（2017）湘0302民初1158号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-10-16
案件名称
刘星飞与湖南原弘产房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘星飞,湖南原弘产房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十六条，第十七条第一款
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初1158号原告：刘星飞，女，汉族，1970年2月26日出生，湖南省湘乡市人，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：贾文辉，男，汉族，1966年5月30日出生，湖南省湘乡市人，住湖南省湘乡市。系原告之夫。被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区。法定代表人：杨靖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。原告刘星飞与湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘星飞以及其委托诉讼代理人贾文辉、被告原弘产公司的共同委托诉讼代理人刘志磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘星飞诉称：2012年3月23日，原告与被告原弘产公司根据双方签订的《商品房买卖合同》（编号20120302AF489C09XXXX）的约定，就原告所有的位于湘潭九华示范区XX路X号新都汇X栋X单元房号为150XXXX、150XXXX共计建筑面积108.67平方米的公寓签订了一份《租赁合同》，合同约定租期自为十年，从起租日起至第五个租约年满之日止为租金固定的初始租期，从第五个租约年满之日次日起到第十个租约年年满之日为租金年度增长的续租期；原、被告同意自起租日起三个月为免租施工期。初始租期被告按照每平方米30元（含税）向原告支付租金，续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）；租赁租金支付采用预付方式，被告自免租施工期满之日起每半年预付一次租金至原告指定账户。同时原、被告双方约定如被告不按约按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。原、被告签订租赁合同后，被告支付了2013年1月1日至2015年3月31日租金共计78242元。此后被告本应于2015年3月、2015年9月、2016年3月、2016年9月、2017年3月预付租金每次19560.6元，但被告一致拖欠租金，原告多次催要，但直至今日，被告依然未付分文。原告为维护自己的合法权益，特向本院提起民事诉讼，请求判令：1、判决被告支付原告租金97830元；2、被告支付原告滞纳金7147.44元；3、判决被告承担本案的诉讼费用。被告原弘产公司合并答辩称：1、根据双方《租赁合同》的约定，原告早已违约，理由是：在租赁合同第六条中明确约定原告应当“提供该房屋可供出租的各种合法文件”，这些合法文件不仅包括房屋产权证还包括《房屋租赁证》，但原告一直未能提供《房屋租赁证》，原告已构成违约，同时根据租赁合同第九条违约责任的规定，原告需退还被告已付的全部租金，因此，被告没有支付租金也并不是没有依据；2、原告要求被告支付的房屋租金的诉讼请求中2016年4月14日以前的租金已过诉讼时效；理由是：延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日起算；3、原告对违约金的计算不正确，原告的租金请求大部分已经超过诉讼时效，因此，滞纳金的计算应当以原告实际应付租金为基数。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2012年3月23日，原告刘星飞与被告原弘产公司签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于湘潭市九华示范区XX路X号新都汇X期X单元150XXXX号、150XXXX房屋出租给被告，房屋面积共计108.67平方米，房屋的租赁期含初始租期和续租期。房屋的租赁期自原告实际完成房屋的交房之日的次日起至第十个租约年年满之日止；其中起租日起至第五个租约年满之日止为租金固定的初始租期，从第五个租约年满之日的次日起到第十个租约年年满之日止为租金年度增长的续租期。双方同意按照原告房屋购买合同面积108.67平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30月（含税）向原告支付租金，续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）；租金支付采用预付方式，被告自免租施工期满之日起每半年预付一次租金至原告指定账户。原、被告同意将房屋租赁期内的第一、二年租金共计78242元（被告为原告代开租赁发票，其税费在提前支付给原告两年租金中扣除，税费暂扣为6个点，具体金额以税务局最新规定为准，多退少补）提前支付给原告。如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。2013年1月15日，原告将房屋交付给被告，根据租赁合同的约定，2013年1月1日至2013年3月31日为免租施工期，被告已支付2013年4月1日至2015年3月31日两年的租金共计78242元，被告应于2015年4月1日支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金19560.6元（108.67m2×30元/m2×6个月），应于2015年10月1日支付2015年10月1日至2016年3月31的租金19560.6元（108.67m2×30元/m2×6个月），应于2016年4月1日支付2016年4月1日至2016年9月30的租金19560.6元（108.67m2×30元/m2×6个月），应于2016年10月1日支付2016年10月1日至2017年3月31的租金19560.6元（108.67m2×30元/m2×6个月），应于2017年4月1日支付2017年4月1日至2017年9月30的租金19560.6元（108.67m2×30元/m2×6个月），被告共欠原告租金97803元。本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？房屋租金计算的起止时间及金额为多少？二、原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？对于第一个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告所诉给付房屋租金的诉讼请求已过诉讼时效，对于原告要求被告给付房屋租金是否超过诉讼时效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中《委托租赁合同》第四条对于租金支付时间约定为“租赁租金支付采用预付方式，乙方自免租施工期届满之日起每半年预付一次租金至甲方指定账户（中国建设银行湘乡支行，账号622700293021002XXXX）”，由此可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日。审理中，原告虽主张其多次向被告主张过权利，但因原告未能向本院提交出证据证实其主张，故原告主张的2015年4月1日至2016年4月13日的租金已过诉讼时效，为此本院对该部分租金的诉讼请求依法不予支持，对2016年4月14日之后的租金本院依法予以支持。对于租金计算标准，按照原告刘星飞与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的约定“双方同意按照原告房屋购买合同面积108.67平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30月（含税）向原告支付租金”。为此被告新都公司应当按照合同的约定的租金标准向原告刘星飞支付租金。对于第二个焦点，原、被告约定了如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金，该滞纳金在性质上实为违约金，且不违反法律规定。因此，对原告要求被告支付滞纳金的要求，本院予以支持。而被告原弘产公司支付租金的时间为每一年的4月1日和10月1日支付，故被告新原弘产公司应自应付租金之日起，应分二个期间向原告刘星飞缴支付滞纳金，滞纳金为1950.39，其中：第一个期间为自2016年4月14日起以18365.23元（2016年4月14日至2016年9月30日的租金）为基数计算至2017年3月31日（原告主张）、第二个期间为自2016年10月2日起以19560.6元为基数计算至2017年3月31日（原告主张）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条、、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘星飞租金57486.43元及滞纳金1950.39元；二、驳回原告刘星飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2400元，减半收取1200元，由被告湖南原弘产房地产开发有限公司负担679元，由原告刘星飞负担521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 朱 令二〇一七年七月二十八日代理书记员 陈思斯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、指定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。第十七条对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：