（2015）湛中法民三初字第20号
裁判日期: 2017-07-28
公开日期: 2017-09-29
案件名称
嘉粤集团有限公司与吴那钦返还原物纠纷一审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉粤集团有限公司,吴那钦
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）湛中法民三初字第20号原告：嘉粤集团有限公司，住所地湛江市霞山区椹川大道南168号百合家园C幢一层商场。法定代表人：潘晟，该公司经理。诉讼代表人：嘉粤集团有限公司破产管理人。负责人：林峰。委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周封地，广东粤海律师事务所律师。被告：吴那钦，男，1962年5月1日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：方富杰，广东如临律师事务所律师。原告嘉粤集团有限公司诉被告吴那钦返还原物纠纷一案，本案受理后，依法组成由审判员陈建业担任审判长，审判员杜友裕，代理审判员卢珍桥参加的合议庭对本案进行审理，书记员梁玉靖担任记录。原告嘉粤集团有限公司的委托诉讼代理人刘洋、周封地和被告吴那钦及其委托诉讼代理人方富杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉粤集团有限公司向本院起诉请求：一、判令被告吴那钦立即停止侵害，并向原告嘉粤集团有限公司返还非法占有的商铺；二、被告吴那钦负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年2月22日，被告吴那钦与原告嘉粤集团有限公司签订《房屋买卖协议书》，合同约定原告将位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号商铺（含隔层）卖给被告吴那钦，该商铺面积117.8平方米，单价为13800元／平方米，总价为1625640元。2012年12月12日，湛江市中级人民法院作出（2012）湛中法民破字第3号民事裁定书，裁定原告嘉粤集团有限公司进入破产重整程序，并于同日作出（2012）湛中法民破字第3－1号决定书，指定成立嘉粤集团有限公司破产管理人（下称管理人）。在破产重整程序中，由于被告吴那钦实际未向原告嘉粤集团有限公司支付购买商铺的费用1625640元，原告嘉粤集团有限公司也未向被告吴那钦办理产权过户手续，管理人已根据《中华人民共和国破产法》的相关规定依法解除嘉粤集团有限公司与吴那钦签订的《房屋买卖协议书》。但该买卖协议被解除后，被告吴那钦未依法将标的物商铺交还给原告嘉粤集团有限公司，持续占有并收取租金。2014年初，管理人引入投资人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称信达公司），对原告嘉粤集团有限公司及其关联企业等34家公司进行重整。2014年5月30日，债权人会议通过《嘉粤集团有限公司及其关联企业等34家公司重整草案草案》（下称《重整草案》），2014年6月5日，湛江市中级人民法院以（2012）湛中法民破字第3－36号之四民事裁定书批准《重整草案》，《重整草案》自此成为有法律约束力的司法文件。目前，信达公司已按《重整草案》支付了全部重整款项，标的物商铺上原有的抵押、查封措施已全部解除。同时，商铺已纳入破产财产评估范围，属于原告嘉粤集团有限公司的企业财产，这在《重整草案》中已予以明确，据此，原告嘉粤集团有限公司对商铺享有完整的所有权，可对商铺行使占有、使用、收益和处分的权利。综上所述，原告嘉粤集团有限公司认为被告吴那钦现时持续占有并出租的商铺行为属非法行为，侵害了原告嘉粤集团有限公司的物权，依法应立即停止侵害并将商铺交还给原告嘉粤集团有限公司。为维护原告嘉粤集团有限公司的合法权益，保证原告嘉粤集团有限公司重整工作的顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条相关规定，特具状向法院起诉。被告吴那钦辩称，一、本案案由应为商品房买卖合同纠纷。返还原物请求权是指物权人要求无权占有人返还其占有的物的请求权。而在本案当中，被告吴那钦占有商铺是基于“被告于2012年2月22日与原告签订《房屋买卖协议书》（详见《民事起诉状》事实与理由部分）。”双方之间在履行《房屋买卖协议书》过程中所产生的争议。因此，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点是原告嘉粤集团有限公司与被告吴那钦之间的《房屋买卖协议书》是否合法有效，原告嘉粤集团有限公司所主张的解除《房屋买卖协议书》是否符合法律规定。二、被告吴那钦购买原告嘉粤集团有限公司商铺是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，该商铺己依法交付吴那钦占有使用收益至今，不是以《房屋买卖协议》担保借款的行为。2012年2月22日，原告嘉粤集团有限公司与被告吴那钦签订《房屋买卖协议书》，将湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号商铺（117.80平方米），以单价13800元/平方米，总价为1625640元，出售给被告吴那钦。被告吴那钦己按合同约定支付了全部价款。2012年2月22日双方签约之时，原告嘉粤集团有限公司己通过《收据》（见证据5)确认收到了被告吴那钦购买汇景湾商场1-4层及金港华庭4幢01号、02号，3幢02号商铺价款36878886元。2012年10月30日双方在《嘉粤集团有限公司股东会决议书》上手写经结算确认己收到吴那钦直接或通过他人汇入购买汇景湾商场1-4层及金港华庭4幢01、02号，3幢02号商铺价款共58925131元，其中有52018080元用于购买汇景湾商场1-4层，其余6878886元用于购买金港华庭4幢01、02号，3幢02号商铺，并对汇款明细情况作了确认。2012年6月11日，原告嘉粤集团有限公司向税务部门缴交该商铺应缴税款(见证据2)，付款方名称为吴那钦。原告嘉粤集团有限公司己将商铺交付吴那钦使用。原告嘉粤集团有限公司属下正大物业公司在商铺买卖协议书签订的同时己与被告吴那钦签订物管协议，已由被告吴那钦使用收益。被告吴那钦己将商铺出租给第三方使用且己收取了相应租金。买卖双方己签署系列文件且己通过《股东决议书》并向房管部门办理缴税手续。原告嘉粤集团有限公司一直拖延办证过户手续。原告嘉粤集团有限公司主张嘉粤集团有限公司与吴那钦是借贷关系，商品房买卖是担保形式，并提交了证据10资金往来凭证。原告嘉粤集团有限公司这一主张明显是缺乏事实依据的。理由如下：第一，嘉粤集团有限公司从未向法院出示任何嘉粤集团有限公司与吴那钦之间的借款协议；第二，吴那钦支付商铺价款的转账凭证是嘉粤集团有限公司盖章并经股东会股东签字确认的；第三，吴那钦与嘉粤集团有限公司其他资金往来，属于另一法律关系，不能否定吴那钦已经支付商铺价款的证明效力。因此，嘉粤集团有限公司所主张的名为买卖实为借贷担保，依据不足，依法应予驳回。三、本案商铺不属破产重整财产，不归于重整后的嘉粤集团有限公司所有，嘉粤集团有限公司诉请吴那钦腾迁并返还该商铺，缺乏事实与法律依据。2012年12月12日，嘉粤集团有限公司被湛江市中级人民法院以（2012)湛中法民破字第3号裁定进入破产重整程序。2014年6月5日，湛江市中级人民法院以(2012)湛江中法民三破字第3-36号之四民事裁定，裁定终止破产重整程序，并批准《重整草案》执行。在重整期间嘉粤集团有限公司、吴那钦多次向管理人主张商铺物权及租赁权，管理人在嘉粤集团有限公司重整期间认为应当撤销或解除的物权买卖合同己在《湛江日报》2013年8月10日第7、第8、第9版公告。重整期间管理人认为本案的商铺买卖合同，不符合解除或撤销条件，所以没有直接向吴那钦发出解除函或书面确认己视为自动解除该合同，也没有在报纸公告解除或撤销该合同。管理人于法院裁定终止(2014年6月5日）嘉粤集团有限公司重整程序后的2015年1月5日再向吴那钦发函确认商铺合同己解除，根据《中华人民共和国破产法》第八十九条“重整草案由债务人负责执行。人民法院裁定批准重整草案后，已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务”及第九十条“自人民法院裁定批准重整草案之日起，在重整草案规定的监督期内，由管理人监督重整草案的执行。在监督期内，债务人应当向管理人报告重整草案执行情况和债务人财务状况”之规定，因管理人此时己丧失主体资格己不具法律上的解除效力，吴那钦己复函表明该通知不具有解除效力。根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”而本案中吴那钦己支付完商铺价款，嘉粤集团有限公司也己交付房屋给吴那钦使用出租达3年之久，而水电费、物管费一直由吴那钦及租赁权人支付。该商铺也一直由吴那钦占有使用收益，明显是嘉粤集团有限公司违约不办理产权过户给吴那钦，不存在吴那钦未履行完毕合同义务的事实，因此不符合“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的情形，所以管理人不能适用《中华人民共和国破产法》第十八条，视为该合同己解除。湛江市中级人民法院以（2012)湛中法民破字第3-36之四号民事裁定，裁定债权人会议通过的《重整草案》中对嘉粤集团有限公司处于破产重整期间管理人认为应当解除或撤销的合同，己在草案中行使了解除权或撤销权，而《重整草案》并没有解除或撤销本案商铺的买卖合同，将其确认为普通债权或公益债务受偿，并预留受偿份额。《重整草案》是已经生效的法律文书，对嘉粤集团有限公司重整案各方当事人均有约束力。因此，涉案标的商铺买卖合同从未解除也从未确认为适用《破产法》第十八条视为解除，《重整草案》是最强有力的法律依据。嘉粤集团有限公司及管理人从未提供任何具有法律效力的证据确认涉案商铺己纳为破产重整财产处理。生效的《重整草案》没有将其纳入破产重整财产，重整后的嘉粤集团有限公司从未依法取得商铺。嘉粤集团有限公司所提供的资产信评报字之(2013)第037号《资产评估报告书》第3页写明评估结论有效期自评估基准日（2012年12月12日）起一年内有效，即2012年12月12日至2013年12月11日有效。而信达公司作为投资人重整嘉粤集团有限公司，与管理人一道提交债权人表决的《重整草案》确认的资产价值时间为2014年5月30日，因此已经失效的资产信评报字(2013)第037号己不能作为确认嘉粤集团有限公司等34家公司将商铺纳入重整资产的法律依据，而己裁定生效的《重整草案》中没有确认涉案商铺己纳入破产重整财产范围。商铺不属重整后嘉粤集团有限公司。四、信达公司、管理人及嘉粤集团有限公司破产案合议庭炮制若确认涉案商铺不属破产财产，将会导致嘉粤集团有限公司重整案失败的言论，是裹挟法院绑架法律以非法干扰案件公平公正审理的不适当行为。信达公司作为管理人引进的投资人是以收购嘉粤集团有限公司股权及代偿嘉粤集团有限公司债务进入重整的，不是直接购买嘉粤集团有限公司等34家公司资产，因此嘉粤集团有限公司股权结构的变更调整及债务人的变化，依法不能免除嘉粤集团有限公司对重整期间管理人未依法行使解除权或撤销权的合同应当承担的义务，而本案商铺买卖合同属于重整期间未解除的合同，嘉粤集团有限公司依法应将本案商铺办理产权过户登记到吴那钦名下，承担合同责任，也是其重整嘉粤集团有限公司应承担的法律风险，不存在着和管理人及嘉粤集团有限公司破产案合议庭所言会导致重整失败的法律后果。因为《重整草案》确认重整时嘉粤集团有限公司的资产价值为50.34亿，而信达公司是以36.65亿收购股权，即是折价13.35亿，若不依法承担嘉粤集团有限公司未申报的债权及物权纠纷风险，岂不是管理人将债权人的13.35亿资产价值的白白输送给信达公司吗？岂不是有人利用管理人及法院批准的司法重整程序为嘉粤集团有限公司减债而损害债权人的利益？综上，嘉粤集团有限公司与吴那钦签订《房屋买卖协议书》项下涉案商铺是双方真实意思表示，不是担保借款行为，吴那钦己支付了全部合同价款，涉案商铺也己交付吴那钦占有使用收益三年，因此不适用《破产法》第十八条视为自动解除，而管理人在重整期间依法不解除商铺买卖合同，也没有将其作为普通债权或公益债务处理。《重整草案》等其他有效法律文件也没确认商铺买卖合同己解除作为破产财产处理，而涉案商铺在吴那钦使用过程已出租使用。因此嘉粤集团有限公司虽经重整程序的股权及债权变更，依法也不能免除对涉案商铺买卖合同继续履行应承担的义务。因此嘉粤集团有限公司应继续履行合同将该商铺产权变更过户登记为吴那钦名下。本案嘉粤集团有限公司请求吴那钦腾迁出商铺并要求返还原物，缺乏事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。原告嘉粤集团有限公司为证明其主张，提交了如下证据：1、本院于2012年12月12日作出的（2012）湛中法民破字第3号民事裁定书，证明本院于2012年12月12日裁定受理嘉粤集团有限公司破产重整申请，并宣告嘉粤集团有限公司进入破产重整程序。2、本院作出的（2012）湛中法民破字第3－1号决定书，证明嘉粤集团有限公司破产重整后，指定了嘉粤集团有限公司管理人。3、房地产权证，证明涉案商铺的所有权人为嘉粤集团有限公司。4、债权说明与《房屋买卖协议》，证明嘉粤集团有限公司与吴那钦一直存在借款关系，双方并不是真实房屋买卖的意思表示，签订《房屋买卖协议》购买涉案商铺也只是作为未来还款的一种保障。5、《就吴那钦主张金港华庭商铺与汇景湾商铺物权的回复》，证明嘉粤集团有限公司与吴那钦签订《房屋买卖协议》不是双方真实意思表示，吴那钦也未支付过购买商铺的价款，嘉粤集团有限公司也并未向吴那钦交付商铺，更没有办理产权过户，商铺仍属于嘉粤集团有限公司。6、照片，证明吴那钦擅自将商铺出租给第三人，存在妨害嘉粤集团有限公司使用商铺的事实，导致嘉粤集团有限公司不能正常使用商铺，吴那钦应立即停止侵害，并向嘉粤集团有限公司返还该商铺。7、《评估报告》，证明涉案商铺已纳入破产财产评估范围，现仍属于嘉粤集团有限公司的企业财产。8、《嘉粤集团有限公司及关联企业等34家公司重整草案》，证明嘉粤集团有限公司正处理重整执行阶段。9、《通知书》，证明管理人于2015年1月5日向吴那钦发出书面通知，表明双方签订的房屋买卖协议已实际解除，要求吴那钦立即停止非法占65用该商铺，并向嘉粤集团有限公司依法返还商铺。补充证据《嘉粤集团有限公司向吴那钦的还款情况》，证明根据嘉粤集团有限公司向管理人提供的材料，证明嘉粤集团有限公司与吴那钦本质上就是一种借款关系，因为在涉案商铺买卖协议签订后，嘉粤集团有限公司仍有向吴那钦还款的事实，双方签订的上述买卖商铺的协议实际上是给借款提供一种保障。被告吴那钦对原告嘉粤集团有限公司举证的证据质证称，对证据1至3的合法性、真实性与关联性均无异议。证据4的债权说明不能作为证据，只是原告的陈述，房屋买卖协议真实性无异议，对其所要证明的事实有异议，其没有担保的意思。证据5不能作为证据，只是原告单方陈述。证据6照片的真实性无异议，对证明的事实有异议。证据7评估报告的合法性有异议，《重整草案》没有没有采纳评估报告内容，不能证明纳入破产财产。证据8《重整草案》的真实性无异议，但没有提到涉案商铺。对证据9通知书的合法性有异议，落款日期为2015年1月5日，但在2014年6月5日已经终止重整程序，管理人只能作为监督方案执行方，无权解除协议。对补充证据的三性均有异议，只是被告与朱兴明的民间借贷关系，与本案没有关系。被告吴那钦为证明其主张提交了如下证据：1、金港华庭3幢02房《房屋买卖协议》及房产证；2、3幢02房交易完税凭证2份；3、嘉粤集团有限公司关于出售3幢02房《股东会决议》及双方手写确认内容；4、嘉粤集团有限公司确认的《吴那钦购买汇景湾及金港华庭商铺直接汇入或委托他人汇入嘉粤集团有限公司指定账户款项明细表》及付款凭证共57份；5、收据。证明嘉粤集团有限公司出售金港华庭3幢02商铺给吴那钦是双方当事人真实意思表示，吴那钦已付价款且已完税，产权已经依法为吴那钦所有。6、物业协议；7、租赁合同（周闯闯租约）；8、租金收取凭证（10份）；9、水电费凭证（13份）；10、租赁物管理费缴付凭证（8份）；11、嘉粤集团有限公司出具的《证明书》。证明嘉粤集团有限公司已将物业交付吴那钦，吴那钦已依法占有、使用、收益该商铺至今，吴那钦一直缴付物管费、水电费。12、重整受理裁定书（2012）湛中法民破字第3号；13、终止重整程序及批准《重整草案》湛中法民破字第3－36号之四；14、重整期间管理人于2013年8月10日登报公告，解除或撤销物权合同，不含金港华庭3幢02号物权；15、《关于请求将汇景湾1－4层商场及金港华庭4幢01号、02号，3幢02号商铺过户的函》；16、重整程序终结之后管理人向吴那钦发出的《通知书》；17、关于对嘉粤集团有限公司重整通字第73号《通知书》的复函。证明重整期间管理人并没有书面或登报公告解除或撤销房屋买卖协议。没有有效法律文件将该物业纳入为破产财产处理。《重整草案》并没有解除或撤销房屋买卖协议并将其作为普通物权或共益债务处理，也没有将其纳入为破产财产。管理人在重整终止《重整草案》生效后发出通知书，已不具有解除房屋买卖协议效力或确认解除效力。原告嘉粤集团有限公司对吴那钦提交的证据质证称，第一组证据：1、对证据1的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。2、对证据2的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。3、对证据3有嘉粤集团有限公司盖章的部分的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。对于被告与朱兴明手写部分无法确认，不予质证。4、对证据4有嘉粤集团有限公司盖章的部分的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。对于被告与朱兴明手写部分无法确认，不予质证。5、对证据5至11的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。综上，对该组证据所要证明的事实有异议。第二组证据：对12-17证据不认可，不予质证。本院对原告嘉粤集团有限公司提交的证据1至3、6至9及补充证据，被告吴那钦提交的证据1至17的真实性予以确认，可以作为定案依据。本院经审理查明：2012年2月22日，嘉粤集团有限公司与吴那钦签订《房屋买卖协议书》，约定：一、嘉粤集团有限公司将位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢一层02号商铺（面积117.8平方米），以单价每平方米13800元，总价款1625640元的价格出卖给吴那钦；二、吴那钦在本协议签订之日支付全部房款；三、嘉粤集团有限公司负责在本协议签订之日起四个月内将上述商铺过户到吴那钦名下，过户的一切税费由嘉粤集团有限公司负担；四、如果嘉粤集团有限公司从本协议书签订之日起期满四个月未能将上述商铺过户到吴那钦名下，则从期满次日起嘉粤集团有限公司按吴那钦已付购房款每月8％的利率计算利息，直到上述房产证过户到吴那钦名下为止；五、嘉粤集团有限公司在本协议签订日将上述商铺交付吴那钦使用。同日，嘉粤集团有限公司向吴那钦出具收据，确认收到吴那钦购买金港华庭3幢02号、4幢01号、02号及汇景湾1－4层商铺房款36878886元，余款22018080元，待办理该商铺产权过户到吴那钦名下之日起5天内付清。同日，吴那钦与嘉粤集团有限公司下属公司广东正大物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，约定吴那钦所购买的金港华庭商住楼3幢一层02号商铺物业交由广东正大物业服务有限公司。之后，金港华庭商住楼3幢一层02号商铺的物业管理费、水电费一直都由吴那钦交纳。2012年5月11日，嘉粤集团有限公司召开股东会议，会议表决通过将嘉粤集团有限公司名下的位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢一层02号商铺、4幢一层01号商铺、4幢一层02号商铺出售给吴那钦。2012年6月11日，嘉粤集团有限公司向吴那钦出具购买金港华庭3幢一层02号商铺购款税务发票。票面金额共1178000元。2012年10月30日，嘉粤集团有限公司董事长朱兴明与吴那钦签订两份确认书。第一份确认书确定：“吴那钦购买金港华庭商铺三间已按协议支付36878886元（包括汇景湾共付358925131元），本公司承诺三个月内缴税过户给吴那钦。”另一份确认书确认：“（1）吴那钦购买汇景湾及金港华庭商铺共向本公司指定账户汇入58925131元，具体见明细表。（2）2004年起扣除全部所还本息外共结欠吴那钦借款本息93955100元（以借据、进账单为据，另有部分是代偿他人本息结转）。其中汇景蓝湾抵房89945100元（具抵房明细表）。君豪消费卡抵债4010000元。（3）本公司承诺股东决议继续有效，2012年底前物业办证过户。”2013年1月11日，吴那钦向管理人发函，要求将汇景湾一至四层和金港华庭3幢02号商铺，4幢01号、02号商铺过户到其名下。2013年3月19日，吴那钦与周闯闯签订《房屋租赁合同》，约定将金港华庭商住楼3幢一层02号商铺租赁给周闯闯，承租期限十年，前二年每月租金1万元，第三年开始每年租金在上年租金基础上递增5％。2015年1月5日，管理人向吴那钦发出嘉粤重整管通字（2014）第73号《通知书》，通知内容是：“吴那钦：嘉粤集团有限公司因不能清偿到期债务，湛江市中级人民法院己于2012年12月12日作出（2012)湛中法民破字第3号裁定书，裁定嘉粤集团有限公司进入破产重整程序，并于同日指定成立嘉粤集团有限公司管理人。根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，嘉粤集团有限公司与你于2012年1月15日签订了两份《房屋租赁合同》，一份是嘉粤集团有限公司将位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号（面积117.8平方米)、4幢01号（199.19平方米)、4幢02号（181.48平方米）商铺租给你使用，租期为20年（自2012年1月5日至2032年1月5日止），租金合计为人民币600万元整；一份是嘉粤集团有限公司将位于湛江开发区观海路181号汇景湾商住楼第一至四层（面积约6502.26平方米）出租给你使用，租期为20年（自2012年1月5日至2032年1月5日止），面积6502.26平方米，租金合计人民币1500万元整。在上述租赁合同签订后，嘉粤集团有限公司与你于2012年2月22日签订了四份《房屋买卖协议书》，一份是嘉粤集团有限公司将湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号商铺(含隔层)卖给你，面积117.8平方米，单价为人民币13800元/平方米，总价为人民币1625640元；一份是嘉粤集团有限公司将湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼4幢01号商铺（含隔层）卖给你，面积199.19平方米，单价为人民币13800元/平方米，总价为人民币2748822元；一份是嘉粤集团有限公司将湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼4幢02号商铺（含隔层）卖给你，面积181.48平方米，单价为人民币13800元/平方米，总价为人民币2504424元；一份是嘉粤集团有限公司将湛江开发区观海路181号汇景湾商住楼第一至四层卖给你，面积6502.26平方米，单价为人民币8000元/平方米，总价为人民币52018080元。经核实，你并没有将购买上述商铺的所有款项支付到嘉粤集团有限公司账户，嘉粤集团有限公司没有向你办理上述商铺的产权过户手续，现根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条‘人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同’之规定，由于管理人自破产申请受理之日起二个月内没有通知你继续履行上述协议，因此，嘉粤集团有限公司与你签订的上述合同与协议己经实际解除。鉴于此，根据《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，现通知你与嘉粤集团有限公司于2012年1月15日签订的两份《房屋租赁合同》及2012年2月22日签订的四份《房屋买卖协议书》己经实际解除。同时，请你立即停止非法占用嘉粤集团有限公司位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号、4幢01号、4幢02号商铺和嘉粤集团有限公司位于湛江开发区观海路181号汇景湾商住楼一至四层商铺，并向嘉粤集团有限公司依法返还上述商铺，否则将由你自行承担因此造成的一切法律责任。”2015年1月8日，吴那钦向管理人复函，复函内容：“嘉粤集团有限公司管理人：嘉粤集团有限公司重整草案经债权人会议表决通过并已于2014年6月5日经湛江市中级人民法以（2012)湛中法民破字第3-30号之四号裁定终止嘉粤集团有限公司及其关联34家公司重整程序。因此管理人直接管理重整事务职权于2014年6月5日己终结，己不再具有法律规定的直接管理嘉粤公司营业事务的主体地位，仅可行使监督权，己不是合同相对人的代表人，己不具有行使合同解除权或确认合同己解除的主体资格，因此嘉粤重整管理管通字（2014)第73号《通知书》对本人于2012年2月22日与嘉粤集团有限公司签订的四份《房屋买卖协议书》不发生解除效力或确认己事实解除效力”。本院认为：本案是返还原物纠纷。本案争议的焦点问题是：一、嘉粤集团有限公司破产管理人是否有权解除原告嘉粤集团有限公司与被告吴那钦签订的《房屋买卖协议书》；二、被告吴那钦是否应向原告嘉粤集团有限公司返还房产。关于嘉粤集团有限公司破产管理人是否有权解除原告嘉粤集团有限公司与被告吴那钦签订的《房屋买卖协议书》的问题。2012年2月22日，原告嘉粤集团有限公司与被告吴那钦签订四份《房屋买卖协议书》，约定原告嘉粤集团有限公司将其位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号商铺、4幢01号商铺、4幢02号商铺和位于湛江开发区观海路181号汇景湾商住楼第一至四层房产出售给被告吴那钦，合同签订后原告嘉粤集团有限公司进入破产重整程序，买卖房屋并未办理过户手续，合同尚未履行完毕。2013年1月11日，吴那钦向管理人发函要求办理涉案房产的过户手续，管理人未作答复，应视为双方签订的房屋买卖合同已解除。2015年1月5日，嘉粤集团有限公司破产管理人向吴那钦发出嘉粤重整管通字（2014）第73号《通知书》，告知被告吴那钦解除双方的房屋买卖是再次重申解除权，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同”的规定，嘉粤集团有限公司破产管理人对双方未履行完毕的合同有权予以解除，并已于2013年2月12日起解除。关于被告吴那钦是否应向原告嘉粤集团有限公司返还房产的问题。由于涉案《房屋买卖协议书》已解除，被告吴那钦继续占有涉案房产没有法律依据，应返还给原告嘉粤集团有限公司。至于被告吴那钦与原告嘉粤集团有限公司的款项问题，被告吴那钦在本案没有主张该款项，本院对此不作处理，被告吴那钦可通过其他法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：限被告吴那钦于本判决发生法律效力之日起三个月内返还位于湛江市霞山区友谊路12号之一金港华庭商住楼3幢02号商铺给原告嘉粤集团有限公司。一审案件受理费19430.76元,由被告吴那钦负担（嘉粤集团有限公司已预交，由吴那钦直接支付给嘉粤集团有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 陈建业审 判 员 杜友裕代理审判员 卢珍桥二〇一七年七月二十八日书 记 员 梁玉靖《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。