（2016）浙0203民初1095号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
林祥飞与龚嫡琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林祥飞,龚嫡琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十八条第一款
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初1095号原告（反诉被告）：林祥飞，男，1955年12月11日出生，汉族，住浙江省奉化市。委托诉讼代理人：汤滔，浙江红邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐则栋，浙江红邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚嫡琴，女，1969年12月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。原告林祥飞为与被告龚嫡琴房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，被告龚嫡琴在答辩期内提起反诉，本院依法合并审理，于2016年4月28日和2016年6月12日开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，为查明事实，原告向法院申请测谎，后原告撤回了测谎申请，于2017年6月26日再次公开开庭进行了审理。原告林祥飞及委托诉讼代理人汤滔、被告龚嫡琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林祥飞向法院提出诉讼请求：1.要求判令被告继续履行与原告的房屋买卖合同，并为原告办理房屋过户手续；2.要求被告龚嫡琴按2500元/月赔偿自2016年3月8日至今的房屋租金损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原告与被告经中介介绍签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市海曙区大沙泥街87弄2号506室房屋，并就建筑面积、价格等内容进行了约定。合同签订后，原告交付定金30000元给被告，但被告于2016年3月1日致电中介提出不愿继续出卖房屋，双方协商未果，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告（反诉原告）龚嫡琴答辩并向本院提出反诉请求称：1.请求解除合同，判令被反诉人定金30000元不予退还作为违约金；2.请求判令中介费10000元由被反诉人支付；3.请求判令反诉诉讼费用由被反诉人支付；4.请求判令反诉人光盘等材料费50元和多次来回路费2000元由被反诉人支付。事实与理由：原、被告于2016年2月26日在中介处签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市海曙区大沙泥街87弄2号506室房屋，并约定2016年3月8日上午9：30分过户同日支付220000元首付款。被告并未向原告表示不卖房，原告陈述不是事实。被告积极做了卖房准备并交清了物业费，但当日被告到宁波市房地产交易中心，发现原告并未前去过户，原告已构成违约，故被告要求解除合同并没收定金。原告（反诉被告）林祥飞辩称：被告所述不是事实，原告一直想要卖房并已经准备好全部款项。原告林祥飞为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据，经被告龚嫡琴质证，本院作如下认定：证1.存量房屋买卖中介合同一份，拟证明原告与被告存在房屋买卖关系的事实。证2.定金收条一份，拟证明原告支付被告定金30000元的事实。证3.证人张某出庭作证，拟证明被告违约的事实。证人陈述，其系房屋中介，与被告认识，另有中介带原告要求购买被告的房屋，双方签订了房屋买卖中介合同，但过几天被告说因儿子不舍得，因此不卖了，同意赔偿原告10000元，但原告不同意，3月8日双方也没有去过户。证4.证人严某出庭作证，拟证明被告违约的事实。证人陈述，2016年2月26日下午原告找到证人想某的房屋，当时证人手头上没有，就找到另一中介张某，张某称其了解大沙泥街有一套房子，看房后原告表示满意，双方在万家乐房产签订了房屋买卖合同，2016年3月1日晚上7点多张某告知证人因房东的儿子对房屋比较有感情不愿意出卖，愿意承担10000元的违约金，之后证人打电话告知原告，原告不同意；2016年3月7日10点多证人打电话给张某，约在3月8日下午1点30分在万家乐房产谈违约，当时有另外两个证人，张某、我、原告及原告的妻子在场，谈了大概10分钟左右，未能达成一致，被告先行离去。办过户应由万家乐房产蔡某办理，不应由张某独立办理。证5.证人蔡某出庭作证，拟证明被告违约的事实。证人陈述：其系万家乐房产的经营者。2016年2月26日原、被告在证人处签订合同，当天证人不在，证人妻子中介双方签约并收取房产证和土地证，29日做了挂接；两天后被告的中介张某告知证人对方不卖房子，故挂接证人也没有去拿。2016年3月7日张某告知证人明天来谈违约，次日原、被告都来了，房客先来，房东后来，大概是下午14时左右。原告要求被告继续履行或赔偿违约金30000元，被告告知最多赔偿10000元，谈了大约20余分钟，原、被告、几个证人、毛培军、原告妻子在场，后协商不成被告先行离去。证6.证人杨某出庭作证，拟证明被告违约的事实。证人陈述：2016年2月26日下午原、被告来证人处签订房屋租赁合同，大概是3月1日，被告说不卖了，双方3月8日来谈违约，被告同意赔偿10000元；原告要求赔偿30000元，被告不愿意，调解不成。原告与原告妻子先到，大概过了十几分钟后被告才到的，大概谈了二十分钟左右，被告先行离去，原告过了几分钟也离去。证7.电话清单一份，拟证明张某与被告通话的事实。电话清单显示2016年3月1日19：00被告打电话给张某；当日19：52张某致电严某；3月7日中午10：34严某致电张某，10：36张某致电被告，3月8日13：12严某致电张某，13：15被告致电张某。证8.宁波银行股份有限公司交易明细账一份，拟证明原告已将所有资金准备完毕、等待过户的事实。上述证据经本院当庭出示，经被告龚嫡琴质证，本院认定如下：被告对证1、证2无异议，经审查，本院对该证据予以认定。对证3，被告认为证人张某所述不真实，其确实电话与原告进行联系过，但是询问过户相关手续等问题，且被告3月8日到房地产交易中心等候过户，是原告未到房地产交易中心，是原告违约。对证4-6，被告认可当日下午前去协商，但认为系原告要讲价而违约，认为证人的陈述不真实。对证7，被告认可2016年3月1日给中介张某打过电话，但被告认为其仅向中介询问提前过户及其他手续的事宜，从未说过不卖房子，且打电话时间为下午，7点的电话为张某回电。经审查，本院认为，证人张某等四人对被告不愿意卖房，仅愿意承担违约金10000元的陈述相同，对该日下午在场协商的人员、到场及离去时间等陈述也基本一致，四名证人所陈述的电话联系情况与证7虽有时间上的出入，但大体顺序也相符。证人张某作证时称3月8日上午自己与被告未去过户，后因被告提供了当日的视频，又改口称自己记错，但其陈述的其他内容与现有证据可以相互印证，不能排除其记错的可能。综合考虑四证人的证言，本院认为，该四名证人分别为原告委托的房产中介、被告委托的房产中介、签约中介夫妇，四人的陈述同时就同一个问题做同样伪证的可能性较小，且就“被告提出不卖房”这一内容，被告也未能提供相反证据予以反驳，故本院对证4-证7予以认定。被告对证8真实性无异议，但认为只能证明原告卡中有该笔资金，不能证明原告要买房的事实。本院认为，原告卡中平时资金量较少，在约定付款前夕汇入大笔资金，可以认定为是准备买房使用，故对该证据予以认定。被告龚嫡琴为证明其辩称主张，向本院提交以下证据，经原告林祥飞质证，本院作如下认定：证9.房屋买卖中介合同一份，拟证明反诉人与被反诉人存在房屋买卖关系的事实。证10.光盘录像、电话详单各一份，证明被反诉人违约、撒谎，中介作伪证的事实。证11.录像详情一份，拟证明录像时间的事实。证12.照片一份，拟证明拍摄地点的事实。证13.电话清单一份，拟证明2016年3月8日下午中介没有给被告打过电话、且2016年3月1日被告给中介致电的时间是白天而非晚上的事实。证14.房屋过户物业结算清单一份，拟证明被告已经将物业费结清的事实。上述证据经本院当庭出示，经原告林祥飞质证，本院认定如下：原告对证9、证11、证12无异议，本院予以认定，原告对证10有异议，认为被告只能证明其去了房地产交易中心，不能证明其所述的事实。经审查，本院认为，被告的证据确能证明其3月8日上午到房地产交易中心的事实，对此，证人张某称其未约定当日去房地产交易中心过户，3月8日因其他房屋过户到房地产交易中心，第一次作证时记错，但如当日确实证人与被告约定到房地产交易中心过户，却仅有证人张某一人到场，其余中介与原告未到场，证人也未致电其他中介联系催促到场办理业务，与常理不符。故本院对该证据待证事实不予认定。原告对证13真实性无异议，但认为时间记忆不够准确是人之常情，且下午四点多到晚上七点左右时间也不长。本院认为，被告提供的证据是原件，能证明被告与证人相互通话的事实，故对被告该证据予以认定。原告对证14的真实性无异议，但认为不能证明被告同意继续卖房。本院认为，双方产生争议的时间节点在被告交清物业费之后，故该证据不能证明被告一直同意卖房的事实。综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：被告龚嫡琴有宁波市海曙区大沙泥街87弄2号506室房屋欲出卖，故联系了房屋中介张某，原告林祥飞想要购买房屋，故联系了中介严某，经张某与严某中介，2016年2月26日，原告与被告到宁波市万家乐房产处签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市海曙区大沙泥街87弄2号506室房屋，并就建筑面积、价格等内容进行了约定，双方约定3月8日支付首付款，但未在合同中约定房屋交付并变更登记的日期。合同签订后，原告交付定金30000元给被告。2016年3月8日下午，原、被告到房屋中介处协商，但未能达成一致，原告也未继续支付剩余房款，并向法院提起诉讼，请求依法判令继续履行合同，赔偿损失。另查明，案件审理中，原告已将剩余房款付至法院。本院认为：原告与被告签订的《存量房屋买卖中介合同》在签订时是双方真实意思表示，合法有效，双方理应依约履行，现原告要求履行，被告不愿意继续履行，故本案争议焦点有二：1.该合同是否应当继续履行，或者说原告是否已经构成违约使得被告足以解除合同？2.如原告未构成违约，能否向被告主张租金损失。第一个争议焦点，双方在合同中约定3月8日支付房屋首付款，但原告一直未支付首付款，被告因此认为原告违约要求解除合同，但根据本院目前查明事实，双方原口头约定于3月8日支付首付款并同日过户，但3月8日之前，被告已口头通过中介告知不愿卖房，并于3月8日就合同的继续履行进行了协商，双方未能就合同履行情况达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第68条规定，先给付义务人有确切证据证明后给付义务人有不能为对待给付的现实危险的，有权中止履行。由于双方产生争议之后，原告对合同能否履行、案件能否胜诉并不能预知，故原告先暂时中止履行并向法院提起继续履行之诉，属于行使不安抗辩权的合法手段，不能因此认为原告构成违约。现在被告陈述涉案房屋仍登记在被告名下，并未出售给第三人，该合同客观上可以履行，被告亦没有解除合同的合法理由，故该合同应当继续履行。对被告（反诉原告）要求解除合同并没收定金的主张，本院不予支持。第二个争议焦点，本院认为，双方均应当按约履行合同，一方违反合同约定的，应当赔偿另一方的违约损失。但双方在签订合同时，合同条款中未约定房屋变更登记时间，根据交易习惯，房屋应当在首付款支付后变更登记，无按揭的，也可以在房款付清后变更登记，现原告除定金外并未支付房款，被告有理由在收到房款前不交付房屋，故原告主张租金损失缺乏法律依据。从情理来说，持有房款者可获得资金利息，持有房屋者可享有房屋的出租收入，原告未支付房款而享有房款相应的资金孳息，故也不能认为原告受到了损失，因此原告要求被告支付房屋租金损失，也缺乏事实依据。故对原告该主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龚嫡琴继续履行与原告（反诉被告）林祥飞的房屋买卖合同，并于本判决生效之日起十日内为原告办理房屋过户手续；二、驳回原告（反诉被告）林祥飞其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）龚嫡琴其他反诉请求。案件受理费9050元，由原告林祥飞负担475元，被告龚嫡琴负担8575元，反诉受理费425元，由被告龚嫡琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 袁永达审 判 员 刘 晶人民陪审员 何凤瑛二〇一七年七月二十八日代书 记员 方 静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 来自