（2017）云28民终443号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-07-14
案件名称
莫少波、西双版纳恒泰物业管理有限公司旅店服务合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫少波,西双版纳恒泰物业管理有限公司,勐海冠龙酒店
案由
旅店服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终443号上诉人（原审被告）：莫少波，男,汉族，身份证住址河北省三河，现住勐海县。被上诉人（原审原告）：西双版纳恒泰物业管理有限公司，住所地景洪市。统一社会信用代码：91532800552734133B。法定代表人：施艳飞，董事长。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：勐海冠龙酒店，住所地勐海县。注册号：532822600186230。经营者:莫少波，男,汉族，身份证住址河北省三河市，现住勐海县。上诉人莫少波因与被上诉人西双版纳恒泰物业管理有限公司（以下简称恒泰物业）、原审被告勐海冠龙酒店物业服务合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2017）云2822民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人莫少波、被上诉人恒泰物业的委托诉讼代理人张骞、原审被告勐海冠龙酒店经营者莫少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫少波上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人并未签订任何物业服务合同，《前期物业服务合同》是被上诉人与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订的，上诉人与被上诉人不存在任何合同关系，根据《合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同具有相对性，上诉人不受被上诉人与他人签订的物业服务合同约束，原审法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人于2015年6月5日才领取的营业执照入驻经营，上诉人在原审中主张上诉人从2014年8月1日起支付物业管理费，原审却支持，根据《〈物业管理条例〉实施细则》第四十一条第二款“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，所以原审认定事实、适用法律错误。三、被上诉人根本没有提供物业服务，被上诉人无权要求支付物业管理费及垃圾处理费。上诉人经营的勐海冠龙酒店停水、停电，电梯不能使用，卫生也是由上诉人聘请人员打扫，被上诉人也未配备保安，被上诉人并没有实施管理，提供服务，被上诉人不履行合同义务，服务质量差，根据规定，被上诉人无权要求支付物业管理费及垃圾处理费。四、被上诉人擅自将收费标准调整为2元∕月∕平方米，上诉人可以拒绝缴纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以拒绝交纳不当多收部分。五、物业管理人员没有取得国家规定的执业资格证书，被上诉人不具有国家规定的物业管理企业资质，毫无管理、服务质量，被上诉人无权要求支付物业管理费。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，维护上诉人合法权益，作出公正的判决。恒泰物业辩称，第一，关于上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系。根据规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由此可见，双方之间存在合法有效的物业服务合同关系，上诉人应按照《前期物业服务委托合同》的内容履行义务。第二，关于物业服务收费的时间。在上诉人与开发商签订的《商品房购销合同》第十条明确约定了房产交付以开发商登报通知的形式进行，因乙方超期不办理交接手续的，视为己交房，并由乙方承担物业管理费用。而开发商已经于2014年5月30日在西双版纳报上公开发布了《勐海富比仕街区项目交房公告》，其中明确告知上诉人所购1栋房产的交房时间为6月6日-6月8日，但上诉人却未前往办理交房手续，故应当视为已交房，由上诉人按公告时间承担物业管理费，被上诉人主张的物业费计收时间还晚于《购销合同》约定的计收时间，依法应当得到支持。第三，关于被上诉人的收费标准问题。上诉人与开发商的《前期物业服务委托合同》签订于2012年，但开发商项目直至2014年才竣工，当地的物价水平己经上涨，为了满足物业服务成本，上诉人向物价主管部门申请提价，并得到同意办理了备案，根据《前期物业服务委托合同》规定，当政府物业收费的有关文件修订时，根据新的文件适时调整，上诉人的收费标准己受政府认可，并办理备案登记，上诉人的收费于法有据。第四，关于被上诉人是否具备物业服务资质。上诉人于2014年3月4日就己经获得云南省住房和城乡建设厅颁发的滇证物字2014300177号《云南省物业服务企业资质证书》，资质等级是三级，完全具备提供物业服务的资质。但2017年1月12日国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定中己经取消了物业服务企业二级以下资质认定，故从事相应物业服务的企业不再需要进行资质认定，被上诉人也可以继续提供物业服务。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回其上诉请求，维持原判。勐海冠龙酒店述称，酒店与恒泰物业没有签订任何合同。根据合同相对性，上诉人不是被上诉人与他人签订物业管理合同的相对人。恒泰物业向一审法院起诉请求：1、莫少波、勐海冠龙酒店连带支付拖欠的物业管理费67405元及逾期支付物业费的滞纳金120696元，垃圾处理费2262元，合计190363元；2、由其承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月30日，恒泰物业与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由恒泰物业为富比仕街区提供物业管理服务，合同对服务期限、费用交纳开始时间、物业费标准、违约责任等做了约定。2014年5月30日西双版纳博誉房地产开发有限公司在西双版纳报发布勐海富比仕街区项目交房公告，公告交房开始时间为2014年6月6日。2014年5月恒泰物业将《物业服务收费备案表》交勐海县住房和城乡建设局、勐海县发展改革和工业信息化局备案获得同意。2013年11月15日开始，莫少波与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订共计9份《商品房购销合同》，购买富比仕街区1幢2单元9层、11层房屋，建筑面积为1162.16㎡，该房屋现用于经营酒店。现莫少波仍欠恒泰物业2014年8月1日至2016年12月31日的物业管理费67405元及垃圾处理费2262元。一审法院认为，西双版纳博誉房地产开发有限公司作为富比仕街区的建设单位与恒泰物业签订了《前期物业服务合同》，该物业服务合同对富比仕小区业主具有约束力，莫少波作为勐海县富比仕小区业主，与恒泰物业之间成立合法、有效的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”，虽然恒泰物业与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定酒店及其他商业物业管理服务费为1.6元／月／平方米，但房屋交付时由于物价上涨，物业服务费各项成本费用均已提高，恒泰物业将营业用房的物业收费标准调整为2元／月／平方米，并获得价格主管部门批准，且恒泰物业收取垃圾处理费符合相关文件规定，莫少波作为业主，就应当根据约定交纳物业服务费用及其他合理费用。莫少波未按照约定交纳物业服务费已违约，应承担违约责任，但是恒泰物业与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中3‰的滞纳金约定过高，一审酌情予以支持，即滞纳金按本金67405元计算，从恒泰物业统计物业管理费的次日起即2017年1月1日开始，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至物业管理费付清之日止。物业管理费用的交纳义务人应是业主，勐海冠龙酒店仅作为房屋使用人，且恒泰物业所提交的证据不足以证明勐海冠龙酒店应对物业管理费及垃圾处理费承担责任，对恒泰物业要求勐海冠龙酒店承担连带支付责任的诉讼请求，不予支持。为此，恒泰物业要求勐海冠龙酒店、莫少波连带支付拖欠的物业管理费67405元及逾期支付物业费的滞纳金120696元，垃圾处理费2262元，合计190363元，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决：一、莫少波于判决生效之日向恒泰物业支付物业管理费67405元、垃圾处理费2262元及逾期支付物业管理费滞纳金（本金67405元，从2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至物业管理费付清之日止）；二、驳回恒泰物业其他诉讼请求。案件受理费4107元，减半收取2053.50元，由莫少波负担。恒泰物业预交的案件受理费，不再清退，莫少波应将其负担的费用迳付恒泰物业。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人莫少波对一审认定的物业服务合同因没有给上诉人看过不认可。交房时间认可，但消防没有达标，直到2014年后才达到交房标准。购买的房屋面积不对，9层只有一层半，面积不到1000平方米，被上诉人没有给上诉人提供任何物业服务。对当事人二审争议的事实，本院在评判部分一并予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、双方是否存在物业服务合同关系？2、上诉人是否应承担支付物业服务管理费及垃圾处理费，金额为多少？本院认为，关于双方是否存在物业服务合同关系的问题。根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，西双版纳博益房地产开发有限公司于2012年7月30日与恒泰物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。恒泰物业受建设单位西双版纳博益房地产开发有限公司的委托进行物业管理，和该小区业主莫少波之间已存在事实上的物业管理关系，莫少波应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。莫少波虽然未与恒泰物业订立书面的物业服务合同，但莫少波作为小区业主，前期物业服务合同仍对其产生约束力，故对上诉人提出其未与恒泰物业存在物业服务合同关系的主张，本院不予支持。关于上诉人是否应承担支付物业服务管理费及垃圾处理费，金额为多少的问题。根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案恒泰物业已入驻并提供相应物管服务，莫少波主张恒泰物业未提供任何物业服务，但其未举证证实该观点，莫少波作为业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。涉案房屋现由莫少波经营酒店，莫少波无法举证证实具体交房日期，恒泰物业主张按照公告交房日期即2014年8月1日计算，按照莫少波与西双版纳博益房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》第十条：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方西双版纳博益房地产开发有限公司应当以州报/电话形式通知乙方莫少波办理接房手续。”之规定，表明莫少波认可该接房方式，西双版纳博益房地产开发有限公司于2014年5月30日在西双版纳报发布涉案房屋交房日期为自2014年6月6日起至2014年7月1日止，莫少波接房时间应当与公告交房时间一致。结合庭审时莫少波陈述其经营的酒店系2015年6月5日入驻经营，在其入驻经营前的酒店经营准备工作需要较长一段时间，其接房时间也应在入驻经营前较长一段时间内。因此，一审法院按照恒泰物业主张莫少波自2014年8月1起支付物业费并无不当。对于收费标准的问题，虽在西双版纳博益房地产开发有限公司与恒泰物业签订《前期物业服务合同》中约定酒店及其他商业物业管理服务费为1.6元／月／平方米，但房屋交付时由于物价上涨，恒泰物业将营业用房的物业收费标准调整为2元／月／平方米，并获得价格主管部门批准，恒泰物业按照审批通过的价格进行收费，自2014年8月1日起至2016年12月31日共产生物业费67405元并无不当。对于垃圾清运费，恒泰物业按照相关文件规定进行收费并无不当。对于恒泰物业一审诉请的滞纳金，西双版纳博益房地产开发有限公司与恒泰物业签订《前期物业服务合同》中约定的3‰的滞纳金过高，一审法院酌定按照67405元的本金自2017年1月1日起至物业费付清之日止按照同期贷款年利率4.35%计算并无不当，本院应予维持。上诉人主张恒泰物业未提供任何物管服务致使其经营的勐海冠龙酒店停水、停电、楼梯不能使用等，但未能提交充分证据证实恒泰物业不履行物业服务合同，或履行合同重大瑕疵，故对此主张，本院不予支持。综上所述，莫少波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4107元，由上诉人莫少波负担。本判决为终审判决。审判长 杨兴胜审判员 刘树华审判员 玉 儿二〇一七年七月二十八日书记员 王新超 更多数据：