（2017）湘0104民初4101号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-11-10
案件名称
陈某与汪某、袁某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某,汪某,袁某,长沙市雄祺房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4101号原告陈某，女，1992年8月12日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托代理人凌辉，湖南天楚律师事务所律师。被告汪某，男，1987年1月1日出生，汉族，住湖南省华容县田家湖生态新区。被告袁某，女，1985年8月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市华容县。第三人长沙市雄祺房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道桐梓坡西路138号长房时代城20栋115号。法定代表人刘雄准。原告陈某诉被告汪某、袁某、第三人长沙市雄祺房地产经纪有限公司（以下简称“雄祺房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法由审判员卿斌独任审判,于2017年7月17日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告陈某及其委托代理人凌辉，被告汪某，第三人雄祺房地产公司的法定代表人刘雄准到庭参加诉讼。被告袁某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告陈某诉称，被告汪某、袁某系夫妻。2017年2月19日，原告与两被告及第三人雄祺房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定：1.被告自愿将其名下位于桐梓坡西路138号长房时代城19栋1319号房屋出售给原告；2.合同签订当日，原告向被告支付定金20000元；3.2017年4月20日，双方应办理网签手续，如合同一方未按合同履行义务则应向守约方支付同样定金作为违约金，并支付守约方向居间方支付的服务费用。合同签订当日，原告即向被告袁某支付了定金20000元，并向第三人支付了居间费5000元。2017年4月20日，《房屋买卖合同》约定的办理网签手续时间届满后，原告多次催促被告办理相应手续，但被告置之不理，之后被告多次向原告表示不再履行《房屋买卖合同》。原告认为，《房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，原告依约支付了定金，被告应依约与原告办理网签手续并交付房屋。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告双倍返还定金40000元；3.被告向原告赔偿损失20000元；4.被告向原告支付原告已经支付给第三人的居间费用5000元；5.第三人对上述请求承担连带责任；6.被告承担本案诉讼费用。被告汪某辩称，涉案房屋是本人于2011年购买，本人于2013年与被告袁某结婚，涉案房屋系本人婚前个人财产，2017年2月被告袁某与原告签订的《房屋买卖合同》上本人的签名及手印均是袁某伪造，合同应为无效。本人之前并没有见过原告，原告在签订《房屋买卖合同》时，亦未就合同内容与本人核实，本人对合同内容不认可。合同系原告与被告袁某所签订的，应由被告袁某按合同约定履行。关于中介费，应当有原告支付给第三人，且第三人在合同履行过程中并未尽到应尽的义务。第三人雄祺房地产公司述称，2017年2月27日，原告陈某在网络上看到本公司员工刘武发布的涉案房屋的房产信息，主动与刘武取得联系，称其已看过涉案房屋的相关信息，此前与其他房产公司就涉案房屋的售价亦进行过协商，愿意以312000元价格购买涉案房屋，并支付了5000元的代办服务费。2017年2月19日，经刘武居中协商，签订了代办协议。协议中约定的购房价为325000元，卖方让利3000元佣金给原告陈某。因涉案房屋的产权登记人汪某在外地，经电话核实，被告汪某授权给其妻袁某代为签署了《房屋买卖合同》，原告陈某依约向被告袁某支付了20000元定金。2017年3月20日，被告汪某在麓山公证处通过公证的方式委托其妻袁某代办涉案房屋的相关交易手续，并将涉案房屋的房产证及国土证原件、相关发票交给了刘武。2017年3月23日上午，因平安银行同意先由买方签字、后由卖方提供相关证件（身份证、户口本、结婚证、收款账户）的方式办理贷款手续，刘武遂带原告在平安银行办理了贷款手续。后被告袁某以未与原告一起到银行面签为由拒绝提供相关资料，要求先将涉案房屋上的抵押权注销后再到银行办理贷款手续。2017年3月23日下午，刘武领取公证书后随即通知被告袁某带身份证前往不动产交易中心办理注销房屋抵押手续。因当天办理注销抵押手续的人员太多，未领到注销号，被告袁某以此为由要求刘武归还涉案房屋的所有相关凭证。在刘武拒绝后被告袁某遂上前抢夺并抓扯刘武，因抢夺不成，袁某报警。后经湖湘派出所协商，并经原告同意后，刘武将涉案房屋的相关证件返还给了袁某，袁某承诺于次日到不动产交易中心办理注销抵押手续，后续服务由第三人公司经理刘雄准跟进。次日，办理注销抵押登记手续过程中，因银行登记的授权人是被告汪某，袁某无权办理相关注销手续，需更换登记表格后方可继续办理，被告当场电话告知了汪某，要求其亲自到场办理相关手续，并告知第三人择日再办理相关手续。此后，两被告方不再接听电话，并将中介人员的微信拉黑。2017年4月21日，本公司按原告要求向两被告发出告知函，要求两被告完成涉案房屋的相关交易手续，但两被告均不予理睬。第三人认为，涉案合同无法履行的原因在于：一是产权人在异地，买卖双方时间方面不能统一；二是产权人在银行登记的授权人出现错误；三是第三人工作人员未对相关资料及表格进行严格审阅；四是卖方不积极配合；五是房价上涨，被告认为价格卖亏，协商过程中，卖方要求加价。被告袁某未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。经审理查明，被告汪某与被告袁某于2015年5月3日登记结婚。位于长沙市××××号长房时代城19栋1319号房（以下简称“涉案房屋”）的产权登记在被告汪某名下，登记时间为2013年8月5日。2017年2月19日，原告陈某(乙方)经第三人雄祺房地产公司（丙方）介绍，与被告汪某（甲方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条房屋的基本情况及售价1.甲方自愿将坐落于湖南省长沙市××号长房时代城19栋1319房屋出售给乙方，建筑面积39.15m2，房屋售价325000元，房屋详细情况以房屋所有权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让，甲方承诺对该房屋有完全处置权。2.房屋的现有状况为已设抵押，办理房屋产权过户前解除抵押……第二条房屋交易付款方式、付款步骤、各项手续办理方式甲、乙方商议，按以下方式支付房款：1.乙方在签订房屋买卖合同当天，支付定金人民币20000元整；2.甲乙双方约定于2017年4月20日前签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同），乙方在签订房产局买卖合同后当天将（首付款/房款）（不包含定金），共计人民币80000元整交给甲方。3.乙方通过贷款向甲方支付购房款人民币225000元，待银行放贷后或乙方不足购房款及交房尾款后，双方按照《家私清单》完成房屋交接手续……第四条，佣金、代办费相关费用支付标准及方式签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已完成居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币3000元整，乙方应支付丙方居间服务费人民币5000元整……第五条甲方的义务1.保证出售的房屋权属真实，并符合国家及长沙市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。2.于签订本合同后于2017年4月20日内提交乙方办理该房屋的贷款及交易过户手续的一切资料于丙方……第六条乙方的义务1.按照房屋买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。2.根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。3.乙方应于本合同后于2017年4月20日内办理产权登记手续前将各类资料备交于丙方……第八条违约责任合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付总价款0.05%元/天的违约金。如违约行为已累计超过十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲乙双方均无异议……”。上述合同系被告袁某以汪某的委托代理人名义签订，合同上汪某的签字及捺印均系袁某所签。合同签订时，第三人雄祺房地产公司的工作人员就上述合同签订事宜向被告汪某进了核实确认。上述合同签订后，原告陈某即依约向被告袁某支付了购房定金20000元，袁某向原告出具了相应的收款收据。另，原告依约向第三人雄祺房地产公司支付了5000元居间服务费。后被告拒绝配合办理注销涉案房屋抵押登记的手续，致使涉案房屋的交易程序未能完成。经第三人雄祺房地产公司多次联系，两被告均不予理睬。2017年4月17日，被告袁某向原告发送《关于取消房屋买卖合同的函》一份，载明：“您好!陈某女士！我是长房时代城19栋1309房户主汪某的妻子，我的姓名叫袁某，因本人在未征得丈夫汪某同意的情况下与贵方签订关于长房时代城19栋1319房屋买卖合同，因该处房产系丈夫婚前单独所有的个人财产，且其不同意出售该处房产。本人无处置权，本人愿返还所收取货币，特此告知，尽请谅解。”2017年4月21日，原告陈某向两被告发送《告知函》一份，载明：“尊敬的袁某女士、汪某先生：经汪某先生同意并授权，袁某女士与陈某女士于2017年2月19日签署了坐落于长沙市××号长房时代城19栋1319号的《房屋买卖合同》，由于您二位这边单方面原因，导致在规定时间内未完成此房屋的过户手续！已经违反了《中华人民共和国合同法》。我现督促您7天内补交相关资料，配合完成过户事宜。自此告知日始，如您方仍不予按期履约，我将按合同之规定向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼！”同日，第三人亦向两被告发送了《告知函》一份，催促两被告配合完成涉案房屋的过户事宜，未果，遂酿成本诉。另查明，被告汪某、袁某已于2017年7月3日办理离婚登记。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的涉案房屋房产证复印件、《房屋买卖合同》、购房定金收据及转账凭证、微信记录截图、《关于取消房屋买卖合同的函》、《告知函》，第三人雄祺房地产公司提交并经庭审质证的《告知函》等证据予以证实，本院予以确认。被告袁某未到庭参加诉讼，未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《房屋买卖合同》是否有效；2.原告的各项诉讼请求应否支持。具体阐述如下：涉案《房屋买卖合同》系原告陈某与被告袁某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。虽然上述合同上出售方的名字系被告袁某所签，但上述合同签订时，第三人雄祺房地产公司的工作人员已就上述合同的签订事宜与被告汪某进行了核实确认，袁某亦系作为汪某的委托代理人在合同上签字，且被告汪某与袁某系夫妻，此种情形下原告完全有理由相信被告袁某有权代理汪某对涉案房屋进行处分，即便被告袁某无权对涉案房屋进行处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对被告汪某以涉案房屋系其婚前个人财产，主张涉案合同无效的答辩意见，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告陈某已依约被告袁某支付了20000元购房定金，被告袁某理应按照合同约定配合原告及第三人办理相关交易手续。然而，被告袁某在无任何正当理由的情形下以其对涉案房产无处置权为由明确向原告表示不再履行合同义务，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。虽然被告汪某未在涉案《房屋买卖合同》签字，但该合同系被告袁某在其与汪某夫妻关系存续期间签订，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，被告汪某既未提供证据证明涉案合同之债系被告袁某的个人债务，亦未提供相应的证据证明涉案合同之债属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故对原告要求两被告共同承担相应责任的主张，本院亦予以支持。因被告袁某已于2017年4月21日发函给原告明确表示不再履行涉案《房屋买卖合同》义务，且两被告亦无继续履行涉案《房屋买卖合同》的意思表示，现原告诉请解除该合同并要求被告赔偿其损失，理由正当，本院予以支持，对合同解除的时间以被告袁某发函给原告的日期为准，即自2017年4月21日起涉案《房屋买卖合同》即视为解除。对损失的具体数额，因原告未提供相应的证据证明其具体损失情况，本院结合双方交易时的房屋市场行情及本案的实际情况，酌情认定由被告赔偿原告损失10000元。对原告要求被告双倍返还其购房定金40000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现被告违约不履行涉案《房屋买卖合同》约定的义务，且已收取原告20000元购房定金，根据前述规定，被告理应双倍返还原告购房定金40000元。关于居间服务费的支付问题，虽然原、被告在涉案《房屋买卖合同》中第八条约定了违约方应支付守约方向居间方支付的服务费用，但该条款属于违约条款，根据法律规定，违约金与定金只能择一主张，现原告已主张要求被告双倍返还其购房定金，故对其再要求被告支付其已向第三人支付的居间服务费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈某与被告袁某、第三人长沙市雄祺房地产经纪有限公司于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》于2017年4月21日解除；二、限被告汪某、袁某于本判决生效之日起十日内向原告陈某双倍返还购房定金40000元；三、限被告汪某、袁某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某损失10000元；四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取712.5元，由原告陈某负担112.5元，由被告汪某负担300元，被告袁某负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇一七年七月二十八日书记员 罗翠玲 百度搜索“”