，也拒绝办理相关手续，导致合同无法继续履行。第二、原告与被告公司一方已达成了协议，被告公司同意退还购房款，原告也已放弃涉案房屋。纵观原告提供的询问笔录，原告在笔录中已明确选择解除涉案合同，要求被告公司返还购房款。因此，原告现在其实要求确认合同有效既与事实不符，也违背了诚实信用原则。3、原告已支付购房款具体金额的问题。被告公司对该购房款金额是有异议的，因为有部分购房款原告并未提供任何付款或收款凭证。另，被告公司认为该金额的认定与本案不属于同一法律关系，不影响本案的审理结果。综上，被告公司认为原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告金碎林向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据1、结婚证一份，证明金碎林与高从铜是夫妻关系的事实。证据2、《商品房买卖合同》复印件两份（残缺的，只有13页），证明被告万锦公司在2008年1月16日与原告就皇冠花园第51幢2单元2603A、2603B房产签订了《商品房买卖合同》且合同成立的事实；合同第二十五条约定，商品房预售的自本合同生效之日起30日内由出卖人向义乌市房管处申请备案，第六条约定余款在主体结顶时付清。证据3、中国银行本票申请书两份，证明原告于2007年3月22日通过原告姐姐金玲玲申请银行本票的方式支付了购房款人民币30万元；2008年10月21日又以银行本票的方式支付了购房款人民币10万元的事实。证据4、入住通知书一份。证据5、义乌市皇冠花园物业服务告知一份。共同证明被告万锦公司已经于2008年1月16日与原告签订合同后就将涉案房产实际交付给原告使用的事实。证据6、公司基本情况一份，证明浙江皇冠控股集团有限公司的登记情况，黄伟兴、黄美珍系浙江万锦房地产开发有限公司股东的事实。证据7、立案受理通知书、民事裁定书各一份，证明原告因本案于2016年4月8日向贵院起诉，后撤诉的事实。在2016年4月8日之前还有一个关于这个房产的诉讼，后来因为没有缴纳诉讼费做自动撤销处理。证据8、不动产登记二份，证明被告浙江万锦房地产开发有限公司将涉案房产预售给被告陈良翠、李佳佳的事实。证据9、询问笔录六份十七页，证明万锦公司有收到过52万元购房款，案涉房屋转售第三人等相关事实，被告浙江皇冠控股集团有限公司与原告有签订过商品房买卖合同的事实，黄伟兴自认原告所交房款已经达到要求的事实（2016年11月24日笔录第二页第七行）。房子主体2009年结顶，这个时候房子已经转卖给陈良翠、李佳佳。原告选择按揭的付款方式，就合同原件的去向，黄伟兴已经说得很明确了。被告陈良翠、李佳佳对上述证据质证如下：对证据1无异议。对证据2原告方应该提供证据原件予以核对，内容残缺的理由是原告自行主张的。其理由是否成立被告并不知情，对该组证据三性均有异议，关于主体何时结顶，原告方没有提供证据，无法达到证明目的。对证据3第一张本票上没有明确用途，不能达到原告的证明目的，第二张本票申请书虽然有明确购房用途，但是没有明确购买哪一处房产，因此不能达到证明支付本案涉案房屋的证明目的。对证据4、5的物业服务告知是签订于2008年1月16日，该时间是原告与被告公司签订商品房买卖合同的时间，并不能证明被告公司将房屋实际交付原告，无法达到证明目的。对入住通知书三性均有异议，原告至今未支付购房余额，被告公司向原告发放入住通知书不合常理。入住通知书是有空白件放在那里的，原告有自行添加的可能。证据6没有异议。证据7案件受理通知书的时间来看是2016年4月8日，该时间在距离原告知道被告公司将讼争房屋另行出售给第三人的时间2010年底相隔六年之久，在其提起这一次诉讼的时候，诉讼时效就已经超过，而且该次诉讼因为其未缴纳诉讼费，陈良翠、李佳佳不可能收到起诉状，因此达不到诉讼时效中断的证明目的。对证据8没有异议。对证据9关于万锦公司有收到52万元购房款，案涉房屋转卖第三人，万锦公司与原告有签订过买卖合同的证明目的没有异议；但是由于原告提供的商品房买卖合同残缺，对于签订的合同中是否有不利于原告自身的内容被告不清楚；黄伟兴自认购房款已经达到了原告及被告公司与中国银行签订按揭合同的要求，而不是原告所主张的购房款达到要求，不能达到原告的证明目的。2010年12月30日的笔录第三页第二、三行，“因为前段时间我妹妹在他那里买了一套房子后，他把我妹妹的那套房子卖给了别人，我和妹妹是向他要钱的”，结合商品房买卖合同第七条违约责任就是有关逾期支付购房款，出卖人有权解除合同的内容，应该可以证明原告方是认可了被告公司不向其履行合同交付房屋的义务，而是主张退款。2016年11月24日黄伟兴在笔录第二页十四、十五、十六也曾提到过按照合同付款的约定，要求是在90天内支付尾款，期间我们也发过律师函，也通过公证的方式来通知原告等三十几个人来支付尾款，后面的内容虽然也陈述了不太清楚原告是否有收到过这些文书，被告认为这是黄伟兴认识上的错误，如果是公证送达，就不存在对方无法收到文书的情况。被告浙江万锦房地产开发有限公司对上述证据质证如下：证据1没有异议。证据2真实性没有异议，但是被告公司认为该房屋买卖合同已经实际解除。证据3没有异议。证据4、5三性均有异议，在合同签订后，被告公司已通知原告前来办理按揭手续，但原告并未配合也未缴纳剩余的购房款，所以被告公司不可能在原告未交清购房款的情况下向其发放入住通知书及物业服务告知书。证据6没有异议。证据7真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性。证据8真实性、合法性没有异议，当时确实办理过相关手续。证据9真实性、合法性没有异议，证明目的有异议。该证据恰恰证明了原告与被告公司之间已经就涉案商品房买卖合同的解除达成了合议，原告在笔录中一直强调要求被告公司法定代表人返还购房款。本院对上述证据认证如下：证据1真实性没有异议。证据2虽然存在残缺，但被告公司对其认可，其真实性应予确认。证据3真实性予以确认。证据4、5虽然是原件，但不符合交易习惯，且被告公司不予以认可，不能作为认定案件事实的依据。证据6真实性予以确认。证据7真实性予以确认。证据8真实性予以确认。证据9真实性予以确认，能证明原告已支付购房款52万元，原告曾与被告公司法定代表人就购房款的处置发生过纠纷，但不能证明原告与被告公司就解除商品房买卖合同达成合意。被告陈良翠、李佳佳向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据1、编号为2009-04-00246、2009-04-00247的商品房买卖合同一份，证明被告陈良翠、李佳佳与被告浙江万锦房地产开发有限公司就皇冠花园51幢2单元2603A、2603B房屋达成购买合意并签订买卖合同的事实。证据2、浙江万锦房地产开发有限公司收款单一份，证明被告陈良翠、李佳佳支付购房款的事实。证据3、义乌市不动产登记中心预售房屋证明两份，证明被告陈良翠、李佳佳就皇冠花园51幢2单元2603A、2603B房屋办理商品房预售合同登记备案的事实。证据4、房屋交接清单一份、照片六张、浙江雪峰物业服务有限公司收款收据两份、收款凭证一份、历月电费明细一份，证明被告陈良翠李佳佳实际、合法占有房屋的事实。原告金碎林对被告陈良翠、李佳佳提交的上述证据质证如下：证据1真实性有异议，原告认为合同成立但无效，合法性有异议，该合同是被告陈良翠、李佳佳与被告公司恶意串通所签订，关联性有异议，原告的商品房预售许可证是售许字2007第16号，而被告提供的商品房买卖合同的预售许可证号与原告和被告公司签订的商品房买卖合同中的预售许可号一致：该合同签订于2009年4月14日，而原告与被告公司签订的时间是2008年1月16日，原告的合同在先；原告选择按揭支付而被告选择是全额支付，原告的价款与被告陈良翠、李佳佳是一致的，被告陈良翠、李佳佳是否实际支付了购房全款原告方持怀疑态度。证据2三性均有异议，原告认为该收款单无法达到被告的证明目的，就收款单上的金额被告应进一步说明款项的形式、支付的方式、以及就款项交付的相关事宜。证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，预售房产登记证明中备注处明确写着未预告登记，商品房买卖合同的备案登记与商品房预售预告登记是否有同一效力，原告方认为商品房买卖合同的备案登记是没有效力优先性的。证据4房屋交接单三性均有异议，因为在这个房屋交接单之前被告公司已经向原告发放了入住通知书，一套房子不可能两次入往交接。对照片、收款收据、收款凭证、历月电费明细真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，不能达到被告证明其合法占有的证明目的，因为被告的占有行为是没有法律依据的行为。被告浙江万锦房地产开发有限公司对上述证据质证如下：证据1没有异议，双方签订过商品房买卖合同且已实际履行。证据2没有异议，当时因为公司资金紧张，公司都会建议购房者采用现金交付的方式。证据3证据没有异议。证据4证据没有异议。本院对上述证据认证如下：证据1真实性予以确认，其效力结合案件的其他事实予以判定，该证据本身无法证明被告陈良翠、李佳佳与被告公司存在恶意串通的行为。证据2被告陈良翠、李佳佳不能提供购房款款项来源的依据，从被告公司的银行帐户上也不能反映出被告公司已收到上述款项入帐。为此，票据本身的真实性予以确认，但不能确认票据记载的金额数量。证据3真实性没有异议，但这仅是预售备案登记而不是预告登记，不具有对世性，只是房地产开发公司的单方行为。证据4真实性予以确认，但其合法性要建立在商品房买卖合同有效性上。另外，根据原告申请，本院对被告万锦公司在银行的全部开户帐户及黄美珍的01002219456帐户进行了查询，发现被告万锦公司的全部开户帐户及黄美珍的上述帐户在2009年4月期间均没有显示出收到过被告陈良翠、李佳佳1050741万元购房款。经审理查明：金碎林与高从铜是夫妻关系。被告李佳佳的外祖父与被告万锦公司的股东黄美珍是同母异父的兄妹。浙江万锦房地产开发有限公司成立于2005年11月23日，开发建设了“皇冠花园”房地产项目，取得了售许字（2007）第16号商品房预售许可证。2007年3月22日，原告认购了被告万锦公司开发的“皇冠花园”第51幢2单元2603A、2603B的房产，并支付购房款30万元。2008年1月16日，被告万锦公司与原告签订了《商品房买卖合同》，原告选择按揭贷款的方式支付购房款。合同约定：2603A应付购房款512877元，2603B应付购房款537864元。选择办理个人住房按揭贷款的工程进度达到±0.00时2603付197877元、2603B付222864元，工程进度达到主体结顶时余款在按揭时全部付清。合同第七条规定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十五条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向义乌市房管处申请登记备案。2008年10月21日，原告支付了10万元购房款。到中国银行分行为原告申请办理按揭贷款时，银行审查发现原告不符合按揭贷款的条件，为此，银行通知原告无法办理按揭贷款手续。嗣后，原告向被告万锦公司另行支付了购房款12万元。2009年4月14日，被告万锦公司与被告陈良翠、李佳佳签订了“皇冠花园”第51幢2单元2603A、2603B房产的《商品房买卖合同》，并进行了房屋交接。次日，被告万锦公司向被告陈良翠、李佳佳开具了一份1050741元的收款单。2009年4月16日，被告万锦公司为被告陈良翠、李佳佳在义乌市不动产登记中心进行了预售备案登记。目前，上述房产由被告陈良翠、李佳佳居住使用。2010年2月，原告发现本案讼争房屋已由被告万锦公司另行销售给被告陈良翠、李佳佳。2010年12月28日，原告跟其金玲玲到被告万锦公司的法定代表人黄伟兴居住处讨要已付购房款，双方发生纠纷，黄伟兴将原告和她姐姐金玲玲打伤。本院认为：原告与被告万锦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告万锦公司应当在2008年1月16日起30日内，向义乌市房管处申请登记备案，但被告万锦公司未有登记备案，存在违约。原告在签订合同时选择按揭贷款的方式支付购房款，在得知自身不符合按揭条件时，应当及时与被告万锦公司协商确定购房款的支付方式。从原告事后曾支付12万元购房款来看，原告选择了分期付款的方式，而分期付款约定主体结顶时付至总房款的95%，余款在房屋交付使用前一次性付清。原告至今仅付52万元，未达到主体结顶时付至总房款的95%的额度，且没有证据证明在90日内就继续履行与被告万锦公司达成协议，为此，被告万锦公司有权解除与原告间的商品房买卖合同。虽然原告曾就要求退还购房款与被告万锦公司的法定代表人发生纠纷，但被告万锦公司没有证据证明双方已经通知解除或协议解除合同，为此，原告与被告万锦公司签订的商品房买卖合同仍然处于继续履行状态当中。原告和被告万锦公司是选择继续履行还是解除合同，处于不确定状态中，且原告未付清全部购房款，原告要求被告协助办理本案讼争房产的过户登记手续，不予支持。在原告与被告万锦公司的合同未解除的情况下，被告万锦公司就将本案讼争房屋再次销售给被告陈良翠、李佳佳，并进行商品房预售备案，属于一房二卖，损害了原告的合法权益，应当认定为无效。虽然被告李佳佳的外祖父与被告万锦公司的股东黄美珍是同母异父的兄妹，但并不能就此判定必然存在恶意串通的情形。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条的规定，判决如下：一、原告金碎林与被告浙江万锦房地产开发有限公司于2008年1月16日签订的关于皇冠花园第51幢2单元2603A、2603B房产的《商品房买卖合同》有效。二、被告陈良翠、李佳佳与被告浙江万锦房地产开发有限公司于2009年4月14日签订的关于皇冠花园第51幢2单元2603A、2603B房产的《商品房买卖合同》无效。三、驳回原告金碎林的其他诉讼请求。案件受理费13800元，公告费260元，由原告金碎林自负13720元，由被告浙江万锦房地产开发有限公司负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴红生人民陪审员 刘森荣人民陪审员 金鲜燕二〇一七年七月二十八日书 记 员 张俊明 更多数据：