（2017）川17民终748号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-12-13
案件名称
陈朝斌、陈昌鑫与黄太琴房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈朝斌,陈昌鑫,黄太琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川17民终748号上诉人（原审被告）：陈朝斌，男，生于1970年6月14日，汉族，住达州市达川区。上诉人（原审被告）：陈昌鑫，男，生于1980年9月26日，汉族，住达州市达川区。委托诉讼代理人：孙平川，达州正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄太琴，女，生于1972年8月18日，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：杨伟，四川弘旺律师事务所律师。上诉人陈朝斌、陈昌鑫因与被上诉人黄太琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2017）川1703民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈朝斌、陈昌鑫上诉请求：1、依法判决上诉人不承担偿还被上诉人购房款160000元及利息；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。被上诉人是本案旧房改建报建人之一，上诉人只是承建施工人。因政府规划变更责令停止修建，上诉人并无过错。2、一审已经认定双方在签订合同时均有过错，应当各自承担相应的责任，但判决的结果却是让上诉人承担全部责任，明显不公。被上诉人黄太琴辩称：1、上诉人的请求及理由均不能成立。上诉人改建房屋与被上诉人无关，被上诉人是向上诉人购买房屋，上诉人所修建的房屋系违法建筑，没有预售资格，上诉人存在过错。2、被上诉人应当承担签订无效合同导致被上诉人损失的赔偿责任及退还购房款的义务。请求二审法院驳回上诉。黄太琴向一审法院提出的诉讼请求：1、二被告立即连带退还原告购房款160000元：2、二被告连带向原告赔偿按照人民银行贷款利率计算从交款之日至退款之日的资金占用利息损失；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2010年9月24日，陈朝斌、陈昌鑫（出让方）与黄太琴（认购方）签订《达县亭子镇邻学联建房房屋认购协议书》，约定由二被告向黄太琴出售位于达县亭子镇官田村三组小学路口入口门市一间（面积约45平方米）单价3500元，总价157500元；住房一套（面积105平方米），单价1180元，总价123900元。付款方式为：原告在签订协议之日支付10000元，拆房时支付150000元，余款71400元于交房时全部付清。合同约定的交房时间为2011年10月1日。黄太琴按照合同约定，于2010年9月24日向二被告交付订金10000元，2011年6月1日向二被告交购房款150000元。二被告于2011年3月9日取得建设用地规划许可证，但房屋至今尚未修建，被告出售给原告的门市及住房至今未能交付。一审法院认为，原、被告在签订《达县亭子镇邻学联建房房屋认购协议书》时，房屋尚未建成，原、被告签订的协议属于商品房预售合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(二)持有建设工程规划许可证。（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。被告预售的房屋至今仍未修建且不具备预售条件，原、被告于2010年9月24日签订的《达县亭子镇邻学联建房房屋认购协议书》因违背了行政法规的强制性规定属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告无资质预售房屋，致合同无效，应当承担相应的民事责任，原告在签订合同的过程中未对被告的资质进行审查，也应承担相应的民事责任。综上所述，原、被告于2010年9月24日签订的《达县亭子镇邻学联建房房屋认购协议书》为无效合同，原、被告在签订合同的过程中均有过错，应当各自承担相应的民事责任。陈朝斌、陈昌鑫应当退还原告已付房款160000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率承担资金占用利息。被告辩称原告与其系联建关系，但并未提交联建合同，其抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：被告陈朝斌、陈昌鑫于本判决生效十日内偿还原告黄太琴购房款160000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率承担资金占用利息。（其中10000元从2010年9月24日起至还清止计息，另150000元从2011年6月1日起至还清止计息）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告陈朝斌、陈昌鑫负担。原审法院查明案件事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈朝斌、陈昌鑫与被上诉人黄太琴于2010年9月24日签订《达县亭子镇邻学联建房房屋认购协议书》，黄太琴在陈朝斌、陈昌鑫处购买住房及门市。协议签订后，黄太琴按照协议约定向陈昌鑫、陈朝斌交纳购房款160000元。陈朝斌、陈昌鑫上诉称与黄太琴系房屋联建关系，并非买卖关系，但提供的证据不足以证明其该项主张，本院对该项上诉理由不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。陈朝斌、陈昌鑫未取得合法预售手续即与黄太琴签订《达县亭子镇邻学联建房房屋认购协议书》，该协议应属无效，陈朝斌、陈昌鑫对导致协议无效存在较大过错，原审法院判决由其偿还黄太琴已交纳的购房款并承担资金占用利息并无不当。综上所述，上诉人陈朝斌、陈昌鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人陈朝斌、陈昌鑫负担。本判决为终审判决。审判长 张爱东审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一七年七月二十八日书记员 黄玉沾 百度搜索“”