（2017）津01民终5572号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-04
案件名称
杨红专、天津鑫方盛五金交电有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨红专,天津鑫方盛五金交电有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5572号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨红专，女，1981年4月13日出生，汉族，农民，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：焦扬（与杨红专夫妻关系），无职业，住同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津鑫方盛五金交电有限公司，住所地天津市津南区小站镇工业开发区八号路111号。法定代表人：赵增奇，总经理。委托诉讼代理人：颜超，该公司法务经理。委托诉讼代理人：李高兵，该公司分公司经理。上诉人杨红专因与被上诉人天津鑫方盛五金交电有限公司租赁纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初4277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨红专上诉请求判令：依法撤销天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初4277号民事判决第一项即杨红专于本判决生效后十日内，支付天津鑫方盛五金交电有限公司租金223246.5元；一、二审诉讼费用由天津鑫方盛五金交电有限公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人因房屋漏雨，野蛮装卸产生纠纷，一审法院未对全部漏雨情况进行勘验。2016年年底被上诉人无故关停暖气，一审法庭未给予调查。一审判决适用法律错误，一审判决认定被上诉人具有维修义务，但未查明是否尽到维修义务。天津鑫方盛五金交电有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。天津鑫方盛五金交电有限公司向一审法院起诉请求：天津鑫方盛五金交电有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告所欠租金230246.5元（包括自2016年1月1日至2016年7月7日的二楼租金223246.5元及自2015年12月1日至2016年7月7日的一楼的租金）；2.被告按合同约定支付滞纳金11512.3元；3.案件受理费由被告负担。杨红专向一审法院反诉请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.天津鑫方盛五金交电有限公司赔偿杨红专房屋装修费和人工费损失2,600,000元。一审法院认定事实，2013年12月26日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》，主要条款约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在天津市××引河桥××东，租赁位置为二楼津门之星北侧；房屋租赁自2014年1月1日起至2022年12月31日止，租赁期9年；房屋装修日期4个月，自2014年1月1日起至2014年4月30日止，装修期间免收租费；该房屋年租金430,000元，每三年按10%递增，即2014年1月1日至2016年12月31日止年租金为430,000元，2017年1月1日至2019年12月31日止年租金为473,000元，2020年1月1日至2022年12月31日止年租金为520,000元；租金采用半年预付的形式，第一个半年的租金应在合同签订当时支付，后续的租金在每半年房租到期的前一个月支付；甲乙双方一旦签订合同，乙方应在当日向甲方支付房屋租赁保证金100,000元，合同到期后如不再续签合同，该保证金则无息返还；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据时，应在三天内付款；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；乙方在装修时，应将楼上的防水工作做好，以防影响楼下的商户正常营业，如因房屋漏水给楼下商户造成的损失应给予相关的赔偿；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；如合同到期，乙方不再承租时，现有的装修乙方不得拆除，应归甲方所有；如在装修时对建筑物的结构、墙体或门窗有改动的，应给予恢复，如果没有恢复，则甲方进行恢复，乙方应给予相应的经济补偿。另，本案租赁物产权人为案外人天津市津安创新金属制品有限公司，该公司自2007年将房屋及院落出租给原告，并出具声明同意转租，原告承租后用于经营五金建材、建筑材料等。《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交付被告使用。该房屋为二楼的钢框架结构的大开间，屋顶为钢结构屋顶，被告在该开间内自行隔成几十间房屋作为旅店使用，并用石膏板在隔成的房间上吊顶。被告未交纳2016年1月1日至2016年7月7日的二楼租金223,246.5元。被告主张自2014年6月开始发现屋顶漏雨，原告自认于2015年3月曾派人维修。经现场勘验，其中有六间被告自行隔成的房间吊顶部存在局部水渍、漏洞、破裂、壁纸起鼓等不同程度的漏水痕迹。一审法院认为，本案争议焦点为原被告签订的《房屋租赁合同》是否应继续履行及原告是否应赔偿装修费用，被告是否应支付原告所欠租金。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告。被告主张房屋漏水无法经营，经现场勘验，系被告装修的部分房间吊顶存在局部水渍、破裂、壁纸起鼓的漏水情况，而原告作为出租人，应依合同约定对房顶漏水履行维修义务，保证房屋正常使用，故漏水并非导致整个租赁合同不能继续履行。被告主张原告装卸钢材影响顾客休息，对此仅提交了报警相关记录，不足以证明致使租赁合同无法继续履行，且原告在被告承租之前即在该处经营五金建材生意，而双方在租赁合同中也未对房屋用途进行约定。综上，被告以房屋漏水、装卸钢材影响旅店经营为由主张合同目的无法实现，证据不足，并未达到法定解除合同的条件，且原告不同意解除合同，故对被告要求解除租赁合同的主张法院不予支持，原被告应依约继续履行合同。因合同未解除，双方继续履行租赁合同，故对被告要求原告赔偿整个房屋装修费用的主张法院不予支持，对于漏水部位，被告可与原告另行解决。租赁合同约定每半年付一次租金，现被告未按时支付租金，应将尚欠的二楼租金交付原告。因被告系在原告提供的钢结构屋顶下进行装修，原告未提供证据证明被告对钢结构屋顶进行过改动，原告作为出租人应对房屋质量承担责任，其未能对房屋漏水予以及时维修，故对原告要求被告支付滞纳金的主张一审法院不予支持。原告主张双方后来口头约定被告增加承租一楼房屋，被告予以否认，原告提供的保证书亦未明确约定被告需另行支付一楼的房屋租金，故对原告要求被告支付一楼房屋租金的主张法院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）杨红专于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）天津鑫方盛五金交电有限公司租金223,246.5元；二、驳回原告（反诉被告）天津鑫方盛五金交电有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨红专的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,926元，由被告杨红专负担4,649元，原告天津鑫方盛五金交电有限公司负担277元；反诉案件受理费14,600元，由被告杨红专负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方自愿签订，且不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效。双方均应依照合同的约定履行义务。合同签订后，被上诉人依照约定向上诉人交付了出租房屋，被上诉人亦应依照约定交纳房屋租金。关于上诉人主张租赁房屋漏水无法经营问题，一审审理过程中，进行了现场勘验，确有上诉人装修的部分房间吊顶存在局部水渍、破裂、壁纸起鼓的漏水情况，但上诉人不能证明该漏水部分系被上诉人房屋在出租房屋时漏水已实际存在，且一审判决上诉人对漏水部分的赔偿问题，可另行解决。关于上诉人主张装卸钢材影响顾客休息问题，因双方在租赁合同中对此未有约定，双方应当依照合同约定履行相应义务。综上所述，杨红专的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4649元，由上诉人杨红专负担。本判决为终审判决。审判长 郭萍会审判员 王宗新审判员 张玉明二〇一七年七月二十七日书记员 闫 飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”