（2017）渝04民终746号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-07-14
案件名称
酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司与陈育商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司,陈育
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终746号上诉人（原审被告）：酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇城北社区（源泉新路3号），统一社会信用代码91500242676108396B。法定代表人：李明明，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚铭，该公司员工。委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈育，男，土家族，1982年12月10日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司（以下简称桃花源公司）因与被上诉人陈育商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院于2017年6月12日作出的(2017)渝0241民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人桃花源公司的委托诉讼代理人龚铭、陈震，被上诉人陈育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃花源公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈育的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由陈育负担。事实和理由：1.一审程序严重违法。一是一审法院剥夺了法律赋予的桃花源公司提出答辩的权利。本案从立案到开庭审理前后时间仅为8日，在未征求桃花源公司的同意的情况下开庭审理，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条关于答辩期的规定，程序严重违法。二是一审判决采信的证据未经质证。陈育提交的不动产登记受理通知单和证据材料5（即说明）超过举证期限，且上述证据未经桃花源公司质证，一审法院径行将其作为裁判依据，程序严重违法。2.一审认定事实不清，适用法律错误。桃花源公司与陈育签订《商品房买卖合同》的同一时段签订的其他合同，只要买受人按照要求提供了相应资料，桃花源公司均按时向土地房屋登记机构提交了办证申请并取得受理通知单，本案延期办证系因陈育未将办证所需材料提交齐全，综观陈育提交的五份证据，均不能达到证明其已将办理房地产权证的所有材料交给了桃花源公司的事实，一审依据购买家庭唯一普通住房享受契税减免申请表这一证据，适用推定原则认定陈育提交了所有办证材料，系认定事实错误。陈育的诉讼请求并未明确违约金计算的起止时间，一审庭审也未对此进行查明，但一审法院在判决中自行认定起止时间，属认定事实不清。陈育辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由是：1.本案举证期限并不受15日举证期限的限制，而且在开庭时一审法院已向桃花源公司进行释明，当时桃花源公司对此并无异议，一审程序并不违法。关于陈育提交的不动产登记受理通知单和证据材料5，一审法院向桃花源公司打电话进行质证的，一审程序亦并不违法。2.桃花源公司具备办证条件并不能推定给陈育如期办证，陈育已在买房的时候提供了全部资料，房子也入住几年了，银行放款以及办理契税减免申请也需要陈育提交前述材料，不可能出现陈育提交资料不齐的情况，桃花源公司的该项上诉理由不能成立。关于违约金计算的起止时间，购房合同上已明确对此进行了约定，不存在一审认定事实不清的情形。陈育一审起诉请求为：1.判令桃花源公司支付陈育逾期办理房地产权证违约金45900元（每天按已付房款万分之一计算）；2.本案诉讼费用由桃花源公司承担。一审法院认定事实：2011年5月22日，陈育（乙方）与酉阳翔堃房地产开发有限责任公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定乙方在甲方购买商品房，总成交金额为275133元。乙方采取按揭付款的方式按期付款，首付款83133元于签订本合同当日一次性付清，按揭款192000元至甲方发出按揭通知10日内，乙方到银行办理按揭手续，由银行支付。甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十二条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由【甲方】【甲乙双方】向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条：“……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，陈育向酉阳翔堃房地产开发有限责任公司支付了购房首付款83133元、契税4127元、大修基金8254元及印花税、交易手续费、抵押登记费等税费。2011年6月10日，陈育所购房屋办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案，登记备案号为315合同登记备案2011字第1568号。2011年6月20日，酉阳翔堃房地产开发有限责任公司将房屋交付给陈育。2012年3月12日，陈育通过银行按揭的方式向酉阳翔堃房地产开发有限责任公司支付了剩余的购房款192000元。2016年5月13日，酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局出具了《不动产登记受理通知单》，并于同日给陈育所购房屋办理了渝（2016）酉阳县不动产权第xxxxxxx**号房地产权证。另查明，酉阳翔堃房地产开发有限责任公司已更名为酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司。桃花源公司所出售的商品房已经取得《商品房预售许可证》，预售许可证号为重房（2010）预字第（9）号。一审法院认为，陈育、桃花源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。本案的争议焦点为，迟延办证的原因是否是陈育提交的资料不齐全。桃花源公司抗辩称延期办证的原因为陈育提交的资料不齐全，没有其儿子及妻子的户口页。庭审中，桃花源提交了《购买家庭唯一普通住房享受契税减免申请表》（2011年6月1日），并表示该申请表是提交地税局，需要购房者的婚姻证明、购房者身份证、户口本及其直系亲属的户口页等。该申请表上明确载明了陈育及其妻子、儿子的身份情况，从桃花源的陈述可知，陈育及其妻子、儿子的户口页等资料需同该申请表一起提交地税，才能查询陈育家庭住房情况，以确认其是否属于无住房。因此，可以确认，陈育已将妻子、儿子的户口页提交给桃花源公司。对于桃花源公司辩称延期办证系陈育未提交其儿子及妻子户口页的理由，不予采纳。同时，桃花源公司亦抗辩其通过物管公司以通知单的形式通知陈育，但其当庭并未举示其他证据予以佐证，对于该项抗辩，亦不予采纳。本案中，陈育已经支付了全部购房款、大修基金、契税等税费，并交纳了相关的办证资料，但是桃花源公司并未在合同约定的时间内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应当承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，桃花源公司应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因桃花源公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至桃花源公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，桃花源公司需按日向陈育支付已付房价款万分之一的违约金。本案中，陈育诉称于2011年6月20日接房，并出具了物管公司的证明，而桃花源公司并未举示任何证据证明接房的具体时间，故对于陈育诉称接房时间为2011年6月20日，予以确认。因此，逾期办证违约金的起算时间为2011年6月20日起扣除60日，即2011年8月20日。同时，桃花源公司取得登记受理单的具体时间为2016年5月13日，故截止时间为2016年5月12日。对于桃花源公司的备案登记证明即是合同中的登记受理单的辩称，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条、第十三条都有登记受理单的约定，但第十二条是关于合同登记备案的约定，桃花源公司提交的《重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明》是对陈育所预购商品房买卖合同的登记备案，而第十三条中是关于产权登记的约定，陈育提交的《不动产登记受理通知单》上载明的登记类型是预售后房屋权属登记。故对于桃花源公司的该项抗辩，不予采纳。因此，逾期办证违约的具体计算方式为，以275133元为基数，按照每日万分之一，从2011年8月20日起计算至2016年5月12日止（1728天），具体金额为47542.98元。故对于陈育要求桃花源公司支付逾期办证违约金45900元的诉讼请求，予以支持。对于陈育未主张部分，视为其对自身实体权利的处分，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付陈育逾期办理房地产权证的违约金45900元。案件受理费948元，减半收取474元，由酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点在于：一是一审程序是否违法；二是桃花源公司是否应支付陈育逾期办证违约金45900元。现评述如下：一、关于一审程序是否违法的问题一审法院审理本案适用的是简易程序，双方当事人在法院通知的开庭时间2017年5月19日到庭参与庭审，桃花源公司并未要求延长答辩期和延期提交证据，桃花源公司的答辩权利已得到了相应的保障，故一审程序并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于简易程序的相关规定，程序并无不当。关于一审法院对未经质证的不动产登记受理通知单和证据材料5（即说明）予以采信的问题，经查，一审法院对陈育提交的不动产登记受理通知单和证据材料5（即说明）确未组织质证，其程序有瑕疵，但在本院二审中，桃花源公司认可上述证据的真实性、合法性和关联性，该程序瑕疵并不影响本案的审理结果，且不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项关于发回重审的规定，本院对此予以明确。二、关于桃花源公司是否应支付陈育逾期办证违约金45900元的问题桃花源公司主张逾期办证的原因在于陈育未提交其妻子涂丽琴的户口页，但根据陈育办理银行按揭贷款的事实以及《购买家庭唯一普通住房享受契税减免申请表》等证据表明，陈育已向桃花源公司提供了陈育之妻的户口页等材料。而且陈育之妻涂丽琴并非涉案合同的购房人，《不动产登记受理通知单》中“申请材料”一栏载明的信息也并未明确需要提交陈育之妻涂丽琴的身份证明，加之桃花源公司作为办理房地产权证的受托人，若办证过程中缺少材料应尽通知购房人之义务，但本案并无证据证明桃花源公司尽到了相应的告知义务，故桃花源公司的该项上诉理由不能成立，本院对此不予支持。鉴于桃花源公司逾期办证的事实客观存在，且其逾期原因不可归咎于陈育，故桃花源公司应当依据《商品房买卖合同》的相关约定支付陈育逾期办证违约金，一审对逾期办证违约金的计算标准、起止时间以及计算结果均正确，桃花源公司也对一审判决的计算结果不持异议，据此，桃花源公司应支付陈育逾期办证违约金45900元，本院对此予以明确。综上所述，桃花源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948元，由酉阳桃花源旅游地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 何 玉审 判 员 万永福二〇一七年七月二十八日法官助理 王 宏书 记 员 刘桂林 搜索“”