（2017）赣07民终233号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-08-03

案件名称

赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司、赣州市国有资产投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省赣州市中级人民法院

所属地区

江西省赣州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司,赣州市国有资产投资集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终233号上诉人（原审被告）：赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道56号一楼。统一社会信用代码：91360700772379938W。法定代表人：卢雪春，系该公司执行董事。委托诉讼代理人谢忠治，江西客家人律师事务所律师被上诉人（原审原告）：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道46号。统一社会信用代码：913607007788038918。法定代表人：陈孝荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ明，北京市中银（赣州）律师事务所律师。上诉人赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司因与被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不是本案适格主体。上诉人与赣州市文化和广播电影电视局（以下简称文广局）签订的租赁合同，被上诉人虽然向上诉人发了变更合同主体的通知，但上诉人并没有同意，因此被上诉人不是适格主体。2、本案所涉房屋应当减免部分租金。在租赁合同履行期间，赣州市南门口进行了修建工程，超出了常人的预见，造成了上诉人的经营困难，且整个经济下行，赣州市相当一大部分租赁合同都相应减少了租金，根据情势变更原则，应当减免租金。3、上诉人投入了大量资金对租赁房屋进行装修，解除合同将造成上诉人重大损失。4、上诉人与文广局存在承包合同纠纷，上诉人向文广局已经交了150多万的预缴租金，房屋也是统一装修，该案件尚未审结，一审法院应当并案审理。5、本案程序违法，依法应当发回重审。被上诉人陈述，本案合同主体的变更是阶段性变更，应当追加原合同主体文广局为本案当事人，才能确定合同解除权行使主体以及上诉人的抗辩权对象。因此，一审法院未追加文广局，属于程序违法。6、关于大楼及设备折旧款，根据合同法的规定，出租方应当提供房屋及附属设施，上诉人支付租金的同时又要承担设备折旧费，明显显失公平，不符合合同法有关房屋租赁的相关规定，不符合房屋租赁的惯例。赣州市国有资产投资集团有限公司辩称，1、合同主体问题，被上诉人已经通知了上诉人多次关于合同主体变更事宜，被上诉人未提出异议，应当视为其同意。并且，本案中的租赁合同主体变更也不需要被上诉人同意，是一种权利的转让行为，如果上诉人有异议，应当在收到通知后一年内行使撤销权。2、租金问题，本案争议的租金标的是2016年1月1日以后的租金，上诉人提出经济下行原因，是正常的市场风险，不属于法定的租金调减理由，并且减少租金的诉请应当在一审中提起反诉，本案已经是二审，在程序上不符合法律规定。3、上诉人与文广局的诉讼与本案无关，两个案件都不以另一个审判结果为依据。并且，上诉人的违约行为导致了本案的发生，在程序上本案为二审，也不存在二审合并审理的问题。4、关于变更通知，被上诉人已经多次发送变更主体通知、律师函、限期缴款通知书等材料，上诉人均已签收并盖章，没有提出任何异议，上诉人的理由不成立。5、设备折旧款属于双方自愿协商，符合合同法的法律规定，如果上诉人有异议，应当在一审中提出反诉或者另案起诉，本案为二审，该诉求不符合法律规定。赣州市国有资产投资集团有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《赣州市广电综合大楼租赁合同》、《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》，被告立即搬离租赁场地，返还租赁资产；2、被告立即向原告支付欠缴租金和设备设施折旧费共281666.68元(自2016年1月至2016年6月之间)，从2016年7月份起至被告返还租赁资产之日止，被告按每月48333元标准向原告支付房屋使用费及设备设施折旧费并向原告支付上述期限内所有的水、电费及相关费用；3、被告立即向原告支付违约金14391.96元（暂计至2016年6月30日，违约金以拖欠金额乘以千分之五每日计至被告返还租赁资产之日止）；4、被告缴纳的合同履约保证金人民币100000元归原告所有，不予退还；5、被告立即向原告支付律师费人民币13135元；6、本案的全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：文广局与被告在2012年1月30日签订了《赣州市广电综合大楼租赁合同》，合同约定：由被告向文广局承租赣州市广电综合大楼（坐落于赣州市××大道××），楼高6层，出租面积约1646平方米（面积以实际为准），租赁期限为14年，即自2010年6月1日起至2024年5月31日止。被告按月预付租金，2010年起至2012年5月31日止租金为每年240000元，自2012年6月1日起租金每年递增10000元，以此类推。被告逾期未缴纳租金的，文广局有权收取被告的违约金，违约金计算标准为所欠租金的每日5‰计算。被告逾期一个月未缴纳租金的，文广局有权扣除被告的履约保证金100000元。被告超过2个月未足额支付租金或物业管理、大楼及设备设施折旧等费用的，文广局有权提前终止协议，经被告清退出场，且对被告已完成的建设和经营投入不予计价和清偿，不承担任何的赔偿或补偿责任。合同解除或终止的，一方当事人承担的违约赔偿责任应当包括另一方当事人为解决纠纷所支出的律师费用、合理的差旅费等费用，……。后来，文广局与原告又签订《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》，补充协议约定被告需按月向文广局预缴设备设施折旧费，2010年起至2012年5月31日止大楼及设备设施折旧费为每年240000元，自2012年6月1日起大楼及设备设施折旧费每年递增10000元。以此类推。被告逾期未缴纳大楼及设备设施折旧费的，文广局有权收取扣除被告的履约保证金并要求被告支付违约金，违约金计算标准为所欠大楼及设备设施折旧费的每日5‰计算。被告逾期二个月未缴纳大楼及设备设施折旧费，文广局有权解除《合同》和本协议。……。上述合同和协议签订后，文广局将案涉房屋交付给被告经营使用。2015年12月22日，原告及文广局向被告发出了《关于变更合同主体的通知》，通知内容为合同的出租方主体变更为原告，租金自2016年1月1日起缴至原告指定账户。被告在《关于变更合同主体的通知》上签名确认。被告未对该通知提出书面异议。之后，被告一直未履行向原告支付租金、大楼及设备设施折旧费等费用，原告分别于2016年1月19日、2016年3月22日、2016年4月27日向被告发出《缴款通知》、《限期缴款通知》，2016年6月7日北京市中银（赣州）律师事务所接受原告的委托向被告发出《律师函》。但是被告仍未向原告支付租金。另查明，赣州市人民政府办公厅下发了《关于印发市直行政事业单位首批经营性资产移接交工作实施方案的通知》、赣州市国有资产监督管理委员会下发了《关于将市工商局等市直行政单位经营性资产统一移交至市国有资产投资集团公司经营管理的函》等文件，要求对市直行政事业单位经营性国有资产实行统一管理改革，即国有资产移交原告统一管理。再查明，2015年10月，赣州创意大厦文化产业发展有限公司起诉赣州市米兰文化发展有限公司，要求解除双方签订的《创意大厦承包经营合同》并要求赣州市米兰文化发展有限公司支付拖欠的承包金和违约金。赣州市米兰文化发展有限公司提起反诉，要求赣州创意大厦文化产业发展有限公司返还承包经营费、保证金并承担违约责任。该案尚在审理中。一审法院认为：文广局与被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。而后，根据赣州市人民政府的统一安排，文广局将案涉房屋全部移交给原告，由原告享有相关收益权，文广局和原告据此共同向被告下发了《关于变更合同主体的通知》，被告在签收后未提出书面异议，故案涉合同及协议中的合同一方当事人已变更为原告。原告具有本案的诉讼主体资格。被告拖欠租金、大楼及设备实施折旧费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司拖欠房屋租金、大楼及设备设施折旧费的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，故原告要求解除双方签订的合同及协议，和要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。同时，原告要求被告支付所欠租金、大楼及设备实施折旧费至被告返还租赁房屋之日的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据合同、补充协议的约定，从2016年1月1日起至2016年5月31日，被告应按23333.33元/月向原告支付租金、按23333.33元向原告支付设备设施折旧费；2016年6月1日起租金调整为24166.67元/月、设备设施折旧费调整为24166.67元/月。关于原告要求被告支付使用期间的水、电费及相关费用的问题，由于原告并未提供证据证明被告在使用期间有拖欠上述费用，应承担举证不能的法律责任，故不予支持该项诉讼请求。关于违约责任承担的问题。原告要求没收被告缴纳的履约保证金并支付违约金的主张虽然合同有约定，但履约保证金是《招标投标法》中大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为了防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，我国立法对履约保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则。合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的履约保证金的规定。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除履约保证金的数额。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，每逾期一日则须按应缴租金、大楼及设备实施折旧费的5‰收取违约金，该违约金的计算过高，应予以调整，酌定为按应缴数额的每日0.5‰计算，即2016年6月30日之后的违约金计算按应缴租金、大楼及设备实施折旧费的0.5‰计算。原告在诉讼请求中自愿下调2016年6月30日之前的违约金标准，即2016年6月30日前违约金为14391.96元，该诉讼请求不违反法律规定，予以支持。原告根据合同的约定要求被告承担律师费13135元的主张，在合同有明确约定，不违反法律规定，予以支持。关于被告辩称其与文广局存在承包合同纠纷，应给予并案处理的主张，被告与赣州创意大厦文化产业发展有限公司之间存在承包合同关系，该承包关系并不是本案诉争是被告与文广局之间的房屋租赁关系，更不是合同主体变更后的原、被告之间的房屋租赁关系。本案中原告仅仅主张合同主体变更后，即2016年1月1日之后的拖欠租金的民事关系，与之前被告与赣州创意大厦文化产业发展有限公司之间的承包合同关系为两个独立的法律关系，本案也不以另一案的处理结果作定案依据，依法不应当合并审理，故对于被告要求两个案件并案审理的主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除文广局与被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于2012年1月30日签订了《赣州市广电综合大楼租赁合同》和《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》。二、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起七日内将位于章贡区红旗大道56号的赣州市广电综合大楼腾空并返还给原告赣州市国有资产投资集团有限公司。三、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付从2016年1月1日至被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司腾房之日止的房屋租金及大楼、设备设施折旧费（计算标准为：自2016年1月1日起至2016年6月30日按每月46666.67元计算；自2016年7月1日起至腾房之日止按每月48333.34元计算）。四、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付上述第三项租金及大楼、设备设施折旧费的违约金（2016年6月30日之前的违约金为14391.96元；从2016年7月1日起至腾房之日止的违约金按所拖欠总额的每日0.5‰计算）。五、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付委托律师代理费13135元。六、原告赣州市国有资产投资集团有限公司向被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司退还履约保证金100000元，该款可用于抵扣上述第三、四、五项应付款项。七、驳回原告赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7438元，由被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司承担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人的主体是否适格问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案租赁过程中，租赁的房屋由于国家政策变化发生所有权转移，此后被上诉人成为租赁物所有权人，但并不改变租赁物原已存在的租赁关系。即所有权变动后，被上诉人成为合同新的当事人，并不需要征得上诉人的同意。并且，被上诉人亦以书面形式通知了上诉人，上诉人签字进行确认，没有提出异议。因此，被上诉人是本案适格主体，上诉人主张被上诉人不能参与本案诉讼以及应当追加原出租人的理由不能成立，本院不予支持。关于是否应当减免部分租金的问题。上诉人认为出现了情势变更情形，应当减免部分租金。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》认为，应当慎重适用情势变更原则，合理区分情势变更与商业风险。本案上诉人提出的经济下行、经营困难等因素，均为从事商业活动固有的风险，不应作为减免租金的法定理由。关于是否应当与承包合同纠纷案合并审理的问题。上诉人主张在赣州市米兰文化发展有限公司与赣州创意大厦文化产业发展有限公司的合同履行中，上诉人一方预缴了150多万元的资金，与本案具有关联，应当合并审理。但是，根据本院审理该案查明的事实，该部分资金是用于解决另案股东清退的问题，与本案的租金不存在关联性，不是必须合并审理的法定情形。关于合同是否应当解除的问题。双方合同及补充协议均约定，上诉人超过2个月未足额交纳租金、设备折旧费，出租方有权解除合同。上诉人未支付租金及设备折旧费的行为已经超过2个月，且在被上诉人多次书面催缴后仍未交纳，被上诉人主张解除合同，符合法律规定及合同约定，应当予以支持。关于设备折旧费，属于双方租赁合同及其补充协议约定的内容，上诉人应当按照合同约定履行支付义务，其主张显失公平，没有充分的证据证明，本院不予支持。另外，上诉人在二审中提出装修损失问题，但未在一审中对此提起反诉，本院对此不予审理。综上，上诉人上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12818元，由上诉人赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑小兵审　判　员　　赖国东审　判　员　　王阿婷二〇一七年七月二十八日代理书记员　　姚冰霞 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