（2016）苏0923民初6153号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-28
案件名称
上海飞标投资管理有限公司与阜宁县供销社（集团）总公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阜宁县人民法院
所属地区
阜宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海飞标投资管理有限公司,阜宁县供销社（集团）总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初6153号原告:上海飞标投资管理有限公司,住所地上海市浦东新区海徐路2577号5幢225室。法定代表人：顾雪飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。被告:阜宁县供销社（集团）总公司,住所地江苏省阜宁县阜城街道上海路409号。法定代表人：王伏川，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雪峰，男，阜宁县供销总社副主任。委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。原告上海飞标投资管理有限公司（以下简称飞标公司）与被告阜宁县供销总社（集团）总公司（以下简称供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月17日、4月7日公开开庭进行了审理。原告飞标公司法定代表人顾雪飞及委托诉讼代理人徐杰、被告供销公司的委托诉讼代理人张雪峰、卢长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞标公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁《协议书》，供销公司退还飞标公司履约保证金50万元，同时支付飞标公司违约金500万元；2.本案诉讼费用由供销公司承担。事实和理由：2016年5月25日，原、被告签订《协议书》一份，约定我公司向供销公司承租位于阜宁县上海路409号城南新区白天鹅商业广场一至五楼物业，另对租赁范围、面积、租期、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任等作出了约定。协议签订后，我公司依约向供销公司缴纳了保证金50万元，但供销公司没有按约履行，具体表现为：1.协议约定的交付物业的时间为2016年8月31日前，正式租期起算为2016年10月1日，但截止2016年10月1日供销公司仍未将约定的物业交付我公司，没有与我公司办理书面的物业交接手续；2.协议约定由供销公司将空调系统、消防系统、电梯等设备维护好，在正常使用的状态下移交我公司，但上述设备供销公司未予维护，特别是消防系统，根据消防专业鉴定中心意见，至今仍存在严重问题，根本达不到出租标准。3.根据协议约定的租赁范围和面积，该商业广场大楼外的广场也是我公司的承租范围，但供销公司将其出租给他人从中营利。另据协议约定，供销公司应在八楼向我公司提供约1000平米的办公场所，但八楼至今仍由其他公司占有使用，根本无法提供给我公司使用。4.供销公司至今未能处理好与前承租户的租赁关系，未能将原租赁户清场，五楼的健身房至今仍在营业，无法将房屋交付我公司使用。5.协议约定在协议签订两个月内，将一至八层所有的物业管理工作交给我公司，但被告供销公司至今未能做到。供销公司的上述行为已构成根本违约，履行协议已经没有可能，符合协议约定的解除条件。被告供销公司除退还我公司缴纳的保证金，根据《协议书》的约定还应支付我公司违约金500万元。被告供销公司辩称，飞标公司目前仅招纳了阜宁本地的几个商户，没有外地大品牌商户进场，整个商业广场根本无法经营。为了减少大楼闲置的损失，我公司同意解除租赁协议，但我公司不存在违约行为，理由为：1.供销公司在2016年7月17日将白天鹅商业广场一至五楼物业交付飞标公司，飞标公司开始对外招商，并进入该物业进行装修，依据双方签订的协议约定，是按现状交房；我公司在2016年6月就将8楼交付飞标公司，飞标公司已将八楼部分用作该公司的办公室，因飞标公司无需整个8楼，经飞标公司同意，我公司将部分房屋给他人临时使用，并不存在物业没有交付的问题。2.我公司于2016年7月17日将白天鹅商业广场一至五楼物业交付飞标公司后，飞标公司招聘了工作人员、数名保安进入大楼开展工作，大楼的日常物业是由飞标公司聘请的保安进行管理。飞标公司主张的空调、电梯、消防系统问题，根据双方协议约定我公司仅是对上述设备进行维护，经我公司维护后交付给飞标公司。3.协议约定交付物业时间暂定为2016年8月31日前，我公司于2016年7月17日向飞标公司交付物业时，原商户已全部撤离，仅有五楼的两家商户是经飞标公司同意留下，是飞标公司的招商对象。4.外广场西南角有约200平米空间，在与飞标公司签订协议前我公司已经与他人签订了租赁合同，并非我公司恶意转租他人。5.飞标公司从2016年8月起对整个大楼的物业进行管理，开始水电费的征收，说明供销公司已将整体物业交付飞标公司管理。综上，因飞标公司无力招商，亦无法经营白天鹅商业广场，故要求解除租赁协议。飞标公司主张我公司违约，目的是获取不法利益。飞标公司解除合同系属违约行为，已给我公司造成了很大的损失，该公司预缴的保证金应冲抵其应承担的违约金。飞标公司要求我公司承担违约金500万元，无事实依据和法律依据，该诉讼请求应予驳回。如我公司承担违约责任，因飞标公司主张的违约金数额过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月25日，原告飞标公司（作为乙方）就承租座落于阜宁县阜城街道上海路409号城南新区白天鹅商业广场一至五楼物业与被告供销公司（作为甲方）签订《协议书》一份，内容为：一、租赁范围及面积：白天鹅商业广场一至五楼，面积大约为2.92万平方米，含白天鹅商业广场大楼外幕墙广告位及广场（LED屏除外），八楼无偿提供约0.1万平方米的办公场所，甲方作为该物业的产权方，拥有完全的无任何瑕疵的出租权与乙方建立租赁关系，并提供有效的土地证等相关的有效证明。二、租期：从2016年10月1日至2032年9月30日，共计壹拾陆年整。三、租金标准及支付方式：2016年10月1日至2020年9月30日，年租金为350万元；2020年10月1日至2024年9月30日，年租金为400万元；2024年10月1日至2028年9月30日，年租金为460万元；2028年10月1日至2032年9月30日，年租金为520万元。免租期为24个月，第1年即从2016年10月1日至2017年9月30日租金全免，第2年、第3年免租3个月，第4年、第5年、第6年免租2个月。在签订本协议书5个工作日内，乙方须向甲方交纳保证金50万元，作为履约依据。保证金在租期结束乙方将物业交还给甲方，经甲方验收后退还。房租一年一交，提前12个月一次性交纳。但首次房租在甲方将物业交给乙方（甲方交物业时间暂定2016年8月31日前）后10个工作日内，乙方须交纳2017年10月1日至2018年9月30日房租的一半，即131.25万元，在开业1个月内交纳期间另一半房租131.25万元，2018年开始，每年要一次性交纳次一年的房租。四、甲方的权利与义务：1.甲方在与乙方签订租赁合同后，应将原有的空调系统、消防系统、电梯、高压配电房电器设备等维护好，在正常使用的状态下移交给乙方，其余按现状交房；2.甲方负责与原承租户终止合同，协调原各楼层供应商、外广场、幕墙广告及标牌（各种广告及标牌要符合城市规划）的矛盾，保证乙方正常的经营秩序；……7.乙方在租赁一至五楼后，甲方将该大楼的整体物业全部交给乙方管理，甲方负责协调好关系，要求原承租户接受统一管理，必须交纳相关的物业管理费用给乙方；8.如因甲方产权或出租权不明晰或甲方与前租赁商户纠纷，造成乙方无法正常进场装修、经营的，所造成的直接损失由甲方承担。五、乙方的权利与义务：1.乙方须守法合规经营，自主经营、自负盈亏，对所租赁范围内的物业进行分包的所有收入归乙方支配；……5.乙方在承租期内要正常维护好消防、电器、空调、强电等公共设施，在租用期满后要保证运转正常的交给甲方。6.乙方如果出现交纳租金逾期，则视为违约，逾期交纳租金在3个月内的按前款金额承担日万分之六的违约金，超过3个月的本合同自行终止，乙方无条件搬出。如果甲方同意乙方继续经营的，乙方对超过3个月期间的欠款部分，应承担欠款金额日万分之八的滞纳金；7.乙方合同到期后有优先承租权；8.甲方在与乙方签订合同两个月内，一至八层所有的物业管理工作将全部交给乙方，乙方须保证大楼的整体正常运营，保证水、电、空调、电梯等正常使用；9.乙方须根据甲方要求无偿给予一定的公益广告宣传位。六、其他：经营期内，甲乙双方均不得无故提出解除本协议。如无故解除合同的或符合本协议约定条件的，均视为违约，违约方应承担违约金500万元，如确因客观条件发生变化而提出终止协议的，须事先征得对方同意，且应至少提前3个月提出，以备对方妥善处理包括但不限于供应商合同、员工劳动合同等经营关系。因上述变化产生的一切费用、赔偿责任均由提出解除合同方承担。2016年6月3日，飞标公司向供销公司交纳了保证金50万元。后飞标公司于2016年7月开始对案涉广场的电路进行维修、整改，疏通化粪池，新建下水管道，对案涉广场大楼一楼损坏的地板砖进行补修，对一楼部分、二楼、三楼进行隔断，在八楼装修了一间办公室，在大楼外墙装修3个广告橱窗，在顶楼建造了新七浦广告牌，并以新七浦时尚广场名义对外招商，其中载明五楼经营项目为教育、健身。原告飞标公司设立的阜宁新七浦百货商场有限公司(以下简称新七浦公司)与一些商户签订商铺租赁协议，收取一年的租金、保证金以及一个季度的物业费，部分商户进入白天鹅商业广场对其租赁的商铺进行装修。招商持续至2016年10月18日。阜宁县公安局城南新区派出所的2016年9月28日的接处警工作登记表载明，案涉广场原承租户王华报警称其位于四楼的专柜夜里被人拆毁，请求处理。阜宁县公安局城南新区派出所的2016年11月1日、11月2日、11月17日的接处警工作登记表载明，因白天鹅商业广场未能按时开业，新商户与飞标公司发生矛盾。2016年10月7日，江苏诚谨律师事务所向供销公司发出律师函，内容为：供销公司与飞标公司于2016年5月签订的《协议书》成立并生效，飞标公司已经严格按约履行全部义务，但供销公司未在约定的2016年8月31日前交付物业给飞标公司，现期限已过，供销公司至今尚未交付物业且未处理好与前期租户之纠纷，事实上已经无法按期交付，已经构成根本违约，现发函通知供销公司正式解除《协议书》，要求供销公司在接到本函之日起3日内退还保证金，支付违约金500万元，并赔偿因供销公司违约导致的委托人的其他经济损失。供销公司于2016年10月9日收到该律师函。根据飞标公司的委托，盐城市消防技术服务事务所于2016年10月23日作出白天鹅商业广场建筑消防设施检测意见汇总，结论为：白天鹅商业广场建筑消防设施中存在18处设施不能正常工作。根据供销公司的委托，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2016年11月16日作出（2016）建鉴字第167282号鉴定报告，结论为：1.白天鹅商业广场在正常使用情况下，房屋结构安全性满足要求；2.白天鹅商业广场玻璃幕墙和石材幕墙可靠性评估结果均为1级，玻璃幕墙和石材幕墙可靠性符合要求。2016年11月，原、被告就租赁事宜进行协商，飞标公司草拟了一份补充协议，内容为：一、乙方同意在12月30日前预付2018年租金87.4万元。二、甲方承诺在乙方开业（或试营业）前一周将消防、电梯、高压配电房、空调等设备再维护一次，调试至正常使用状态交付乙方。乙方确保于2017年5月1日正式开业。三、因客观原因导致乙方开业时间后延，甲方同意免租期再增加12个月，分别是2018年6个月，2019年6个月。四、租金支付：1.2016年12月30日预付2018年租金87.4万元；2.2017年5月10日（开业后10日）前支付2019年租金87.4万元；3.2020年开始，租金支付时间仍按原约定不变，2018年、2019年的租金金额相应扣除当年增加的免租月份。五、关于物业管理问题：1.甲方拟将大楼整体物业交由乙方管理，但因大楼目前形成分块租赁格局，乙方承诺尽快与各使用方达成物业管理协议。在物业管理协议达成前，大楼1-5层的物业由乙方自行管理，费用自行承担，广场部分（西南角儿童娱乐区原合同到期后交付）的物业也由乙方管理，保洁费用、管理费用由各楼层按比例分摊。2.过渡期大楼物业管理费用分摊：消防室值班，新七浦4人、老大众2人、影城1人，总系统维护费用按月5000元分摊，各区域消防维护各自承担，总值班室管理费用按每月15000元分摊。六、关于五楼移交问题：双方商定，星豪传媒由乙方直接对接洽谈；莱美健身房由乙方加紧洽谈，力争在2016年11月底前达成合作协议，到期不能达成合作协议的，则由甲方负责在2017年春节前清场完毕。因双方协商未果，该份《补充协议》未能签订。另查明，在白天鹅商业广场竣工后，盐城市公安消防支队于2014年4月28日向供销公司出具盐公消验字[2014]第0120号建设工程消防验收意见书，内容为：位于阜宁县上海路409号，地上8层地下1层，高34.5米，建筑面积地上44048平方米地下682平方米的建设工程综合评定消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向该支队申请建设工程消防设计审核和验收，投入使用、营业前应向消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。被告供销公司在本案诉讼中未能提交近期大楼消防的检测报告。在本案诉讼中，白天鹅商业广场保安江龙昌在本院对其调查时陈述，其原是新苏公司雇佣的保安，在新苏公司离开白天鹅商业广场后，飞标公司投资成立的新七浦公司于2016年7月17日接管了原保安人员并负责保安人员的工资发放，大楼钥匙自新苏公司离开至今一直由其保管。江龙昌还陈述，新苏公司于2015年7月30日要求原商业广场内原商户撤离，此后3天内所有商户的商品全部撤柜，除4家商户柜台于2016年9月底被供销公司拆除，其他商户的柜台于2016年8月都被拆除。期间，新七浦公司对广场的电路进行维修、整改，疏通化粪池，新建下水管道，对案涉广场大楼一楼损坏的地板砖进行补修，对一楼部分、二楼、三楼进行隔断，在八楼装修了一间约100平米的办公室，在大楼外墙装修3个广告橱窗，在顶楼建造了新七浦广告牌。后新七浦公司于2016年11月离开白天鹅商业广场。本院对新七浦公司商铺租户王宜华等人调查时，王宜华等人陈述在其洽谈租赁事宜时，已无原商铺租赁户继续经营，原商铺租户对新租户的装修没有造成影响。另飞标公司提交了飞标公司（作为甲方）于2016年7月25日与南通奇艺广告装饰有限公司（作为乙方）签订《广告协议书》一份，协议约定甲方将阜宁新七浦时尚广场广告工程改造制作承包给乙方，制作费用不低于260万元。之后按工程进度付款，乙方全部完成工作量，经甲方验收合格后，结算至总金额的95%，剩余5%作为质保金6个月后无质量问题全额支付。飞标公司提交南通奇艺广告装饰有限公司出具的金额为50万元的预收款收据，另提交飞标公司和南通奇艺广告装饰有限公司于2016年10月25日共同出具一份广告制作已完工项目清单，载明已完工的广告制作项目费用为880709元。2017年2月14日，本院对原、被告作询问笔录时，被告供销公司以大楼闲置损失巨大为由，向原告飞标公司表示同意解除租赁合同。原、被告均不同意对飞标公司的投入进行鉴定。本院认为，本案的争议焦点为：（一）诉争《协议书》是否应予解除？（二）被告供销公司是否存在根本性违约，原告飞标公司要求解除租赁合同是否属于违约行为？（三）原告飞标公司要求被告供销公司承担违约金及返还保证金应否支持？（一）关于诉争《协议书》是否应予解除的问题。原、被告签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该租赁协议书合法有效，双方当事人应当按照协议的约定和法律的规定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，飞标公司提起诉讼，基于被告的违约行为要求解除其与供销公司签订的《协议书》，因供销公司在本案诉讼中亦明确表示同意解除，故双方对解除租赁合同意思表示一致，飞标公司的该项诉讼请求，本院予以支持。（二）关于被告供销公司是否存在根本性违约，原告飞标公司要求解除租赁合同是否属于违约行为的问题。原告飞标公司主张被告供销公司未有按照合同约定将大楼空调系统、消防系统、电梯等设备在正常使用的状态下移交原告，将租赁范围内的广场出租给他人从中营利、未能在八楼为原告提供约1000平米的办公场所、被告供销公司未能将原租赁户清场、未能按照合同约定将1至8层的物业管理交付飞标公司，并据此认为供销公司的上述行为已构成根本违约，履行协议已经没有可能，符合协议约定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本院认为，该条第四项规定是指合同一方存在重大违约行为引起的合同相对方享有的法定解除权，该重大违约行为应当是根本性的违约，其后果致使不能实现合同目的。就本案而言，原告飞标公司主张被告供销公司存在的违约事实如果存在，必须达到不能实现合同目的的后果，飞标公司才享有上述法律规定的法定解除权。据本院对江龙昌的调查笔录反映，新苏公司于2015年7月30日即要求原商户撤离，此后3天内所有商户的商品全部撤柜，除4家商户柜台于2016年9月底被供销公司拆除外，其他商户的柜台于2016年8月都被拆除。据此可以认定，被告供销公司已将原租户的柜台基本清除，未能及时撤离的4户柜台亦于2016年9月底清除，此未对飞标公司租赁经营造成实质影响。在本院对王宜华等新租户的调查笔录中亦反映，在新七浦公司对外招租时，原租户虽因租赁事宜与供销公司存在矛盾，但对新租户的装修并未造成影响。另据本院对江龙昌的调查笔录反映，大楼钥匙一直由江龙昌保管，其于2016年7月16日始受雇于新七浦公司，以及飞标公司主张其对大楼进行部分装修、王宜华等人反映已有新租户对租赁的商铺进行装修的事实，可以认定自2016年7月16日起，大楼已交付飞标公司，飞标公司已实际接管大楼。飞标公司主张5楼的莱美健身房仍在经营，但飞标公司草拟的补充协议载明“莱美健身房由飞标公司加紧洽谈，力争达成合作协议”，且新七浦公司在白天鹅广场设置的广告牌也显示，五楼营业内容包含健身，据此可以认定莱美健身房仍在经营是因飞标公司与其商谈合作中，莱美健身房未能清退并非供销公司的原因所致。此外，依《协议书》约定，室外广场、大楼8楼亦是飞标公司的租赁范围，其中室外广场供销公司认可仅是小部分出租他人，认可8楼的部分办公室由供销公司出借给他人。在原、被告签订的《协议书》中约定，供销公司在与飞标公司签订租赁合同后，应将原有的空调系统、消防系统、电梯、高压配电房电器设备等维护好，在正常使用的状态下移交给乙方，其余按现状交房。在本案诉讼中，供销公司虽提交盐城市公安消防支队于2014年4月28日向供销公司出具盐公消验字[2014]第0120号建设工程消防验收意见书，评定消防验收合格，但该意见书同时要求对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，但供销公司未能提交近两年的检测报告，故不能认定消防系统处于正常使用状态。另供销公司未能提交空调系统、扶手电梯能够使用的相关证据，故亦不能认定上述设备处于正常使用状态。《协议书》中约定，供销公司在与飞标公司签订合同两个月内，一至八层所有的物业管理工作将全部交给乙方，因供销公司未能提交将物业管理移交飞标公司或飞标公司已对大楼物业进行管理的相关证据，故应认定供销公司未有将物业管理移交飞标公司。结合原、被告签订的租赁合同性质、合同主要内容、合同目的，以及被告履行合同情况，可以确认供销公司虽在租赁合同的履行中存在部分瑕疵，但被告履行不足部分与合同约定义务及已履行部分相较而言，所占比例较小，且不足以影响飞标公司对外招商、出租柜面等合同目的的实现。故供销公司虽存在违约行为，但不构成根本性违约，飞标公司不享有法定解除权。《协议书》中约定：“经营期内，甲乙双方均不得无故提出解除本协议。如无故解除合同的或符合本协议约定条件的，均视为违约，违约方应承担违约金500万元”，后飞标公司向供销公司发出律师函，以被告供销公司存在根本性违约为由要求解除合同并主张违约金500万元，并向本院提起诉讼要求解除租赁合同。本院认为，飞标公司发出律师函、提起本案诉讼，是依照法律程序主张权利救济的行为，其主张的供销公司存在根本性违约的事实虽不能认定，但在被告未能完全履约的情况下行使诉讼权利的行为并不违反法律规定和合同约定。本案诉讼中供销公司亦同意解除合同，现涉案租赁合同解除的最终原因是基于双方的合意，并非飞标公司单方意思表示所致，故供销公司关于飞标公司解除合同的行为构成违约的主张本院不予采纳。（三）关于原告飞标公司要求被告供销公司承担违约金及返还保证金应否支持的问题。本案中，被告供销公司同意原告飞标公司解除租赁合同的要求，合同解除后并不影响合同一方要求相对方承担违约责任的请求。供销公司虽不构成根本性违约，但在合同履行中存在瑕疵，仍应对飞标公司承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此规定，违约金的约定并非无限制的自由约定，应当受到法律的正当干预。飞标公司虽主张供销公司应当依照合同约定给付违约金，但未有提交有效证据证明因供销公司的违约行为造成其具体损失数额，供销公司亦对违约金数额提出异议和调整请求。本院综合考量合同履行尚处于初始阶段、供销公司的瑕疵履行并不足以影响实现合同目的、如合同继续履行供销公司的违约行为可能对飞标公司造成的损失等因素，本院认为合同约定的500万元违约金明显超出供销公司因瑕疵履行造成的飞标公司的损失，依法应当予以调整，酌定供销公司承担违约金100万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现查明原、被告在《协议书》中约定“保证金在租期结束乙方将物业交还给甲方，经甲方验收后退还”，且飞标公司亦依约向供销公司交纳了50万元保证金，依据上述法律规定和合同约定，在涉案租赁合同解除后，供销公司应返还飞标公司保证金50万元。被告供销公司辩称飞标公司无故解除合同系违法行为，给供销公司造成大楼闲置的巨大损失，飞标公司交付的保证金应当抵冲损失。对此本院认为，违约金的承担应当以存在违约行为为基础，本院前述已认定飞标公司主张解除合同的行为不构成违约，故供销公司要求冲抵保证金的主张本院不予支持。综上，原告飞标公司与被告供销公司签订的涉案租赁合同《协议书》合法有效，对双方当事人具有约束力。供销公司在合同履行中存在违约行为，但不足以导致合同目的无法实现，故飞标公司主张供销公司存在根本性违约的主张本院不予认定。现原、被告均同意解除租赁合同，本院予以认可。因供销公司存在违约行为，本院酌定其承担飞标公司违约金100万元。因租赁合同已解除，供销公司收取的保证金依法应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、解除原告上海飞标投资管理有限公司与被告阜宁县供销总社（集团）总公司于2016年5月25日签订的《协议书》；二、被告阜宁县供销总社（集团）总公司返还原告上海飞标投资管理有限公司保证金50万元，并给付原告上海飞标投资管理有限公司违约金100万元，合计150万元，限于本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告上海飞标投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，由原告飞标投资管理有限公司负担36600元，被告供销公司负担13700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 倪常春人民陪审员 王建军人民陪审员 王清明二〇一七年七月二十八日书 记 员 孙芳杰 微信公众号“”