（2017）琼02民初53号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-09-11
案件名称
三亚福星房地产开发有限公司与海南东兰投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三亚福星房地产开发有限公司,海南东兰投资有限公司,李建平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民初53号原告：三亚福星房地产开发有限公司被告：海南东兰投资有限公司第三人：李建平原告三亚福星房地产开发有限公司（简称福星公司）诉被告海南东兰投资有限公司（简称东兰公司）、第三人李建平商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福星公司的委托诉讼代理人李盛华，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚、第三人李建平的委托诉讼代理人夏洪录、邢亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福星公司向本院提出诉讼请求：一、确认福星公司与东兰公司关于三亚市河西区外贸路新浪国际公馆西塔楼29层1-3201号房的《商品房买卖合同》有效；二、东兰公司协助福星公司办理该房产的过户手续，并按法律规定承担销售方的相应税费；三、诉讼费用由东兰公司承担。事实与理由：2013年4月11日，福星公司与东兰公司订立《商品房买卖合同》，约定东兰公司将位于三亚市××区1号房屋出卖给福星公司，房屋总价款为4579901元。合同订立后，福星公司支付了部分房款，并接收了该房，对房屋进行装修并一直居住至今。福星公司入住后一直找东兰公司要求办理过户手续，但东兰公司拒绝，为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。东兰公司辩称，对福星公司的诉讼请求没有异议。李建平述称，一、福星公司与东兰公司之间不存在真实的房屋买卖关系。福星公司法定代表人刘竹林于2016年11月10日在法院所做的笔录中清楚说明是魏泽诚与其发生借款关系，为保证魏泽诚能还上400万元就拿三套房做抵押，个人买房是限购的，公司买房是不限购的，所以就以公司名义签订三套《商品房买卖合同》。福星公司自认的事实和个人之间的转账记录相互印证，既说明借款主体是魏泽诚不是公司，也说明福星公司与东兰公司之间不存在真实的房屋买卖关系，而是以签订《商品房买卖合同》的形式作为借款担保。既然双方之间不是真实的房屋买卖合同关系，那么福星公司以《商品房买卖合同》纠纷案由起诉与法庭查明的事实不一致，且福星公司拒绝变更诉讼请求，依法应当驳回福星公司的诉讼请求。二、福星公司认为其签订的《商品房买卖合同》不属于担保行为而是以房抵债，该说法站不住脚。如果是以房抵债，那么抵债应当发生在借款到期不能偿还时，而本案《商品房买卖合同》签订日期是2013年4月11日（因该合同未备案，真实形成时间无法判断），款项实际借出时间却分别在2013年4月11日和4月17日，款项尚未借出、也未发生到期不能偿还的事实就先签订《商品房买卖合同》，显然是担保行为而非以房抵债。而且按福星公司的说法，借款仅400万元，涉案单套房屋价格都已超过400万元，三套房的超高价值怎么可能”抵债”400万元，这显然也不符合以房抵债的特征。三、福星公司与东兰公司之间的《商品房买卖合同》属于无效合同。因双方之间并无房屋买卖的真实意思表示，而是以《商品房买卖合同》作为借款担保，故《商品房买卖合同》因意思表示不真实而应认定无效。同时福星公司主张签订《商品房买卖合同》的目的是东兰公司不履行到期债务时房屋归福星公司所有，这种签订《商品房买卖合同》作为担保偿还借款的行为，违反了物权法第186条和担保法第40条关于禁止流质抵押的强制性规定，同样也属无效行为。综上，福星公司的主张于法无据，应当驳回其无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福星公司提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》、住宅使用说明书及住宅质量保证书；2、银行卡取款业务回单二张；3、《收据》。证明福星公司与东兰公司签订了关于涉案房屋的买卖合同并交付了房屋，福星公司已实际控制房屋。电白公司对《商品房买卖合同》和《收据》的真实性、合法性及证明内容均不予认可，对银行卡取款业务回单的真实性无异议，但对其关联性和证明内容均有异议。电白公司提供了如下证据：1、三房预许字（展期）[2010]046号《商品房预售许可证》，证明东兰公司与福星公司的《商品房买卖合同》未办理预售备案，不能证明该合同真实形成的时间是在查封之前。2、（2013）三亚民保字第6号、6-1号民事裁定书、（2013）三亚民保字第7号民事裁定书、送达回证。证明2013年5月23日，法院已经作出诉前财产保全裁定查封了涉案房屋，2013年6月14日查封裁定书已经送达东兰公司，在查封期间不得对房屋进行处分，包括未交房的不得交房；东兰公司在明知房屋已经查封的情况下仍于2013年8月10日办理交付手续，显然是恶意的，该交房行为不合法，不产生合法交房的效力。福星公司对上述证据的真实性均予认可，但对证明内容有异议。本院对福星公司提交的证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，对电白公司提供的证据的真实性及证明内容均予认可。经审理查明，位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月28日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2013年4月11日，福星公司与东兰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：福星公司购买东兰公司的新浪国际公馆西塔楼29层1-3201号房，建筑面积100.41㎡，套内建筑面积79.36㎡，总价4579901元。合同第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》未备案登记。2013年4月11日，康淑芬（刘竹林妻子）向魏泽诚帐户汇款200万元，2013年4月17日，康淑芬向魏泽诚帐户汇款200万元。2013年4月15日，东兰公司向福星公司出具《收据》，内容为：”现收到福星公司交来购我司新浪国际公馆三套房的房款共400万元。注明：此笔款是康淑芬帮福星公司汇的（以银行汇款为准），三套房的明细：1-3101、1-3201、2-3202”。福星公司及东兰公司均认可康淑芬所汇400万元为东兰公司向福星公司的借款，东兰公司将包括涉案房屋在内的三套房与福星公司签订《商品房买卖合同》，作为上述400万元借款的担保。福星公司于2013年8月10日占有涉案房屋。2013年5月23日及6月19日，本院在审理申请人李建平与被申请人东兰公司借款合同纠纷一案中分别作出（2013）三亚民保字第6号民事裁定书及（2013）三亚民保字第6-1号民事裁定书，预查封了东兰公司名下位于三亚市外贸路”新浪国际”（原名滨海豪庭）西塔楼29层整层［产权证号为三房预许字（2010）XXXX号］的房屋产权价值人民币370万元部分。该裁定书于2013年6月9日送达给三亚市住房和城乡建设局，于2013年6月14日送达给东兰公司。另查，2016年12月13日，本院就原告福星公司诉被告东兰公司、第三人李建平商品房销售合同纠纷一案作出（2016）琼02民初125号民事裁定书，以本院认定福星公司与东兰公司之间为民间借贷关系而非商品房销售合同纠纷、在向福星公司释明其按照民间借贷合同关系变更诉讼请求而福星公司拒绝变更的情况下，裁定驳回了福星公司的起诉。福星公司不服上诉至海南省高级人民法院，2017年4月5日，海南省高级人民法院作出（2017）琼民终111号民事裁定书，撤销本院（2016）琼02民初125号民事裁定书，由本院继续审理本案。以上事实，有《商品房买卖合同》，住宅使用说明书及住宅质量保证书，银行卡取款业务回单二张，《收据》，《商品房预售许可证》，（2013）三亚民保字第6号，6-1号民事裁定书，（2013）三亚民保字第7号民事裁定书，送达回证，（2016）琼02民初126号民事裁定书，（2017）琼民终112号民事裁定书及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为福星公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及东兰公司是否应当协助福星公司办理涉案房屋的过户手续。首先，福星公司与东兰公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但福星公司并未支付合同约定的购房款，其支付给东兰公司的为400万元借款，在支付400万元借款的同时签订包括涉案房屋在内的三套房（1-3101、1-3201、2-3202）的《商品房买卖合同》。虽然福星公司与东兰公司均未提交借款合同，但双方均认可400万元借款与三套房的购房款实际为同一笔钱，因三套房的价值明显大于借款金额，双方之间的真实意思应是用《商品房买卖合同》为400万元借款提供担保，故双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方的真实意思是借款合同关系。其次，2013年5月23日本院作出（2013）三亚民保字第6号民事裁定书及（2013）三亚民保字第6-1号民事裁定书，预查封了”新浪国际”西塔楼29层整层的房屋产权价值人民币370万元部分，同年6月9日裁定书及协助执行通知书送达给三亚市住房与城乡建设局，同年6月14日裁定书送达给东兰公司。涉案《商品房买卖合同》的落款日期（手写）虽然在查封日期之前，但涉案房屋在”新浪国际”预售许可证准予销售范围内，双方的《商品房买卖合同》没有办理网签备案登记，其形成的真实日期不能确认。本院向三亚市住房与城乡建设局送达上述查封裁定书之日即具有公示效力，东兰公司收到查封裁定书后明知法院已查封仍于2013年8月10日向福星公司交房，损害了申请保全人李建平的利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条”下列房地产，不得转让......司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，福星公司与东兰公司的交房行为不受法律保护。综上，福星公司与东兰公司之间真实的意思表示是民间借贷而非房屋买卖，且福星公司并未实际支付购房款，东兰公司在法院查封之后转移房屋占有，双方之间属恶意串通、以虚假《商品房买卖合同》对抗人民法院的执行、损害第三方利益，故福星公司诉求确认其与东兰公司之间《商品房买卖合同》有效并要求东兰公司协助办理过户手续的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告三亚福星房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费43531元，由原告三亚福星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李新建审 判 员 尤忠文审 判 员 左家锋二〇一七年七月二十八日法官助理 李美玉书 记 员 吴 璟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的； 来源：百度“”