（2017）鄂0111民初2389号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-09-06

案件名称

张栗与武汉万喜德酒店管理有限公司、武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市洪山区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张栗,武汉万喜德酒店管理有限公司,武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司,湖北昕阳房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初2389号原告：张栗，女,1979年11月7日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉万喜德酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道2159号航天星都汉口东部购物公园C2栋16层19室。法定代表人：林康明。被告：武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街357号华瑞大厦1幢22层02号。法定代表人：林康明。以上两被告委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：特别授权。以上两被告委托诉讼代理人：石秀俐，该公司员工。代理权限：特别授权。第三人：湖北昕阳房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街419号。法定代表人：李开阳。委托诉讼代理人：赵小美、李开华，湖北天明律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张栗诉被告武汉万喜德酒店管理有限公司、武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告武汉万喜德酒店管理有限公司申请追加湖北昕阳房地产开发有限公司为第三人。本院将湖北昕阳房地产开发有限公司均追加为本案第三人，并于2017年6月22日依法适用简易程序，由审判员杨洁公开开庭进行了审理。原告张栗的委托诉讼代理人童长春，被告武汉万喜德酒店管理有限公司及武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司的共同委托诉讼代理人刘强、石秀俐，第三人湖北昕阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李开华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张栗向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告一次性支付租金5954元（自2016年11月1日开始计算，暂计算至2017年1月1日，实际计算至合同解除之日止）及违约金5000元（自2016年11月10日开始计算，暂计算至2017年4月1日，实际计算至上述租金清偿之日止）；2、判令解除原、被告签订的《酒店租赁合同》，被告向原告支付违约金40827元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年4月20日,原告与被告签订了一份《酒店租赁合同》，合同约定原告将位于武汉市洪山区雄楚大道357号华瑞大厦（BOBO城）1幢A单元2405号精装修商品房（购房总价510348元）出租给被告用于酒店客房使用，租赁期限为十年，前4年（合同年）租金为房屋购房总价的5.5%，从第5年开始租金为房屋购房总价的7%，并详细约定了上述房屋租金的支付方式，即按季度先支付租金，后使用房屋的原则。合同签定后，原告如约履行了合同义务，交付了房屋。被告在如约支付了前4年的房屋租金后，以各种理由延付或拒付到期租金。2016年6月1日，原告与被告协商后签订一份补充协议，同意将原有租金标准7%降低至6.3%，并进一步约定了相应的违约责任。但补充协议签订后，被告仍以各种理由延付或拒付到期租金。被告的行为已经严重违反合同约定，应承担违约责任。被告武汉万喜德酒店管理有限公司、武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司辩称：双方解除合同是有合同约定的，各方不存在违约：因所租赁房屋外长期修路，噪音严重超标，无法正常经营，合同目的无法达到，符合合同中约定的“除非乙方违约导致合同不能履行，或合同目的不能实现除外，甲方不得解除合同”因合同目的不能实现，因此合同是可以解除，但不是因为违约解除；根据合同第六条第一款第三项的约定，原告没有履行排除侵害和维护我方利益的义务，影响万喜德酒店的经营。被告多次告知原告，请求履行排除侵害的权利，但是原告没有履行；房屋租金应该按照合理的期限进行计算，原告起诉的租金数额是没有争议的，诉讼期间的租金应该按照我方在2017年4月20日以特快专递的形式向原告提出解除合同的时间为准，当时原告没有进行交接。因此合理的租金应该计算至原告起诉的时间。第三人湖北昕阳房地产开发有限公司辩称：原告诉请与我公司无事实上和法律上的关系，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2012年4月20日，原告张栗与第三人湖北昕阳房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告购买洪山区雄楚大道357号华瑞大厦第1幢A单元24层05号房，建筑面积39.62平方米，购房总价为510348元。2012年4月20日，原告张栗与被告武汉万喜德酒店管理有限公司签订《酒店租赁合同》，合同约定原告将洪山区雄楚大道357号华瑞大厦（BOBO城）24层05号房出租给被告，建筑面积39.62平方米，购房总价为510348元，租赁期限10年，租赁期限自开发商将该房屋交付原告使用之日至第60天起开始计算，租金按购房总价的年回报5.5%计算，租金前4年不变，自第5年后每年回报率为7%，被告按季度付款方式支付，与每季度首月10日前支付原告当季租金；租赁期内，若被告逾期3月未向原告支付租金，除应付的租金外，被告按日向原告支付年度租金的万分之5为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期6个月未向原告支付租金的，被告有权解除合同；在合同有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于购房款8%的违约金。合同第十一条对合同解除进行了约定，存在下列情形之一进，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、因国家政策法规导致该物业不具备经营条件时；3、本合同有效期届满；4、经双方书面同意的其他情况。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营酒店客房业务。2016年6月1日，原告与被告武汉万喜德酒店管理有限公司就该房屋租赁签订《酒店（房屋）租赁合同补充协议》，约定2016年11月1日至2019年10月31日期间房租下调10%，即被告每年按购房总价的6.3%支付原告房租，房租支付方式调整为每年分四次按季度支付，每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日为季度最后支付日，租赁期内，若被告逾期30日未向原告支付租金，除应付的租金外，被告按日向原告支付年度租金的万分之五的拖延支付违约金，拖延支付违约金从应付房租之日开始计算；如被告未支付房租超过30天，原告有权解除合同，被告按原告购房款的8%支付原告违约金40827元。2016年11月1日，被告开始拖欠原告租金；2016年12月28日，原告委托律师向被告武汉万喜德酒店管理有限公司发送律师函，催告武汉万喜德酒店管理有限公司就拖欠租金问题进行协商，并要求其承担违约责任，但双方未能协商一致，原告于2017年3月13日提起本案诉讼；2017年4月20日，原告张栗从被告武汉万喜德酒店管理有限公司处收回上述房屋。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、原告张栗与被告武汉万喜德酒店管理有限公司签订《酒店租赁合同》、原告张栗与第三人湖北昕阳房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票两张、原告向被告武汉万喜德酒店管理有限公司发出的律师函等证据证实。本院于2017年4月20日证据交换时对原、被告双方进行调解，但原、被告双方无法达成调解协议，仅对解除租赁合同达成合意。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约将房屋交给被告占有、使用，被告武汉万喜德酒店管理有限公司作为承租方应按合同约定支付租金，故本院对原告要求被告武汉万喜德酒店管理有限公司支付租金的诉求予以支持。被告愿意支付2016年11月至2017年4月20日期间的租金，原告认可了收房日期为2017年4月20日，双方已于此时解除了租赁合同及补充协议，故本院对原告支付租金的诉求予以支持。被告每月应向原告支付租金为2679.3元（510348元×6.3%÷12月），故2016年11月1日至2017年4月20日期间，被告应支付的租金为15182.7元（2679.3元×5月+2679.3元÷30天×20天）。关于原告要求被告支付拖延支付房租的违约金5000元及行使合同解除权的违约金40827元的诉讼请求。因双方补充协议已经变更了酒店租赁合同中关于违约金的约定，故本院依据补充协议中违约金的约定酌情予以认定。补充协议约定：若被告拖延支付租金，应按日向原告支付年度租金的万分之五的拖延支付违约金；如承租方未支付房租超过30天，原告有权解除合同，被告按原告购房款的8%支付原告违约金40827元，据此，原告如行使合同解除权，则被告应按原告购房款的8%支付原告违约金。本案原告起诉要求解除合同时被告拖延支付租金已经超过30日，符合双方约定行使合同解除权的条件，故本院对原告要求被告武汉万喜德酒店管理有限公司支付行使合同解除权违约金的诉讼请求予以支持，对原告要求被告支付拖延支付房租的违约金的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，被告辩称违约金过高，请法院依法予以酌减，本院综合考量双方合同及补充协议的签订和履行情况，以及该合同解除可能给原告造成的损失，酌情判令被告武汉万喜德酒店管理有限公司支付原告4个月的租金10717.2元（2679.3元×4月）作为违约金。被告辩称因租赁房屋外长期修路，噪音严重超标，无法正常经营，无法实现合同目，符合合同中约定的解除约定，且原告对上述影响被告正常经营的事项没有履行排除侵害的义务，因此被告不应承担违约责任。本院认为，被告并未提供证据证明酒店周围的环境变化导致酒店的经营困难濒临倒闭，并不符合合同中约定的“自动解除合同”条款。酒店外的修路属于市政设施的规划，原告无力阻止修路的进行，被告却称原告未尽到排除侵害的义务，对此抗辩意见本院不予支持，被告对合同的解除应承担违约责任。原告未提交被告武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司应当承担支付租金义务的证据，故对原告要求被告武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司支付租金和违约金的诉求，本院不予支持。同时，根据合同的相对性，合同只能约束签订合同的双方当事人，第三人湖北昕阳房地产开发有限公司与原告之间系房屋买卖合同关系，被告武汉万喜德酒店管理有限公司与原告系房屋租赁合同关系，第三人并非租赁合同的相对人，与本案争议的房屋租赁合同法律关系没有关联，故支付租金及违约金的义务不应由第三人湖北昕阳房地产开发有限公司承担。若被告与湖北昕阳房地产开发有限公司之间存在争议，可协商或另行起诉予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张栗与被告武汉万喜德酒店管理有限公司于2012年4月20日签订的《酒店租赁合同》及2016年6月1日签订的《酒店（房屋）租赁合同补充协议》已于2017年4月20日予以解除；二、被告武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张栗租金15182.7元；三、被告武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张栗支付违约金10717.2元；四、驳回原告张栗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取485元，由被告武汉万喜德酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员　　杨洁二〇一七年七月二十七日书记员　　肖颖 搜索“”