（2017）粤01民终12105号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-03-13
案件名称
罗学彬、阳柳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗学彬,阳柳,广州地铁集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终12105号上诉人（原审原告）：罗学彬，男，汉族，1970年5月16日出生，住广州市白云区。上诉人（原审原告）：阳柳，女，汉族，1972年11月2日出生，住广州市白云区。两上诉人共同委托代理人：魏平，广东科扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路1238号万胜广场A座。法定代表人：丁建隆，职务：董事长。委托代理人：江斌，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人罗学彬、阳柳因与被上诉人广州地铁集团有限公司（下简称广州地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人罗学彬、阳柳上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、依法改判支持罗学彬、阳柳一审诉讼请求：广州地铁公司向罗学彬、阳柳支付因逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定而导致罗学彬、阳柳无法入住的损失，赔偿金额从2016年10月1日起计算至2017年1月15日止，参照同地段同类型住房租金标准计算，暂计为10000元；3、由广州地铁公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。涉案房屋于2016年9月30日交付，在之后不到三个月时间里，相继出现多处漏水，连广州地铁公司也自认房屋存在质量问题，而原审法院以广州地铁公司交付房屋时已取得相关证明文件为由，即认为涉案房屋符合交付条件是认定事实错误。一审法院根据合同补充条款第2.3条约定，判决广州地铁公司不承担赔偿责任是错误的。因为该条约定是对买卖合同第12、13、15条的补充，是交楼时的瑕疵处理办法，并没有改变买卖合同第25条保修条款的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。罗学彬、阳柳发现房屋出现漏水问题后，向广州地铁公司提出异议。一开始，广州地铁公司对罗学彬、阳柳的整改要求以各种理由搪塞、推脱。之后多位业主将渗水、漏水问题向荔湾区质监局反映。2016年11月8日，荔湾区质监局有关负责人前往悦江上品，了解漏水渗水情况，并进行了协调，初步做出了堵漏建议，但地铁方面对此仍无动于衷。2016年11月25日，包括罗学彬、阳柳在内的广大业主联名向广州地铁公司信访，广州地铁公司才于2016年12月9日作出《广州地铁集团关于悦江上品业主代表反映房屋质量问题的答复》，表示对房屋漏水、反臭等问题进行整改。广州地铁公司在大量房屋出现漏水问题后，不是积极想办法妥善解决问题，而是一而再再而三的推诿，逃避责任，甚至敷衍了事。广州地铁公司交付的房屋存在质量问题，是不争的事实，后来在广大业主的压力下，广州地铁公司才勉强进行了修复，但是由于消极拖延、修复期过长造成的损失应依法由广州地铁公司承担；二、原审法院程序违法。一审法院审理期问，罗学彬、阳柳申请对涉案房屋存在的质量问题给罗学彬、阳柳造成的损失进行评估鉴定，一审法院违法不予准许。综上，涉案房屋存在严重质量问题，罗学彬、阳柳要求广州地铁公司承担修复期间造成的损失符合法律规定，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护罗学彬、阳柳的合法权益。被上诉人广州地铁公司答辩称：一、罗学彬、阳柳不能依照其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，要求广州地铁公司承担逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定而导致无法入住的损失。其一，罗学彬、阳柳在2016年12月1日向广州地铁公司书面提出的装修质量问题是不存在的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担“。结合本案实际情况，罗学彬、阳柳在收楼后的2016年12月1日向广州地铁公司提出其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，广州地铁公司在接到罗学彬、阳柳以书面方式提出的装修质量异议后，第一时间安排专业人员进行核实。经广州地铁公司核实后发现，罗学彬、阳柳所自认为存在的装修质量瑕疵问题，实际为罗学彬、阳柳误认为涉案房屋给排水设计不符合国家规范。广州地铁公司在涉案房屋给排水设计符合国家现行规范、给排水施工工程验收合格的情况下，依照罗学彬、阳柳在内的众多业主的要求做出免费升级改造。罗学彬、阳柳不能按照上述司法解释的规定要求广州地铁公司承担责任。其二，广州地铁公司对涉案房屋确实存在的房屋瑕疵进行修复是广州地铁公司的法定义务，如涉案房屋确实存在质量瑕疵的，广州地铁公司应当及时修复。买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条约定，如涉案房屋需要由广州地铁公司进行保修或整改的，广州地铁公司应当提供保修义务至买卖合同约定的标准，罗学彬、阳柳不得要求广州地铁公司补偿或赔偿。双方签订的买卖合同及附件补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方对于该约定的内容均应遵守。因此，即使涉案房屋曾经存在除罗学彬、阳柳自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵，罗学彬、阳柳也无权要求广州地铁公司承担逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定而导致无法入住的损失。其三，即使法院认定买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条的约定无效，且认定涉案房屋曾经存在罗学彬、阳柳在2016年12月1日提出的除罗学彬、阳柳自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵问题，但该部分罗学彬、阳柳自认为的装修质量问题均属于可修复的质量瑕疵，不会对罗学彬、阳柳的财产及人身安全造成极大的威胁，不会影响罗学彬、阳柳对涉案房屋的正常使用居住，罗学彬、阳柳也未提供证据证明广州地铁公司存在拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情况，或者证明其在广州地铁公司履行正常的质量保修义务期间产生其他的损失。因此，罗学彬、阳柳无权要求广州地铁公司支付逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定损失；二、广州地铁公司在无过错情况下对涉案房屋免费升级改造，并不能以此认定广州地铁公司应承担违约责任。包括涉案房屋在内的本项目室内给排水设计符合国家现行设计规范要求，广州地铁公司就本项目室内给排水设计也取得了相关政府部门的同意批复，相关给排水工程也经竣工验收合格。罗学彬、阳柳也未提供证据证明在收楼使用涉案房屋过程中，因给排水设计问题导致房屋出现漏水及产生损失。2016年12月8日，广州地铁公司征得罗学彬、阳柳同意后对涉案房屋卫生间沉箱及排水管道进行免费整改，并在2017年1月3日完成免费整改。广州地铁公司在无过错的情况下，自愿支付巨额资金就涉案房屋进行免费升级改造，并且对涉案房屋在升级改造期间对罗学彬、阳柳生活不便造成的影响通过减免物业管理费的方式进行补偿。在此情况下，罗学彬、阳柳要求广州地铁公司承担逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定的损失是无依据的。综上所述，罗学彬、阳柳的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回罗学彬、阳柳的上诉请求。2017年1月17日，罗学彬、阳柳向原审法院起诉请求判令：1、判令广州地铁公司支付逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定，导致罗学彬、阳柳无法入住的损失（从2016年10月1日起计算，截止至房屋取得竣工验收合格报告、建设工程质量监督报告，规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许可使用文件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮使用证明文件，房屋质量问题整改完毕，房屋满足使用条件并实际交付给罗学彬、阳柳使用之日，具体损失以评估公司评估金额为准，参照同地段同类型的租金标准计算损失。从收房之日起计算至整改完成之日止）；2、诉讼费由广州地铁公司承担。原审法院经审理查明：罗学彬、阳柳与广州地铁公司于2015年签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：广州地铁公司将悦江上品苑自编号A04栋502号房即荔湾区悦品二街4号（自编号A04栋）502房以人民币3113120元出售给罗学彬、阳柳；广州地铁公司应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给罗学彬、阳柳使用，并在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；广州地铁公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，广州地铁公司应自交房日期次日起至实际交付之日止，每日按罗学彬、阳柳实际支付房价款0.02%的标准向罗学彬、阳柳支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，罗学彬、阳柳要求继续履行的，合同继续履行，广州地铁公司应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按罗学彬、阳柳实际支付房价款的0.02%的标准向罗学彬、阳柳支付违约金，违约金总额最高不得超过罗学彬、阳柳实际支付房价款的5%；《房地产（住宅）质量保证书》约定的质量保证期从合同第十三条约定的交房日期的次日起算；正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由广州地铁公司负担，但因罗学彬、阳柳使用不当或不可抗力等非广州地铁公司原因造成的问题除外。广州地铁公司应收到罗学彬、阳柳通知后5日内履行保修义务；广州地铁公司对保修责任有异议的，应在收到罗学彬、阳柳通知后5日内通知罗学彬、阳柳。双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，罗学彬、阳柳发出书面保修通知书5日内，广州地铁公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，罗学彬、阳柳可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由广州地铁公司承担。在合同附件七《补充协议》第2.2条约定：罗学彬、阳柳确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位和《建设工程质量监督报告》并非必然向项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，广州地铁公司无需承担任何责任。第2.3条约定：该商品房具备买卖合同第十一条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向罗学彬、阳柳出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，罗学彬、阳柳有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向罗学彬、阳柳交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向罗学彬、阳柳支付补偿或赔偿，罗学彬、阳柳不得拒绝收楼，罗学彬、阳柳签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向罗学彬、阳柳出示相关证明文件。在第3.1条（2）约定：买卖合同第十三条约定的交付日期。罗学彬、阳柳承诺，若该商品房提前达到约定的交付条件，罗学彬、阳柳同意在发展商发出《收楼通知书》要求的收楼日期起3天内办理有关收楼手续。如罗学彬、阳柳在此期限内，仍未办理收楼手续，视作罗学彬、阳柳已对该商品房进行验收、接管和使用。因此该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的损毁，均由罗学彬、阳柳负责。上述合同签订后，罗学彬、阳柳向广州地铁公司支付全部款购房款。广州地铁公司于2016年9月23日向罗学彬、阳柳在合同中载明的通讯地址寄送《收楼通知书》，通知在同年9月30日办理收楼手续。罗学彬、阳柳在2016年9月30日与广州地铁公司办理了涉案房屋的交付使用手续。原审庭审中，罗学彬、阳柳主张广州地铁公司交付的涉案房屋存在多处质量问题，且污水管和废水管没有分流导致房屋在蓄水测试后发生渗漏，影响房屋正常使用，为此提供了多张现场维修房屋的照片拟以证实。广州地铁公司对此证据证明内容不予确认，认为其是依罗学彬、阳柳申请免费对涉案房屋进行给排水系统升级改造，并不能证明房屋存在质量问题。为此，广州地铁公司提供了2016年11月至12月期间物管中心在小区发布的多份《公告》、《致业主的函》及整改重做申请表予以反驳，文件表明原排水方案设计符合规范要求，对于业主反映的排污共管及卫生局墙面防水问题可依业主申请及选择的方案进行维修升级及整改。罗学彬、阳柳已申请沉箱重做及卫生局排水管改造，广州地铁公司于2017年1月6日整改完毕。为了证明涉案房屋在交付使用时符合合同约定条件，广州地铁公司提供了以下证据拟以证实：1、广州市规划局在2016年7月18日出具《建设工程规划验收合格证》和2016年9月12日出具的《建筑工程竣工验收报告》，验收内容包括了建筑给排水及采暖等；2、广州市公安消防局在2016年9月19日出具的《建设工程消防验收意见书》；3、广州地铁公司在2015年1月29日向广州市自来水公司申请DN50及以上用水申请表及广州市自来水公司于2016年10月31日出具的《永久水表安装完毕证明书》和广州市自来水公司水费、污水处理费通知单，拟证明涉案楼盘于2016年9月8日装表并通知开始计收水费；4、广州燃气集团有限公司于2016年9月26日出具的《广州市燃气输配及应应用工程点火作业通知》；5、广州地铁公司于2016年7月26日与广州供电局有限公司签订的《供用电合同（高压）》；6、广州地铁公司于2016年6月22日与广州邮政报刊发行局签订的《邮政超深度投递服务协议》；7、广州市荔湾区民防办公室于2013年6月出具的《防空地下室友建设意见书》；8、广州市荔湾区环境保护局在2016年9月20日出具的《关于大坦沙AL0203012地块（原出让大坦沙AL0203012地块）自编A02A03A04栋建设项目竣工环保验收意见的函》；9、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理公约》；10、《竣工验收备案表》；11.《交楼现场资料公示视频》。原审诉讼中，罗学彬、阳柳申请委托评估机构对涉案房屋存在质量问题给其造成的损失进行评估鉴定。原审法院认为：罗学彬、阳柳与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。本案主要争议的焦点有两个，一是广州地铁公司交付给罗学彬、阳柳的涉案房屋是否符合合同约定的交付使用条件；二是罗学彬、阳柳在收楼后以涉案房屋给排水系统设计不规范导致漏水为由主张由广州地铁公司赔偿使用费损失是否合理，该请求能否得以支持。对此争议焦点，原审分析如下：一、依据罗学彬、阳柳与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》的约定，广州地铁公司在交付房屋时应取得商品房建设项目验收及永久供电、供水等方面的证明文件。从广州地铁公司提供的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》等一系列证明文件显示，广州地铁公司在按期向罗学彬、阳柳交付涉案房屋的时候已经取得相关的文件资料证明涉案房屋所在楼盘符合约定的交付使用条件。因此，罗学彬、阳柳主张交接的房屋不符合交付使用条件依据不足，不予认可。二、关于罗学彬、阳柳主张给排水系统设计不规范导致漏水及损失的问题。首先，依据我国住房和城乡建设部现行实施的《建筑给排水设计规范》4.1.2规定，建筑物内下列情况下宜采用生活污水与生活废水分流的排水系统：1、建筑物使用性质对卫生标准要求较高时；2、生活废水量较大，且环卫部门要求生活污水需经化粪池处理后才能排入城镇排水管道时；3、生活废水需回收利用时。由此可见，建筑物内生活污水与生活废水分流并非排水设计的强制性规范，且涉案房屋所在楼盘的给排水工程项目也包含在《建筑工程竣工验收报告》的验收范围之内，获得了竣工验收，因此罗学彬、阳柳主张该给排水设计不规范缺乏法律依据，不予认可。其次，罗学彬、阳柳并没有提供充分证据证实其收楼后在正常使用涉案房屋的情况下，因给排水设计问题导致房屋漏水及其他损失后果，且依据《补充协议》第2.3条约定：“该商品房具备买卖合同第十一条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向罗学彬、阳柳出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，罗学彬、阳柳有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向罗学彬、阳柳交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向罗学彬、阳柳支付补偿或赔偿，罗学彬、阳柳不得拒绝收楼，罗学彬、阳柳签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向罗学彬、阳柳出示相关证明文件”。广州地铁公司在征得罗学彬、阳柳同意的情况下已对卫生间沉箱及排水管道进行了免费整改，现罗学彬、阳柳仍要求广州地铁公司赔偿因给排水设计问题导致的损失同样缺乏合理依据，也不符合上述协议约定，对此不予支持。基于上述理由，对罗学彬、阳柳的诉讼请求不予支持。鉴于具体损失标准及数额并非本案审查的关键，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”，对罗学彬、阳柳申请损失评估不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，2017年4月14日作出如下判决：驳回罗学彬、阳柳全部诉讼请求。本案受理费25元，由罗学彬、阳柳负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，罗学彬、阳柳向本院提交如下证据：1、照片，拟证明罗学彬、阳柳收楼后一周内发现漏水渗水等问题向广州地铁公司提出，广州地铁公司以打印机已坏为由拒绝打印；2、在北京建工办公室进行的荔湾质监、地铁、业主三方会议的照片，拟证明广州地铁公司拖延修复的事实；3、广州地铁集团有限公司信访事项受理告知单，拟证明因广州地铁公司要求业主书面放弃索赔权才进行维修，包括罗学彬、阳柳在内的广大业主联名向广州地铁公司信访，进而证明广州地铁公司拖延修复；4、短信截频，拟证明广州地铁公司交付的房屋不符合合同附件六“给排水：独立水表”的约定。广州地铁公司对上述证据发表如下意见：1、对于证据1-3，罗学彬、阳柳在一审中并未提交，且并非属于一审中不能提交的证据，故不属于二审新证据，没有证明效力，对其真实性与关联性均不予认可；2、对于证据4，因该证据没有原件，故对真实性不予认可，广州地铁公司在一审中提交的证据已经证明涉案房屋在2016年9月份达到了永水条件，不存在收楼后无独立水表的问题。涉案房屋所在的自来水公司要求住户在入户后的三个月内办理分表过户手续，故涉案房屋所在的物业公司于2017年4月份发出通知，要求业主协助办理过户手续是有依据的。即使有发过此短信，也不认同罗学彬、阳柳所要证明的内容。本院认为：依据已查明的事实，广州地铁公司已于合同约定的交房期限前取得合同约定的各项验收资料及交楼文件，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，罗学彬、阳柳亦已于合同约定的交房期限之前实际办理收楼手续。在此情况下，罗学彬、阳柳再以广州地铁公司未提供合同约定的证明文件的原件为由，主张广州地铁公司承担因交付房屋不符合合同约定导致其无法入住的损失，缺乏法律依据。罗学彬、阳柳虽称涉案房屋存在诸多质量问题，但并未就此提供充分证据予以证明。至于罗学彬、阳柳所称“污水管与废水管没有分流导致房屋发生漏水”的质量问题，一方面，罗学彬、阳柳未就此充分举证证明，另一方面，涉案房屋所属楼盘的给排水工程已经竣工验收合格，且依据现有的相关设计规范，涉案房屋的排水系统并非属于应当进行污废分流的范畴，另广州地铁公司已根据罗学彬、阳柳的申请完成沉箱重做及卫生间排水管道的升级改造。因此，罗学彬、阳柳以涉案房屋存在重大质量问题不具备交付使用条件，导致罗学彬、阳柳无法使用为由，诉请广州地铁公司赔偿损失，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决驳回罗学彬、阳柳的诉请并无不当，可予维持。另，罗学彬、阳柳因涉案房屋使用所遭受的损失并不属于必须通过评估鉴定方能确定的事项，故原审未接纳其鉴定申请并无不当。综上所述，上诉人罗学彬、阳柳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人罗学彬、阳柳负担。本判决为终审判决。审判长 谭红玉审判员 蔡培娟审判员 李 民二〇一七年七月二十七日书记员 杨娟娟 来源：百度搜索“”