（2017）苏0509民初7150号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2018-04-19

案件名称

7150苏州百居顺物业服务有限公司与王留清物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴江区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州百居顺物业服务有限公司,王留清

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条，第四十二条第一款，第四十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州市吴江区人民法院民事判决书（2017）苏0509民初7150号原告苏州百居顺物业服务有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区七都镇新村一路。法定代表人张斌，执行董事。委托代理人刘健，江苏东大舟律师事务所律师。委托代理人汤育美，江苏东大舟律师事务所实习律师。被告王留清。委托代理人黄震，江苏渟泓律师事务所律师。原告苏州百居顺物业服务有限公司（以下简称百居顺公司）诉被告王留清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈烨于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告百居顺公司的委托代理人刘健、汤育美，被告王留清的委托代理人黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百居顺公司诉称：吴江市望湖物业管理有限公司（以下简称望湖公司）为被告所在小区提供物业服务，物业服务费为多层住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳。2009年1月1日，望湖公司与吴江市奥林清华业主委员会签订了《苏州市物业服务合同》，约定由望湖公司负责该物业区域内的物业管理工作。合同约定服务期限为2年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止。合同到期后，除不委托外，合同自动延续。被告所购房屋位于奥林清华西区79幢104室，建筑面积为231.51平方米。2012年12月7日，望湖公司名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司，即本案原告。被告自2008年8月1日起未缴纳物业服务费，原告多次电话、上门及发函向被告催讨未果。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业服务费24077元（自2008年8月1日起至2017年3月31日止）及滞纳金（按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告百居顺公司自愿放弃滞纳金部分的诉讼请求。被告王留清辩称：第一，原告主体身份混乱，存在问题。交房时，被告从开发商处取得《奥林清华业主手册》、《住宅质量保证书》、《防火责任承诺书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》等材料，这些材料中均显示小区的物业服务机构是“苏州市恒达物业管理有限公司”。虽然《苏州市前期物业管理服务协议》的另一方当事人是“吴江市望湖物业管理有限公司”，但是被告缴纳物业费时得到的收款收据的抬头是“苏州市恒达物业管理有限公司”，且加盖了苏州市恒达物业管理有限公司财务专用章。经查询，苏州市恒达物业管理有限公司成立于2005年3月18日，被告购买奥林清华房产时已设立经营，退一步讲，即便如《奥林清华业主手册》显示，“恒达物业”前身是“望湖物业”，那签订《苏州市前期物业管理服务协议》的当事人也应当是“恒达物业”而非“望湖物业”，此时的“望湖物业”应已不存在。原告诉称其系2012年12月7日由“望湖物业”更名而来，这就与《奥林清华业主手册》存在矛盾，根据《奥林清华业主手册》内容，原告应由“恒达物业”更名而来才符合正常逻辑。由于原告主体身份混乱，对于所谓的更名一事，也未通过合理方式告知小区业主，导致被告在不清楚原告具体身份的情况下，无法，也不敢轻易向原告支付物业费。第二，前期物业费已过诉讼时效。《苏州市前期物业管理服务协议》与《物业服务合同》属于两份不同的合同，前期物业费的诉讼时效不应从最后一期履行期间届满之日起算，而应当从《苏州市前期物业管理服务协议》终止时计算，这也符合诉讼时效法律规定的精神和原则。第三，原告主张的物业费，部分已过诉讼时效。虽然《物业服务合同》约定“合同期满，甲方没有将续聘或解聘望湖公司的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限”，但根据订立物业合同的惯常做法，这一条款作“双方按原合同内容重新签订新的物业服务合同”的理解更为合理，不能单纯的将原合同的期限机械得多次延长，即每期物业合同对应的物业费均应自该合同最后一期履行期限届满时起算。另外，根据诉讼时效是为了“督促债权人及时行使债权”的立法原则，原告也应当在每次合同期满顺延时就知道或者应当知道权利受侵害了，并起算相应的诉讼时效。全部物业费的诉讼时效都从最后一期履行期限届满时起算，将极大加大物业公司的权利、加重业主的责任，导致权利义务不对等。第四，对于被告的损失，原告存在过错。1、2010年10月8日，被告家中价值22000余元的财务被盗，报警后公安机关于2010年10月20日破案。虽然上述损失是他人犯罪直接导致的，但物业公司对此存在严重过错，首先，被告装修时，不允许安装防盗网等防盗设施，这个作为一层业主的被告带来重大安全隐患。其次，原告小区保安工作失职，不经登记便让外来人员随意进出小区，案件发生时，没有保安巡逻，案件发生后不配合案件侦查。再者，《苏州市前期物业管理服务协议》约定物业人员24小时巡逻，而《物业服务合同》却没有该内容，物业公司没有采取合理方式将上述内容的变化告知业主，被告有理由认为物业公司还是按原先的标准进行物业管理。2、被告房屋地基基础下沉严重，水泥柱断裂，存在严重安全隐患。虽说下沉部分位于被告房屋的庭院，属于专有部分，但该专有部分的下沉却会影响到整栋楼房的安全，因此，理应与普通意义上的专有部分相区别，物业公司应承担维修义务，及时排除隐患，保障小区业主的生命财产安全。退一步讲，即便该部分的维修需要动用维修基金来解决，那物业公司也应当及时按相关程序进行报批，被告为此多次寻求物业公司要求及时处理，但物业公司却在做了简单的缝补后便不再过问。3、被告房屋正下方违规建造高压变电房，存在严重辐射及噪音损害，虽然违规建造的高压变电房是开发商所致，但针对确实存在的辐射、噪音问题，作为小区的物业服务机构，在无法根本解决问题的前提下，理应采取相应措施，降低辐射及噪音的损害。经审理查明：2005年6月9日，王留清与望湖公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在奥林清华业主委员会成立前由望湖公司负责该物业区域的前期物业管理工作，具体内容：1、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、外墙、公用路面等；2、房屋共用设施设备及其运行和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、智能化设施等；3、环境卫生，包括小区道路、公共场所部位的保洁等；4、安全防范，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，24小时门岗值守，白天晚上对小区进行巡逻，监控室24小时值班，接警报后派人前往现场查看；5、交通秩序与车辆停放的管理；6、房屋装饰装修的管理。另约定，物业管理费为多层住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳。2006年7月20日，王留清办理了奥林清华西区79幢104室的入伙手续，并于当日向苏州市恒达物业管理有限公司交纳了奥林清华西区79幢104室2006年8月1日至2007年7月31日期间的物业费1932元、垃圾清运费575元，其中物业费按照7折计算。后王留清交纳了奥林清华西区79幢104室2007年8月1日至2008年7月31日期间的物业费1620元。2009年1月1日，望湖公司作为乙方与吴江市奥林清华业主委员会作为甲方签订了《苏州市物业服务合同》，约定由望湖公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；2、包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限为2年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止；物业管理费为多层住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。另查明：王留清提交的《奥林清华业主手册》、《住宅质量保证书》、《防火责任承诺书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》均显示物业服务机构是苏州市恒达物业管理有限公司。又查明：2007年7月13日，王留清及共有人龚纳新就松陵镇鲈乡南路1417号奥林清华西区79幢104室房屋办理了房屋所有权登记，所有权证上载明的79幢104室的建筑面积为231.51平方米。再查明：2012年12月7日，吴江市望湖物业管理有限公司在工商部门办理工商变更登记，企业名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司。审理中，百居顺公司提交了苏州市恒达物业管理有限公司出具的情况说明1份，载明“我公司苏州恒达物业管理有限公司与苏州百居顺物业服务有限公司的前身吴江市望湖物业管理有限公司均系奥林清华西区开发商江苏恒达城建开发集团有限公司自有物业公司。奥林清华西区前期物业公司为吴江市望湖物业管理有限公司，前期由我公司代为收取物业服务费。特此说明”。以上事实，有原告提交的《苏州市物业服务合同》、收款收据、入伙手续书、公司准予变更登记通知书、情况说明，被告提交的《苏州市前期物业管理服务协议》、收款收据、《奥林清华业主手册》、《住宅质量保证书》、《防火责任承诺书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》，本院依法调取的涉案房屋权属登记信息以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：依据《物业管理条例》的有关规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2012年12月7日，吴江市望湖物业管理有限公司企业名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司,吴江市望湖物业管理有限公司的合同权利、义务应由原告百居顺公司享有、承担。原告百居顺公司之前身望湖公司与被告王留清于2005年6月9日签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由望湖公司为王留清提供前期物业服务，望湖公司与被告王留清之间签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效，原告百居顺公司与王留清均应依合同行使权利并履行义务。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会的职责范畴。2009年1月1日，为小区提供前期物业服务的吴江市望湖物业管理有限公司与吴江市奥林清华业主委员会签订了《苏州市物业服务合同》，《苏州市前期物业管理服务协议》相应终止。望湖公司与吴江市奥林清华业主委员会之间签订的《苏州市物业服务合同》依法成立并合法有效，原告百居顺公司与奥林清华西区全体业主均应依合同行使权利并履行义务。被告王留清以原告主体身份混乱且未向其告知物业公司更名为由拒交物业费，无法律依据，本院不予支持。吴江市奥林清华业主委员会与原告百居顺公司在《苏州市物业服务合同》到期后未另行签订新的物业服务合同，根据双方在原物业合同中的约定，视为上述服务合同延续。被告王留清作为业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费及相关费用，被告长期拒交物业服务费用，一定程度上将影响物业的服务能力，进而损害全体业主的利益。关于被告王留清称前期物业费及部分物业费已超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，物业服务合同属于连续性合同，物业服务处于持续履行的状态，物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中原告对被告王留清的诉讼未超过诉讼时效，对被告王留清的辩称理由，本院不予采信。依据被告王留清居住的房屋面积、双方约定的收费标准，被告王留清2008年8月1日至2017年3月31日间结欠的物业管理费为24077元（1×231.51×104），原告百居顺公司要求被告王留清支付物业管理费24077元，符合约定并在其权利范围内，本院予以支持。关于被告王留清抗辩称原告在安全保障上存在重大过错，致其家中价值22000元的财物被盗。本院认为，双方约定了物业管理服务事项包括安全防范义务，但并不意味着业主丢失财物，原告就必然要承担责任，更不能以此拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事范围，已超出安保职责范围。只有原告未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，导致业主财产受到损失，原告根据过错程度承担一定责任。本案中并无证据证明原告未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，故被告不得以此拒交物业费。关于被告王留清提出的房屋正下方违规建造高压变电房以及地基下沉的问题，可通过其他途径向义务主体主张权利。物业公司在提供物业服务中可能有不尽如人意的方面，对此物业公司在物业服务过程中应加强服务和管理的力度，不断提高物业服务的质量和水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告王留清于本判决生效后十日内支付原告苏州百居顺物业服务有限公司物业服务费24077元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取280元，由被告王留清负担。被告王留清应负担之数本判决生效后十日内直接交付原告苏州百居顺物业服务有限公司，原告已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员　陈　烨二〇一七年七月二十八日书　记　员　张肖肖关注微信公众号“”