（2017）皖0503民初2661号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-25
案件名称
马鞍山市百仕威物业管理有限公司与刘浏鸣旭物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马鞍山市百仕威物业管理有限公司,刘浏鸣旭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0503民初2661号原告：马鞍山市百仕威物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：常小琴，女，该公司职工。委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。被告：刘浏鸣旭，男，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告马鞍山市百仕威物业管理有限公司（以下简称百仕威物业公司）与被告刘浏鸣旭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百仕威物业公司的委托诉讼代理人常小琴、被告刘浏鸣旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百仕威物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费2707元，并支付违约金812元。事实和理由：原告于2011年4月29日与马鞍山市明都置业有限责任公司签订了前期物业服务合同，约定物业费标准高层为每月每平方米1.2元，逾期缴纳物业费应按日管理费千分之三的标准支付违约金。被告是小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为112.79平方米，每月应缴纳物业费135.35元。被告欠缴2015年4月30日至2016年12月30日共计20个月的物业费2707元，应缴纳违约金812元。故原告提起诉讼，请求法院判如所请。刘浏鸣旭辩称，百仕威物业公司没有履行应尽的物业管理义务。小区绿化面积不达标，收垃圾不及时，3栋X室与XX室之间的天井卫生没有人打扫，导致其窗户没有办法打开。旁边的平台有人种菜、养鸡，导致其南边的窗户也不能打开，有异味，家里出现虫子。其每次向原告反映，原告都没有解决。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年4月29日，马鞍山市明都置业有限责任公司与百仕威物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由百仕威物业公司为马鞍山市明都财富广场提供物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，其中高层住宅物业服务费为每月每平方米1.2元（含电梯、水泵维护保养及运行电费，以及其它一切共用设施设备的维护保养费用和水电等一切费用），物业服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每缴付半年度第一个月1日至7日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日管理费千分之三的标准向百仕威物业公司支付违约金。合同签订后，百仕威物业公司按约为马鞍山市明都财富广场提供物业服务。刘浏鸣旭办理房屋交接手续时，与百仕威物业公司亦签订一份《前期物业管理服务合同（住宅）》，合同中约定的缴纳物业费标准、时间及逾期缴费的违约金标准均与前述合同一致。该份合同同时确定刘浏鸣旭的住宅位于该小区3栋XX号，建筑面积为112.79平方米。2014年12月24日，马鞍山市明都置业有限责任公司与百仕威物业公司签订一份《前期物业服务合同补充协议》，约定鉴于明都财富广场业主委员会尚未成立，经双方协商一致，马鞍山市明都置业有限责任公司同意继续聘用百仕威物业公司作为明都财富广场物业管理服务公司至2016年12月31日止。后因刘浏鸣旭未交纳2015年4月30日至2016年12月30日期间的物业费，百仕威物业公司遂诉至本院。上述事实，百仕威物业公司提交了其营业执照、资质证书、服务价格登记证、前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、前期物业管理服务合同（住宅）予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认为：马鞍山市明都置业有限责任公司与百仕威物业公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，以及百仕威物业公司与刘浏鸣旭签订的《前期物业管理服务合同》均系各方真实意思表示，合法有效，上述合同及协议对双方当事人均具有约束力。百仕威物业公司已基本履行了其物业管理服务义务，刘浏鸣旭作为物业所有人及使用人亦应按约履行支付物业管理服务费的义务。现刘浏鸣旭未交纳2015年4月30日至2016年12月30日期间的物业费，构成违约，其应按合同约定标准交纳所欠物业费2707元（1.2元×112.79平方米×20个月），故对百仕威物业公司该项诉讼请求予以支持。刘浏鸣旭辩称百仕威物业公司未尽到物业管理义务，且提供了照片证实小区环境状况，但即使照片中反映的环境状况属实，也只能证明百仕威物业公司在管理中存在瑕疵，不能由此证明百仕威物业公司未履行物业管理的主要义务，刘浏鸣旭的该辩称意见尚不构成其不交物业费的正当理由，故不予采纳。关于百仕威物业公司主张违约金812元的诉讼请求，虽然双方所签合同中有相关约定，但考虑到百仕威物业公司在物业管理服务中有一定瑕疵，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、刘浏鸣旭于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市百仕威物业管理有限公司2015年4月30日至2016年12月30日期间的物业费2707元；二、驳回马鞍山市百仕威物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘浏鸣旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 方华二〇一七年七月二十七日书记员 刘露附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”