（2017）沪0110民初8142号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司与金花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司,金花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初8142号原告：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吕凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁斌。委托诉讼代理人：陈军，上海市袁圆律师事务所律师。被告：金花，女，1979年6月10日出生，朝鲜族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐荣康，上海市光明律师事务所律师。原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司与被告金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司的委托诉讼代理人袁斌、陈军，被告金花及其委托诉讼代理人徐荣康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》；2、要求被告按照每月16,612.37元的标准支付自2015年12月1日起至判决生效之日止的租金；3、要求被告按照每月4,778.90元的标准支付自2015年9月1日起至判决生效之日止的物业管理费；4、要求被告支付2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.9元；5、要求被告支付违约金100,000元；6、要求被告腾空并返还上海市杨浦区政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺。事实和理由：2015年5月13日，原、被告签订《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市杨浦区政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺(以下简称系争房屋)，经营餐饮，品牌为“比奇雅”，租赁期限为4年，起租日为2015年10月1日，第一个至第二个租赁年度租金标准为4月/平方米/日，自第三个租赁年度起，第二个租赁年度环比递增6%，租金每两个月支付一次，首期租金应于合同签订时随履约保证金支付，之后每期租金应在该期前7个工作日支付，先付后用。合同签订后，原告按约交付系争房屋。被告拖欠自2015年12月1日起的租金、自2015年9月1日的物业管理费以及2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.90元。原告多次催讨欠费，被告未支付。故原告书面通知被告解除租赁合同。被告金花辩称，原、被告签订租赁合同后，商场未正常开业，导致被告无法正常经营。2016年1月至6月，原告未提供空调等物业服务。原告工作人员还建议被告申请延迟和减免租金和物业费，被告也提出申请。后商场于2016年12月31日开业，原告口头承诺2016年12月31日前租金减免、物业费减半。至2017年3月，原告从未向被告收取租金和物业费。被告对原告主张的水电费金额予以认可，并同意支付。2017年4月7日，原告停电，导致被告无法实际经营，不应再支付租金。因被告装修花费很多，不同意解除合同，要求合同继续履行。因双方存在争议，不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租上海市杨浦区政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺，租赁面积136.54平方米，用于经营“韩国炸鸡、披萨”，经营品牌为“比奇雅”。在签订本合同前，乙方已充分考察本Z18城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。租赁期限为4年，暂定为2015年10月1日至2019年9月30日。免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期自租赁物业交付被告之日起至2015年8月31日，免租期至2015年9月30日止，免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、商场物业管理费等费用由乙方自行承担。乙方承诺在2015年9月1日前开张营业。乙方向甲方支付履约保证金33,224.74元，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。第1年和第2年的租金标准为4元/平方米/天，月租金为16,612.37元，第3年和第4年的月租金为17,609.11元。破月月租金=租赁建筑面积*日租金单价*实际租赁天数。租金每两个月支付一次，乙方应在该交租周期开始之前7个工作日支付，先付后用。乙方未按约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金，当逾期超过30日时，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。免租装修期间，物业管理费为18元/平方米/月，2015年9月1日开始，物业管理费为35元/平方米/月，支付时间与租金支付方式相同。乙方因使用租赁场所实际产生的水费按照5.45元/吨的标准支付，电费按照1.45元/度的标准支付。乙方未按约定按时、足额支付物业管理费、公共事业费的，每延迟一日，乙方应按应付未付款金额3‰的标准向甲方支付违约金，甲方有权在乙方的履约保证金中扣除，当逾期超过30日时，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。乙方应在本合同租赁期限届满、提前终止或本合同解除之日起15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的返还期，在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按实际占用的面积、届时实际支付租金的标准和实际超出的天数向甲方支付实际占用费。乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除，若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付100,000元作为违约金，违约金不足以弥补乙方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿……(3)乙方逾期支付履约保证金(含对履约保证金进行补足)、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……合同上乙方为“上海市杨浦区成彬餐厅”，被告盖章。审理中，双方确认签约时“上海市杨浦区成彬餐厅”尚未注册成立，不具有签约资格，被告为签约主体。2015年6月4日，被告支付履约保证金33,225元和首期租金33,225元。2015年6月24日，原告向被告交付房屋。2015年8月26日，被告支付2015年6月24日至8月31日的物业管理费5,488.91元。2016年3月16日，被告以系争房屋为经营场所注册“上海市杨浦区成彬餐厅”，类型为个体工商户。被告确认未支付过水电费和2015年9月1日之后的物业管理费，对原告主张的2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.9元予以认可，并同意支付。2017年3月16日，原告向被告送达“催款函”，要求被告于2017年3月22日前支付2015年12月1日至2017年3月31日的租金265,797.91元、2015年9月1日至2017年3月31日的物业管理费88,477.92元和2016年1月28日至2017年3月1日的水电费65,281.45元，共计419,557.28元，逾期支付达15日以上的，原告有权停止提供空调、供电、供水及其他管理服务。2017年4月5日，原告向被告送达“关于停止物业服务的告知函”，要求被告最晚于2017年4月6日17：00前支付欠费，否则原告将于2017年4月7日9：00停止供电、供水及物业服务等。2017年4月5日，被告向原告工作人员提交减免和延付租金的申请。2017年4月7日，原告对系争房屋采取断电措施，被告停止经营。2017年4月25日，原告向被告寄送“解除租赁合同通知书”，通知被告双方签订的《租赁合同》于本函件发出之日起解除，要求被告在15日内将租赁房屋按照租赁合同约定返还原告，逾期不返还的，视为被告放弃租赁房屋内的所有设施设备、物品的所有权，原告有权进行处置，原告有权向被告追偿由此产生的一切费用以及逾期归还房屋所产生的占有使用费；要求被告在收到通知后5日内交纳欠付的2017年4月30日之前的租金、物业管理费以及2017年3月30日之前的水电费等公共事业费用共计444,934元；如被告逾期仍未履行，原告将追究被告违约责任。被告于2016年4月26日收到上述书面通知。审理中，原告确认，原告断电后，被告曾要求搬走店内物品，但原告公司规定欠费租户不能搬走物品，原告未在“解除租赁合同通知书”通知的返还房屋期间后自行收回系争房屋，因为原告无处放置被告的物品。合同解除后，被告已支付的保证金用于抵扣欠付费用。2017年7月20日，被告将系争房屋内物品清空，原告收回系争房屋。以上事实，由《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》、“催款函”、“关于停止物业服务的告知函”、“解除租赁合同通知书”、中央空调电表读数、房屋延期支付申请及微信记录、上海市房地产权证、《波司登国际大厦Z18广场商用物业租赁合同》、关系证明、转账凭证、发票、收据以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有拘束力。被告应按照合同约定支付租金、物业管理费和公共事业费。合同约定被告迟延支付租金、物业管理费、公共事业费超过30日，原告可通知被告解除合同，并要求被告支付违约金。因被告迟延支付租金、物业管理费和水电费，原告于2017年4月25日书面通知被告解除合同，双方的租赁合同应于2017年4月26日通知送达被告时解除。被告应按照合同约定支付原告违约金100,000元。双方已于2017年7月20日交接房屋，原告要求被告返还房屋的诉请，已实际履行，无需重复处理。因被告欠付费用，原告于2017年4月7日采取断电措施，被告无法实际经营，而原告拒绝被告搬离系争房屋内的物品，亦未采取措施减轻损失，导致损失进一步扩大，故被告无需支付2017年4月7日起的租金、房屋使用费和物业管理费。对于原告主张的水电费，被告同意支付，本院予以确认。原告要求履约保证金用于抵扣被告欠费，于法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司与被告金花签订关于上海市杨浦区政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺的《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》于2017年4月26日解除；二、被告金花应支付原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司自2015年12月1日起至2017年4月6日的租金269,074.88元，扣除被告已支付给原告的履约保证金33,225元，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告租金235,849.88元；三、被告金花应于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司自2015年9月1日至2017年4月6日的物业管理费91,741.79元；四、被告金花应于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司自2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.90元；五、被告金花应于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司违约金100,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,250元，因适用简易程序，减半收取计4,625元，由原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司负担408元，由被告金花负担4,217元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 梅松松二〇一七年七月二十七日书记员 倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 微信公众号“”