（2017）豫14民终2434号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-08-02
案件名称
刘广贞、葛涛租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘广贞,葛涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终2434号上诉人（原审原告）：刘广贞，男，1966年3月9日出生，汉族，住河南省宁陵县。被上诉人（原审被告）：葛涛（又名葛涛涛），男，1985年5月27日出生，汉族，住河南省宁陵县。上诉人刘广贞因与被上诉人葛涛租赁合同纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院（2017）豫1423民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘广贞、被上诉人葛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘广贞上诉请求：一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项，酌情支持上诉人要求被上诉人支付拖欠的房屋租金（租金计算至租赁物交付上诉人）及利息；三、一二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人租赁给被上诉人的房屋，包括全部洗浴经营设施与旅栈经营设施两部分，各自独立经营。锅炉不能使用，仅影响洗浴经营，不影响旅馆正常��营，且被上诉人一直经营使用该旅馆，因此，被上诉人应当支付其占用房屋期间的租金，原审未支持租金，显失公平。2.因防治大气污染，原有锅炉禁止使用，必须对锅炉改造后才能使用，被上诉人因拖欠上诉人租金，并未要求上诉人对锅炉改造，且被上诉人完全有条件自行改造，其可以改造后，将该部分改造费用从租金中予以扣除，因此，锅炉不能使用的后果应由被上诉人自行承担，据此，上诉人仍应给付被上诉人占用房屋期间的房租及利息。被上诉人葛涛辩称，2016年8月份，因大气污染改造，上诉人未给被上诉人更换锅炉，被上诉人无法正常经营，且洗浴中心自2016年5月份至今未营业，被上诉人已将租赁房屋内的物品搬出，并将钥匙交到原审法院，上诉人不应再支付被上诉人房租。请求驳回上诉，维持原判。刘广贞向一审法院起诉请求：1.葛涛支付拖欠的房租10万元及利息并承担本案诉公费用。2.解除刘广贞与葛涛的租赁合同，责令葛涛立即搬离刘广贞的租赁物，并恢复原状。一审法院认定事实：2014年10月21日，刘广贞与葛涛签订房屋租赁合同，合同约定：“刘广贞将位于宁陵县广电局西侧一栋四层楼房出租给葛涛，期限5年，自2014年10月30日至2019年10月30日，每年租金10万元，租金前两年不变，第三年随行就市，第二年租金在2015年10月21日前交清。”双方签订合同后，葛涛已交清第一年（自2014年10月30日至2015年10月30日）的租金，因第二年的租金下欠15000元未及时、如数交纳，刘广贞于2016年11月1日诉至该院，该院作出(2016)豫1423民初1784号民事判决书，判决葛涛支付刘广贞租金15000元及利息，后经该院执行，葛涛已履行判决义务。2016年8月，因大气污染整治，葛涛经营使用的燃煤锅炉需进行整改，刘���贞接到宁陵县政府部门的整改通知后未予整改，后政府有关部门将燃煤锅炉强行切割。双方因欠交租金、锅炉整改事宜再次发生纠纷，刘广贞为此诉讼至法院，请求判令所请。在庭审过程中，葛涛提起反诉，因其反诉请求已经另案主张，且在该院限定的期限内未预交反诉费，对其反诉本案未予一并审理。另查明：葛涛租赁房屋用途为经营洗浴，在此之前，刘广贞曾将该房屋租赁给他人，用途亦为经营洗浴。一审法院认为，刘广贞与葛涛系租赁合同关系。葛涛在经营过程中未及时足额缴纳租金，其存在违约；依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，葛涛租赁刘广贞房屋的主要经营范围为洗浴，锅炉系经营洗浴不可缺少的设施、设备，双方在租赁合同中未约定锅炉改造由承租方负责，结合租赁行业的规则及更换锅炉所需价值较大的事实，锅炉改造应属出租方的责任及义务，刘广贞应对锅炉进行改造而未履行义务，致使葛涛的经营无法持续，其存在违约。综合双方均存有过错、合同无法继续履行的事实，刘广贞要求解除合同、恢复原状的主张成立，该院予以支持。刘广贞与葛涛本应诚实守信、合作共赢，因葛涛欠交租金违约在先，刘广贞通过诉讼已达到维权之目的，且在第一次诉讼过程中并未要求解除合同，刘广贞应自接到县政府有关部门的整改通知后及时整改，其拒不整改、拖延整改导致洗浴经营无法持续；葛涛在第三个租赁周期到来前，即于2016年10月21日前应预交租金而未预交，双方为此发生纠纷，综合以上事实，刘广贞与葛涛均存在违约，刘广贞诉请葛涛支付租金的理由不成立，该院不予支持。葛涛要求刘广贞赔偿因无法经营造成��损失，可另案主张，本案不再予以处理。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除刘广贞与葛涛签订的房屋租赁合同；二、葛涛于判决书生效后七日内将租赁房屋恢复原状并交还于刘广贞；三、驳回刘广贞的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由刘广贞负担1150元、葛涛负担1150元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明事实与原审认定基本事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张10万元房屋租赁费用及利息应否支持，首先，葛涛租赁刘广贞房屋的目的系经营洗浴，锅炉系其经营洗浴不可或缺的设施之一，因大气污染防治，致该燃煤锅炉整改，刘广贞作为出租人，其有整改��炉的义务，因刘广贞怠于整改，致葛涛无法实现租赁合同目的，亦无法获得租赁合同预期收益，对此，刘广贞具有过错。上诉人主张锅炉不能使用过错在于被上诉人的理由不能成立，本院不予支持。其次，涉案燃煤锅炉拆除发生在2016年8月份，上诉人与被上诉人第三个租周期开始时间为2016年10月21日，因此，上诉人提供的租赁设施不具备被上诉人开始第三个租赁周期的使用条件。为防治大气污染而整改锅炉的事宜为社会所普遍知晓，上诉人作为洗浴中心的出租人，对此亦应是知情，其主张被上诉人未要求其整改缺乏依据，其在应知情的情况下，主张被上诉人主动自行整改于理不合。基于上诉人自身原因，致被上诉人不能使用租赁物，其要求被上诉人预付租金的理由不能成立。第三，上诉人主张被上诉人经营的洗浴中心与旅栈系分开经营，锅炉不能正常使用，并不影��旅栈正常营业，其亦未举证证明，被上诉人对此亦不认可，因此，现有证据不足以证明锅炉割解不影响被上诉人正常经营旅栈业务，上诉人主张被上诉人应支付其租金及利息的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人刘广贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人刘广贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 王保中审 判 员 刘玉杰代理审判员 张月梅二〇一七年七月二十八日书 记 员 张 帅 更多数据：搜索“”来源：