（2017）甘0123民初389号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-10-26
案件名称
兰州煜峰工业园集团有限公司和刘传金合同纠纷一审民事判决书
法院
榆中县人民法院
所属地区
榆中县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兰州煜峰工业园集团有限公司,刘传金
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条
全文
甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0123民初389号原告：兰州煜峰工业园集团有限公司，住所地:榆中县。统一社会信用代码：91620123784004519J法定代表人:张潇夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：艾力涛，该公司董事长助理。被告刘传金，男，汉族，1965年11月5日出生，住兰州市城关区，居民。委托诉讼代理人：朱青，甘肃正鼎律师事务所律师。原告兰州煜峰工业园集团有限公司与被告刘传金土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兰州煜峰工业园集团有限公司的委托诉讼代理人艾力涛，被告刘传金及其委托诉讼代理人朱青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰州煜峰工业园集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2008年5月4日签订的《土地租赁合同》并返还租赁物；2、依法判令涉案土地上的附着物归原告所有；3、依法判令被告向原告支付土地租赁费240552元（暂计算至2016年12月31日），水电费2237.85元（暂计算至2017年1月15日）、物业管理费176506元（暂计算至2017年1月3日），租赁费滞纳金68557.32元、水电费滞纳金477.47元（上述两项滞纳金暂计算至2017年2月15日），上述费用共计488330.64元，并按实际解除合同及付清上述费用的时间支付上述各项费用及滞纳金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月4日原、被告双方签订了《土地租赁合同》，约定原告将位于兰州煜峰工业园内的10.23亩土地出租给被告使用，租赁期限自2008年7月1日至2026年6月3日。2015年原告响应兰州市委号召，需对园区现有建筑进行升级改造，被告租赁的土地亦在改造范围内。原告多次与被告协商拆迁及补偿事宜，但被告至今仍拒绝将土地交于原告，且至今未交付2015年、2016年两年的土地租赁费，2015年4月1日至今的物业管理费、亦未交付水电费。依照双方《土地租赁合同》第7条约定，被告不按时缴纳土地租赁费的每年按年租金的1%收取滞纳金。拖欠超过两个月的，原告有权单方解除合同，且土地地表附着物产权归原告所有被告不得向原告索要任何费用。被告拖欠原告土地租赁费、水电费、物业管理费的行为符合上述协议。现原告诉讼法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘传金辩称：第一，被告不存在违约行为，即不存在拖欠原告土地租赁费的行为，根据双方合同约定，被告应支付原告土地租赁费180214元是2015年7月1日至2016年12月31日的租赁费，被告已经支付土地租赁费120276元，同时原、被告双方签订的《付房租款说明》约定原告尚欠被告库房租金80640元，双方租金折抵后，被告多支付租金20702元，因此原告不存在违约事实。对原告主张因拖欠土地租赁费而单方解除土地租赁合同不予认可。第二，对原告主张的物业费、水电费部分被告不予认可。双方签订的是《土地租赁合同》并非物业管理协议，未形成物业管理的权利义务关系。同时，双方对物业管理费未进行约定，被告用缴费卡预付水电费的方式缴纳水电费，不存在拖欠水电费和物业管理费的情况。原告主张要求被告支付物业费、水电费没有事实依据。第三，《土地租赁合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，双方应严格履行合同的权利义务内容。原告在合同履行期尚未届满的情况下，虚构事实，用政府升级工业园为单方违约理由终止租赁合同，以此来逃避违约责任，违背诚实信用原则构成严重违约。经本院审理认定的事实如下：2008年5月4日以原告为甲方以被告为乙方的双方当事人签订了一份《土地租赁合同书》，约定乙方向甲方租赁土地面积10.23亩，租赁期限18年，自2008年7月1日起至2026年6月31日止。自2008年7月11日起至2014年6月31日，每亩土地每年租赁费12000元，前6年每2年向甲方支付一次租金合计每次租赁费240552元。自2014年7月1日起至2017年6月31日每年每亩土地租赁费12000元，合计每年租金120276元。自2017年7月1日起至2026年6月31日止，每年每亩土地租费16000元，合计每年租费160368元。甲方负责提供自来水源供乙方接通，甲方负责提供电源供乙方使用。乙方按时缴纳水电费并承担或分摊总表线路的一部分电量损耗，其拖延每日按万分之五缴纳滞纳金，电量损耗为每度1.08元，电费执行每度0.8元，水费执行每吨2.95元，物业管理费没有约定具体数额。租赁期满后乙方租赁区域内的一切地表附着物的产权归甲方所有，乙方不得拆除或毁损或向甲方要求补偿。双方在违约责任中约定：1、因甲方原因，使乙方不能使用租赁物，应对乙方地表附着物（房屋）进行补偿，双方约定的补偿办法为，将乙方所建的附着物的投资额（总价值）按乙方租期18年分为18份，乙方每使用一年附着物的投资额（总价值）减去一份，以此类推，甲方向乙方补偿的是乙方所租土地剩余的年份所含附着物价值。甲方向乙方赔偿后乙方所建的附着物产权归甲方所有。乙方附着物的投资额（总价值）在乙方建设完成后，由甲乙双方共同确认签字认可。（1）、乙方不按时缴纳租赁费每天按年租金1%加收滞纳金，如拖欠超过两个月，甲方可单方解除合同，土地地表附着物产权归甲方所有，乙方不得向甲方索取任何费用。（2）、因乙方不按时缴纳水电费、物业管理费超过十五天，甲方有权停电、停水，超过三个月终止合同。（3）、合同未到期乙方停止租赁，须向甲方支付年租金30%作为违约金。在该份合同中加盖了原告的公司印章，并有原告法人张潇夫的个人签名，被告也签名确认。合同签订后，原告依约将租赁土地交付给被告使用，被告在收到土地后自2008年7月1日至2014年7月1日按约定履行了其的付款义务。现双方按照合同约定履行第二阶段即2014年7月1日起至2017年6月31日的义务，2015年6月25日被告以转账方式向原告法定代表人张潇夫在兰州银行的账户中转账支付了现金120276元，用途为交付土地租金。2015年9月18日原告公司人员林奇辉与被告刘传金签订了《付房租款说明》，约定原告租赁被告库房两间共计560平方米，租赁费每平方米每月12元计算，共计费用60480元。租赁期间（2015年4月1日至2015年12月31日），2015年9月2日原告向被告支付了房屋租金60480元。另查明：2015年4月7日原告名称由之前的兰州煜峰工业园有限公司变更为兰州煜峰工业园集团有限公司。对原、被告签订的《土地租赁合同书》，由被告租赁原告土地使用的事实原、被告双方均无异议。对原告名称由签订合同时的兰州煜峰工业园有限公司变更为现在的兰州煜峰工业园集团有限公司的事实，被告无异议，对以上原、被告无异议的事实，本院予以确认。对原告提供的《土地使用权证书》的真实性、客观性及证明目的，被告均无意义，本院予以确认。对原告提供的《内资公司变更通知书》的真实性、客观性及证明目的，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的《土地租赁合同书》中的租赁土地面积被告有异议，认为面积与实际不符，对其他内容均无异议，本院予以确认。但对原告提供这这份证据的证明目的被告有异议，认为该份证据不能证明被告未按时支付土地租赁费和水电费、物业费构成违约，原告可单方解除合同。该份合同只约定了原、被告双方的违约责任如何认定，但并不能依据该合同就认定被告违约。且该份合同中对物业费的数额、支付方式、期限等内容均约定不明，应视为合同中物业费约定不清，双方在事后就物业费又未补充约定，原告要求被告支付物业费事实依据不足。对原告提供的《土地租赁合同书》中用以证明被告存在违约行为，其可单方解除合同的证明目的，被告不予认定。对原告提供的刘传金（K01）库区欠费明细表的真实性、客观性及证明目的，被告均有异议，认为该份明细表是原告单方制作，不能证明被告拖欠了原告水电费及物业费和滞纳金。该份明细表系原告单方制作，没有被告签名确认，也未附相关拖欠水、电费的职能部门出具的正规的收费票据。物业费系双方约定不明，原告也没有提供收取物业费的依据。对原告提供的该份证据的证明目的，本院不予确认。对被告提供的中国银行股份有限公司兰州市滨河支行的汇款凭证的真实性、客观性原告没有异议，本院予以确认。但对证明目的原告有异议，认为不能证明该笔款项是支付被告拖欠的2015年土地租赁费。该份证据中的收款人为原告法人张潇夫，数额为120276元和原、被告在《土地租赁合同书》中约定的2014年7月1日至2017年6月31日租金数额120276元相吻合，被告在向张潇夫汇款时明确注明该笔款项用途是交土地租金。张潇夫收取该笔款项的行为应当视为收取了被告缴纳的2015年度土地租金。对被告提供的该份证据，本院予以确认。对被告提供的《付房租款说明》、2014年7月9日的《收据》和《进账单》的真实性、客观性原告没有异议，但对被告用以证明其以原告拖欠其的库房租赁费折抵其拖欠原告的土地租赁费的证明目的，原告有异议。认为原告并没有同意让被告以拖欠的土地租赁费折抵其公司拖欠被告的库房租赁费。原、被告双方签订的《付房租款说明》，并不是双方约定以土地租赁费折抵库房租赁费的协议，被告始终也没有告知原告要以库房租金折抵土地租赁费，原告也没有折抵的意思表示。原告已经向被告支付了库房租金60480元。虽然截止2016年12月31日原告还在租赁被告的库房，但被告并未向原告书面或口头通知，通知原告以库房租金折抵土地租金。被告单方面以自己的意志认为原告也同意折抵行为，没有任何事实及法律依据。被告提供的《付房租款说明》不能证明其已经以原告拖欠其的库房租金折抵了其拖欠原告的土地租赁费，其已经向原告付清了全部土地租赁费不存在违约行为，对该份证据的证明目的，本院不予确认。对被告提供的拆迁通知书两份的真实性、客观性原告没有异议，本院予以确认。但对被告用以证明原告虚构事实，干扰被告正常经营活动，企图终止土地租赁合同，构成严重违约的证明目的，原告有异议，认为拆迁通知与本案无关属于另一案件。拆迁通知书只能证明在2015年4、5月份原告曾经有单方提前解除租赁合同的意向，但被告并不同意，原告想要单方解除合同的目的并未实现，双方签订的土地租赁合同并未因拆迁通知书而解除，而是继续在履行过程中。拆迁通知书不能证明原告虚构事实，企图单方解除合同，构成严重违约。对被告提供的拆迁通知书的证明目的，本院不予确认。对被告提供的《房地产评估报告》的真实性，原告没有异议，但对关联性有意义，认为是由被告单方委托与本案无关，对证明原告单方解除合同给被告造成经济损失363.64万元的证明目的有异议。对被告提供的《房屋租赁合同》18份的真实性、客观性及证明原告单方解除合同给其造成经济损失581.076万元的证明目的原告有异议。认为虽然被告有权出租房屋，但被告在签订的土地租赁合同中违约了。被告提供的以上证据用以证明，原告单方解除合同对其造成的经济损失，原告赔偿被告经济损失的前提是原告存在违约行为，但在不能证明原告是否存在违约行为的前提下根本谈不上赔偿损失。被告所谓的经济损失只是被告单方计算，并未实际发生。对被告提供的《房地产评估报告》和《房屋租赁合同》的证明目的，本院不予确认。对被告提供的《房地产评估报告》和《房屋租赁合同》证明其修建库房花费的费用和原告单方面解除合同对其造成的经济损失属另一法律关系，被告可另案起诉。对被告提供的收据用以佐证收据上的收款人和付房租款的收款人系同一人，是原告公司的职工的证明目的。对收据的真实性，原告没有异议，但认为收据记载的收款时间是在2014年与本案无关，对证明收据上的收款人与付房租款说明中的签约人是原告职工的证明目的，本院予以确认。对被告提供的预付水电费单据用以证明自己向原告交清了水电费，对该份证据的真实性、客观性原告无异议，本院予以确认。但对证明目的，原告有异议，认为被告预交的是600元，但其诉求的是1000元与本案无关。被告提供的预付水电费单据只能证明其预交了水电费，但不能证明其实际使用了多少水、电，是否存在拖欠，是否已经全部付清。对被告提供的预交水电费单据的证明目的，本院不予确认。本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，且不违反法律、行政法规定强制性规定，应受法律保护。合同签订后双方当事人都按照合同约定履行了各自的义务即原告履行了向被告交付租赁土地的义务，被告收到交付土地后开始经营。该份合同的履行期限分三个阶段，每个阶段的租赁期限、土地租赁价款都各不相同。原、被告双方已经履行了该合同第一阶段2008年7月1日至2014年6月31日期间的义务。现合同处于第二阶段即2014年7月1日至2017年6月31日期间，原告诉称被告未向其缴纳2015年、2016年度的土地租赁费属违约行为，其可单方解除合同。但被告辩称其应支付原告土地租赁费180214元，其以银行转账方式向原告法人张潇夫转账支付120276元，用原告拖欠其的库房租赁费80640元折抵向原告支付且多支付了20702元，不再拖欠原告土地租赁费，也没有违约。对被告于2015年6月25日以银行转账方式向原告法人张潇夫支付款项120276元，对此原告予以否认。但从被告转账时间和转账数额来看，都与原、被告签订的《土地租赁合同书》中第二阶段约定的土地租赁费价格和支付时间相符。虽然被告将款项支付给了原告的法人没有支付给原告，但被告有理由相信原告法人就是代表原告在收取土地租赁费，原告法人收取被告款项的行为视为原告收取被告缴纳的土地租赁费。被告向原告法人支付的120276元是被告应付的2015年度土地租赁费，但自2016年7月1日后被告却未按约定向原告支付土地租赁费，被告称以原告拖欠其的库房租金80640元折抵欠原告的土地租赁费且其还多支付了款项。对折抵一事，原告明确不予认可，我国法律规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。当事人主张低效的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。本案中被告拖欠原告2016年6月30日后的租赁费没有支付，即被告对原告负有债务，但从被告提供的《付房租款说明》内容看，原、被告关于库房出租的时间是在2015年4月1日至2015年12月31日截止，法院也未裁决，不能确定原告否拖欠了被告的库房租金，即不能确定原告是否对被告负有债务。从签订的合同来看，一个是土地租赁合同，一个是库房租赁合同，两个合同的标的物也不相同。被告主张抵消债务，也未按照法律规定向原告发出书面或口头通知，原告不知道被告折抵债务的意思表示，故被告所述折抵债务既无事实依据又无法律依据，对原告无任何法律约束力。从2016年6月30日截至目前被告在再未向原告支付过土地租赁费，被告的行为违反了双方在《土地租赁合同书》第七条违约责任中乙方违约责任第2条“乙方拖欠土地租赁费超过两个月，甲方可单方解除合同，土地地表附着物产权归甲方，乙方不得向甲方索取任何费用”的规定，被告应按照合同约定承担违约责任。原告要求被告支付水电费，向法院出具了由其自己书写的欠费明细单，再未能提供其他证据予以佐证，原告出具的明细单不能证明被告拖欠了其的水电费。原告要求被告支付物业管理费，对物业管理费原、被告双方在《土地租赁合同书》没有约定具体数额、也没有约定由被告支付物业管理费，原告提供的欠费明细单只是原告自己书写的单方凭证未得到被告认可签字，原告也没有提供制作依据，原告不能证明被告拖欠了其的物业管理费。综上，对原告要求解除与被告签订的《土地租赁合同书》，返还租赁土地的诉讼请求予以支持。对原告要求判令被告将建在租赁土地上的所有附着物产权归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付拖欠土地租赁费的诉讼请求，予以支持，但应当按实际查明的数额计算。原、被告双方约定被告不按时交纳土地租赁费未超过两个月的按年租金额的1%收取滞纳金，如拖欠超过两个月则对是否收取滞纳金没有约定，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付拖欠水、电费和物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿其修建库房的费用和赔偿因原告单方解除合同给其造成的经济损失的请求属损害赔偿的法律关系，与本案属于不同的两个法律关系，被告可以另案起诉，且在本案中被告也未提起反诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、解除原告兰州煜峰工业园集团有限公司与被告刘传金于2008年5月4日签订的《土地租赁合同书》；二、被告刘传金向原告兰州煜峰工业园集团有限公司返还租赁的土地10.023亩；三、被告刘传金建在租赁的10.023亩土地地表上所有附着物产权归原告兰州煜峰工业园集团有限公司所有；四、被告刘传金给付原告兰州煜峰工业园集团有限公司2016年7月1日至2016年12月31日的土地租赁费60138元；以上二、三、四项于判决生效后三十日内履行完毕。五、驳回原告兰州煜峰工业园集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8624.96元，由原告兰州煜峰工业园集团有限公司负担7950元，被告刘传金负担674.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张成功审 判 员 陶兴满人民陪审员 魏玉强二〇一七年七月二十八日书 记 员 吴 晗 微信公众号“”