（2017）豫04民终1896号

裁判日期: 2017-07-28

公开日期: 2017-08-11

案件名称

胡新河、胡卫卫房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省平顶山市中级人民法院

所属地区

河南省平顶山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡新河,胡卫卫,中国联合网络通信有限公司宝丰县分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省平顶山市中级人民法院民事判决书（2017）豫04民终1896号上诉人（原审原告）：胡新河（曾用名胡新合），男，1951年9月24日生，住河南省宝丰县。上诉人原告：胡卫卫（曾用名胡伟伟），男，1984年5月17日出生，汉族，住河南省宝丰县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张新波，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司宝丰县分公司，住所地：河南省宝丰县人民路中段，统一社会信用代码：9141040073244247XQ。主要负责人：杨洪涛，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王朝阳，男，1970年2月26日生，汉族，住河南省宝丰县，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王卫民，河南金豫律师事务所律师。上诉人胡新河、胡卫卫因与被上诉人中国联合网络通信有限公司宝丰县分公司（以下简称联合网络通信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2016）豫0421民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人胡新河、胡卫卫的委托诉讼代理人张新波、被上诉人联合网络通信公司的委托诉讼代理人王朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡新河、胡卫卫上诉请求：1、撤销宝丰县人民法院（2016）豫0421民初2298号民事判决，改判支持胡新河、胡卫卫的诉讼请求；2、一��二审诉讼费由联合网络通信公司承担。事实和理由：1、一审程序违法。一审开庭当天给胡新河、胡卫卫打电话通知开庭，并未给胡新河、胡卫卫送达开庭传票，违反了《民事诉讼法》的规定；2、一审认定事实不清，适用法律错误。争议房产系胡新河、胡卫卫合法取得，经村、乡、县三级政府批准，办理有土地使用证。胡新河、胡卫卫与联合网络通信公司签订的《房地产买卖契约》《宝丰县观音堂附属物买卖契约》合法有效且经人民法院生效的法律文书确认，应按约定支付违约金467400元；3、一审以胡新河、胡卫卫没有提交土地权属证书认定胡新河、胡卫卫未履行协助办理过户义务与事实不符。胡新河、胡卫卫已将土地使用证书交付给联合网络通信公司，并且协助到村委会办理权属性质变更文件并加盖村委会印章，联合网络通信公司也到县政府办理了相关土地变更��准文件，没有办理土地使用证是联合网络通信公司自身原因，与胡新河、胡卫卫无关。一审法院并未按胡新河、胡卫卫申请调取争议房屋占用的土地的相关资料，导致案件事实无法查清。联合网络通信公司辩称：1、联合网络通信公司无违约行为，不应承担违约金。根据双方合同约定“待办理完过户手续后5日内乙方一次性支付甲方人民币15万元”，合同条款属于附生效条件的合同，所附条件未成就，胡新河、胡卫卫没有履行配合办理房产过户手续。联合网络通信公司在平顶山中院（2014）平民二终字第382号民事判决书生效后履行付款义务，没有违约；2、胡新河、胡卫卫未按约定履行交付房屋及附属物的义务，违约在先无权要求违约金。根据宝丰法院调查笔录，胡新河、胡卫卫2006年12月20日前并没有将房屋、土地移交给联合网络通信公司。房屋是在进入执行��段后交付的，因此无权要求违约金；3、胡新河、胡卫卫隐瞒房屋不具备交易条件事实，造成房屋过户不能，胡新河、胡卫卫应承担违约责任。联合网络通信公司虽补缴了土地出让金，由于被上诉人未与村委会协商一致补偿等问题，村委会和在该宗土地四邻指界时村委会不盖章，致无法办理国有土地使用权证，胡新河、胡卫卫不履行合同义务违约在先，要求支付违约金无事实及法律依据。4、涉案建筑物项下的占用土地为集体土地，该土地所有权归观音堂村。按照《土地管理法》第二、六十三条，《合同法》第五十二条的规定，《宝丰观音堂附属物买卖契约》《房地产买卖契约》因违背法律禁止性规定而无效；5、胡新河、胡卫卫与联合网络通信公司权利义务已经了结，属于重复起诉；6、买卖合同签订于2006年，胡新河、胡卫卫2011年4月起诉时已四年，起诉超过诉讼时��。胡新河、胡卫卫向一审法院起诉请求：1、请求联合网络通信公司支付违约金467400元；2、诉讼费由联合网络通信公司负担。一审法院认定事实：2006年，联合网络通信公司作为乙方与甲方胡新河、胡卫卫签订《房地产买卖契约》、《宝丰观音堂附属物买卖契约》各一份，上述两份契约的具体签约时间不详。《房地产买卖契约》约定，“一、甲方自愿将坐落在区路（街）宝丰县观音堂乡政府东临的房地产（房屋建筑面积268平方米；土地使用面积1021平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾万圆整元：￥100000.00元。乙方由年月日前一次付清给甲方，付款方式：乙方一次性支付甲方人民币100000.00，��方自收到购房款后5日内将所转让房屋西部四间交付乙方。三、双方同意于2006年12月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争执，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向平顶山��房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式叁份，甲乙双方各执壹份。契约副本份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其它事项：1、自甲方收到乙方购房款后，一个月内向房产等相关部门提供房地产过户手续，每逾期一日，由甲方向乙方给付上述房地产价格千分之一的滞纳金。2、房屋转让，该院落内所有附属物归乙方所有，乙方可根据附属物情况酌情赔偿。”《宝丰观音堂附属物买卖契约》约定，“一、甲方自愿将坐落在观音堂乡政府东临的房地产范围内所有附属物出售给乙方。该房地产范围内所有附属物的基本情况已载于本契约的附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产范围内所有附属物成交价格为人民币（大写）壹拾伍万元整。付款方式：待办理完过户手续后5日内乙方一次性支付甲方人民币150000.00元，甲方自收到购款后5日内将所转让房地产范围内所有附属物交付乙方。三、乙方付完房款后，甲方于2006年12月31日将上述房地产范围内所有附属物正式交付给乙方。移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权责任纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购附属物款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一天，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或者仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式四份，甲乙双方各执两份。契约副本壹份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其他事项：房屋转让该院落内所的附属物归乙方所有。”《购观音堂房产附属物清单》中包括：1、东厢房3间21㎡，2、树木15棵，3、花池一座4.5㎡，4、铁大门高3、5m×宽2.7m，5、院墙107.10㎡，6、水泥地坪830㎡,7、厕所8.7m。上述合同签订后，2006年12月15日，联合网络通信公司将100000元通过中国网通（集团）有限公司平顶山市分公司以汇款的方式支付给胡新河。2011年4月14日，联合网络通信公司向宝丰县人民法院提起诉讼，要求胡新河、胡卫卫立即交付出售给该公司的房屋和附属物，配合办理过户登记相关手续，支付违约金219000元。该案一审判决后，胡新河、胡卫卫提起上诉，平顶山市中级人民法院于2014年9月17日作出（2014）平民二终字第382号民事判决，判令：一、维持宝丰县人民法院（2011）宝民初字第866号民事判决。（即：一、被告胡新河、胡伟伟于本判决生效后十日内向原告中国联合网络通信有限公司宝丰县分公司交付双方签订的《房地产买卖契约》、《宝丰观音堂附属物买卖契约》中约定的房产及附属物，并配合原告办理相关手续；二、驳回原告中国联合网络通信有限公司宝丰县分公司的其他诉讼请求；）三、中国联合网络通信有限公司宝丰县分公司于本判决生效后五日内给付胡新河、胡卫卫《宝丰县观音堂附属物买卖契约》中约定的附属物款项15万元。2015年5月4日，胡新河通过宝丰县人民法院执行局将（2014）平民二终字第382号民事判决书中判令的15万元标的款领走。一审另查明，胡新河、胡卫卫和联合网络通信公司买卖合同中约定的土地在宝丰县国土资源局无土地登记信息。一审法院认为，平顶山市中级人民法院作出的（2014）平民二终字第382号民事判决书是已生效的法律文书，对当事人均具有约束力，当事人均应履行生效法律文书确定的义务。该判决书中认定，胡新河对收到100000元购房款无异议，其应当按照合同约定履行义务，联合网络通信公司要求胡新河、胡卫卫交付出售��房屋及附属物并协助联合网络通信公司办理房产过户登记手续的主张符合合同约定和法律规定。该判决作出后，联合网络通信公司已按该判决履行了该判决书认定给付150000元房款的义务。联合网络通信公司已经将双方约定的房款依据生效判决履行完毕。胡新河虽递交缴纳土地补偿费的收费票据，未提交涉案土地的权属证书，亦调取不到相应权属证书的证据，故涉案土地既无胡新河、胡卫卫的土地权属证明，亦无变更土地使用权人为联合网络通信公司的权属证明。胡新河、胡卫卫没有递交证据证明已完全履行（2014）平民二终字第382号民事判决中判令的“被告胡新河、胡卫卫于本判决生效后十日内向原告中国联合网络通信有限公司宝丰分公司交付双方签订的《房地产买卖契约》、《宝丰观音堂附属物买卖契约》中约定的房产及附属物，并配合原告办理相关手续”的义��，故胡新河、胡卫卫主张违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决驳回胡新河、胡卫卫诉讼请求。一审案件受理费8311元，由胡新河、胡卫卫承担。二审诉讼中，胡新河、胡卫卫向法庭提交二份新证据。1、观音堂村民委员会证明一份，证明2002年已办理了土地使用证。关于网通公司过户问题，村里已经盖了章；2、宝丰县国土资源局地籍调查表、土地登记审批表，证明胡新河、胡卫卫办理争议房屋占有土地使用证有存根，争议房屋是上诉人合法取得的并且在土地部门办理有土地使用证。联合网络通信公司对上述证据的真实性没有异议。但认为村委会出的证明指的是农村集体土地使用权证，不是所指的国有土地使用权证。实际上集体土地不能直接办理过户，不能证明被上诉人履行了协助义务。2014年另一案判决之后胡新河、胡卫卫才将房屋交付联合网络通信公司，上述证据不属于新证据，与本案争议焦点没有必然联系。本院经审理查明的其它证据、事实与原审判决认定的证据、事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案当事人双方于2006年签订的两份买卖契约，已经过本院生效判决认定为有效，买卖合同双方当事人应当按照合同约定，诚实信用地行使权利、履行义务。关于联合网络通信公司在履行合同过程中是否违约，是否应当支付胡新河、胡卫卫违约金问题。依据胡新河、胡卫卫与联合网络通信公司合意一致签订的《宝丰��音堂附属物买卖契约》、《房地产买卖契约》，双方形成房屋买卖关系。《宝丰观音堂附属物买卖契约》中约定，待办理完过户手续后5日内联合网络通信公司应一次性支付甲方人民币150000.00元。关于办理争议房地产过户手续方面，胡新河、胡卫卫称其拥有合法的土地使用手续，市县两级政府已下有批复征用为国有建设用地，已经履行协助办理手续义务。而联合网络通信公司称由于胡新河未与村委会协商一致相关补偿等问题，村委会在该宗土地四邻指界时不盖章，致无法办理国有土地使用证手续，是胡新河、胡卫卫违反了买卖契约中保证房地产权属清楚的约定。由于双方在《房地产买卖契约》、《宝丰观音堂附属物买卖契约》中对于协助办理手续的约定较为笼统，无明确的协助办理过户手续方面的违约责任约定，本院无法依据双方契约来评判争议房地产未办理过户手续的责任归属。但2015年5月4日胡新河通过宝丰县人民法院执行局将（2014）平民二终字第382号民事判书中判令的15万元标的款领走系事实，且截止目前，双方约定的过户手续仍未完成系事实。依据双方的待办理完过户手续后联合网络通信公司支付15万元款项的约定，现过户手续并未完成办理，胡新河、胡卫卫以联合网络通信公司逾期支付购房款构成违约要求支付其违约金的诉讼请求，因不符合双方约定，本院不予支持。关于一审开庭程序是否合法问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条规定，“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人”。本案一审法院于2017年2月13日、2017年3月16日两次公开开庭进行审理，均在开庭前三日通知当事人或诉讼参与人。一审开庭程序符合法律规定，并无不当。胡新河、胡卫卫认为一��程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，胡新河、胡卫卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8311元，由胡新河、胡卫卫负担。本判决为终审判决。审判长　　邢智慧审判员　　翟建生审判员　　程显博二〇一七年七月二十八日书记员　　曲彤彤关注公众号“”