（2017）桂1281民初386号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2018-01-23
案件名称
张美翔与宜州市正泰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜州市人民法院
所属地区
宜州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张美翔,宜州市正泰房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广西壮族自治区河池市宜州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1281民初386号原告张美翔，女，1951年7月24日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。委托代理人黄霁波，广西宜人和律师事务所律师。委托代理人韦胜国，广西宜人和律师事务所律师。被告宜州市正泰房地产有限责任公司，住所地宜州市帝王商贸城A栋18楼。统一社会信用代码：914512817738653137。法定代表人：莫军，该公司董事长。委托代理人黄光毅，广西昭义律师事务所律师。委托代理人吴柳红，广西昭义律师事务所律师。原告张美翔诉被告宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理，依法由审判员潘立峰适用简易程序公开开庭审理此案，书记员覃茜担任法庭记录。原告张美翔的委托代理人黄霁波、韦胜国，被告正泰公司委托代理人黄光毅、吴柳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美翔向本院提起诉讼。请求：1、被告支付逾期办证违约金53258元给原告；2、被告支付逾期交房违约金49054元；3、本案诉讼费由被告承担。其事实和理由为：原告于2010年12月27日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价291986元价款与被告购买宜州市庆远镇塘中路27号“帝王商贸城”（以下简称帝王商贸城）的商品房，双方约定交付时间为2011年12月30日前，如逾期交付，则按已付房款万分之3.5承担违约金。同时约定，在交付使用后300天内办理好房地产权属证书，如被告逾期办理权属证书则按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，2013年6月26日，被告自行在报刊上刊登交房公告交房，但被告未能在规定期限内办证给原告，构成违约，应承担违约责任，逾期办证违约金：291986元×912天（从2014年5月1日起计算至2016年11月30日共912天）×0.0002/天=53258元。逾期交付房产违约金：291986元×（542天-62天）（从2012年1月1日算至2013年6月26日）×0.00035=49054元。为维护原告合法权益特诉至法院。被告正泰公司辩称，同意原告诉称的事实，但：1、原告对逾期交房违约金的主张已经超过诉讼时效；2、原告对逾期办证违约所主张的权利已经超过诉讼时效；3、被告已经履行出卖人的法定义务，办理好大证，完成相应备案，办证延迟的结果非被告的原因。按照合同约定，在办理产权证事项上被告已经通过张贴公告、电话通知以及通过《广西日报》刊登公告的方式通知原告办理手续，履行了通知义务，被告不存在违约，被告不应当承担违约责任；4、补充合同中约定的办理房产证为合同双方的委托与被委托法律关系，受托人应承担的是损害赔偿责任，非违约责任，有损害才有赔偿，原告并未举证证明其损失；5、原告请求的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的合同及收据真实性本院予以认定，对证明内容综合全案予以审核；2、对被告的提供的宜州市宏金测绘公司的《分户产权面积统计表》能证实测绘时间但与案件无关，不予采纳，《关于申请开具完税证明的报告》和房产局办事指南无法证明被告已经履行办证义务，不予采纳；河池日报的《证明》无法确认，不予采纳，广西日报的《公告》反映真实公告情况，予以认定；2、本院依法从宜州市房地产管理局调取的相关业主办证时间表，客观真实，实际反映产权证申请办理时间及办结时间，被告认为该时间与其提交材料时间不相符，但无其它证据反驳，对该证据反映的时间予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2010年12月27日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告以291986元的价格购买被告宜州市庆远镇塘中中路27号“帝王商贸城”商品房，同时《商品房买卖合同》有如下约定：“1、商品房经验收合格的，出卖人应在2011年12月30日前将房屋交付给买受人，逾期交房超过30日的，从应交付之日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之3.5支付违约金；2、出卖人应在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”《合同补充协议》主要内容为：“1、本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务；2、买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，否则由此产生的一切后果由买受人全部承担全部责任；3、买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负；4、买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”原告在2010年1月20日支付完全部房款291986元。2013年6月26日，被告将房屋交付原告。2013年10月21日，被告将相关竣工材料交由宜州市住房和城乡建设局备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。2013年11月5日，被告向宜州市房地产管理局申请进行房屋初始登记，2013年11月12日，宜州市房地产管理局对被告位于宜州市庆远镇塘中路27号34190.75平方米房屋进行初始登记，并给被告发放房产证。2015年6月17日，被告代理原告向宜州市房地产管理局递交材料办理房屋所有权转移登记，2015年6月25日宜州市房地产管理局办结房屋所有权转移登记。本案的争议焦点为：1、被告是否已经尽到合同约定相关办证义务，如被告违约应如何承担违约责任？2、原告请求被告逾期办证和逾期交房的违约金是否超过诉讼时效？一、关于逾期办证的问题。在本案中，被告向房产局递交产权变更登记申请材料的时间为2015年6月17日，2015年6月25日宜州市房地产管理局办结房屋所有权转移登记，故本案逾期办证的原因在于逾期递交变更登记申请。本院认为：（一）双方签订的《合同补充协议》第十一条约定：“买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”被告正泰公司负有为原告办理房屋产权证的合同义务。原、被告双方在合同补充协议中约定：“本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务”，“买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负。”以上条款约定了被告在交房后的通知领取办理房产证的义务及通知的方式，虽未约定被告应何时履行通知义务，但法律规定交房后90天应办理得房产证，故被告最迟应在交房后90天内履行自己的通知义务，现被告无证据证明自己已经按照合同约定的方式在期限内通知原告领取办理房产证的相关资料，造成逾期办证后果，被告应承担违约责任。被告交房时间为2013年6月26日，按照原、被告双方约定被告报备相关数据的时间为交房后300天，买受人收到通知之日起三个月到出卖人指定地点领取产权资料，扣除上述双方特别约定的天数，即被告应在2014年7月21日前备案并完成向房产局递交办证相关材料的义务。但被告一直到2015年6月17日才向房产部门递交材料申请办理房产证，故被告对逾期办证应承担违约责任（二）原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”应理解为原告应在房屋交付即2013年6月26日之后300天完成将相关数据，交由相关部门备案，并进行房屋初始登记，该条的违约金也应理解为因逾期备案造成逾期办证的违约损失。被告已在2013年11月12日，完成上述义务，原告根据十五条请求被告承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原被告双方均未约定具体办证的时间及逾期办证的责任承担，原、被告双方关于逾期办证及责任承担可按上述解释处理。二、关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。合同约定的交房时间为2011年12月30日，被告交房时间为2013年6月26日，被告的逾期时间应从2013年6月27日起计算，原告于2017年2月15日向本院提起诉讼要求被告承担逾期交房的违约责任，已经过了二年的诉讼时效。被告提出诉讼时效的抗辩成立，原告请求逾期交房违约金丧失胜诉权，本院不予支持。被告实际交房时间为2013年6月26日，根据双方在合同中的两个特殊约定（《商品房买卖合同》第十五条约定的交付后300日内备案和《合同补充协议》第十条约定买受人收到通知之日起三个月到出卖人指定地点领取产权资料），在扣除以上两项天数（390天）后起算，被告的逾期时间应从2014年7月22日起计算。因双方当事人没有约定明确的办证违约金，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算，因此该逾期办证违约金属于继续性债权，应按日累计单独起算诉讼时效，诉讼时效逐日届满。因此从原告起诉的2017年2月15日向既往的时间倒推2年期间的违约金没有超过诉讼时效，超过2年部分超过诉讼时效。因此原告请求的办证违约金没有超过诉讼时效的期间是122天（2015年2月15日至2015年6月17日），故被告应承担违约损失为291986元×122天×（年利率6%/365天）=5855.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宜州市正泰房地产有限责任公司支付原告张美翔逾期办证违约金5855.7元；二、驳回原告张美翔的其它诉讼请求。案件受理费2346元，减半收取1173元，由原告张美翔负担1106元，被告宜州市正泰房地产有限责任公司负担67元。上述债务，如果未按照本判决生效后十日内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。款汇：户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 潘立峰二〇一七年七月二十八日书记员 覃 茜 来源：