（2017）辽0102民初5702号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-31
案件名称
马晶与岳艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马晶,岳艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初5702号原告：马晶，男，1969年8月24日生，汉族，住沈阳市和平区。被告：岳艳，女，1956年3月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：崔振香，男，1962年7月19日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告马晶与被告岳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告马晶、被告岳艳委托代理人崔振香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晶诉称，2016年4月20日，原告承租被告位于沈阳市和平区南三经街6号楼壹层的店面做干洗店经营使用，租金为每月2500元，半年一付。合同签订后原告向被告支付租金15000元，押金2500元。2017年3月末，原告外出办事，店面一直营业，被告就以无法联系到原告为由，将原告店面转租给他人，并将店内设备（包括干洗机，缝纫机、包装机等共计122700元），在未经原告同意的情况下给以售卖，且未将任何钱款给付原告。原告在租用期间共花费装修费10800元，现在未经原告同意的情况下将店面转租给他人，造成原告经营损失30000元。原告认为，被告的行为违反了合同的约定，侵害了原告的利益，给原告造成了极大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉。诉讼请求：1、判令被告支付违约金15000元，赔偿原告设备损失122700元，装修费用10800元，经营损失30000元，共计178500元；2、本案诉讼费由被告承担。被告岳艳辩称，一、原告违约在先、提起违约诉讼是倒打一耙的行为。原、被告签订租赁协议后，在2016年10月20日应缴纳下半年房租费，但原告以没钱为由拖延给付，原告多次催要未果。原告曾承诺阴历二月二给付租金，当被告去找时，原告手机不接，短信不回，被告无奈找到原告母亲及妻子，二人均表示联系不上原告。2017年3月27日原告母亲及妻子找到被告，说可以给房租了，当被告到达后，才得知原告母亲及妻子找到了承接方，将干洗店兑给刘晓东，协商由刘晓东承付欠被告的伍个月租金，同时将原告交付的2500元定金转至刘晓东名下，作为刘晓东与被告新的租赁行为的定金。原告母亲与刘晓东签订了承兑协议，并邀请被告作为见证人签字确认。虽然原告妻子没有签字，但整个过程都在场。二、原告追偿设备款诉讼主体错误。原告母亲将干洗店连同设备兑给了刘晓东，与被告无关。马晶回来后与刘晓东曾闹到派出所，由于当时被告人在外地，警察给被告打电话进行询问，被告将情况详细说明。当时还有刘晓东和合伙人陈洪志向民警出示的承兑协议和手机视频，由此可见，原告其母代其出兑了洗衣店，至于该承兑行为是否有效，系原告、原告母亲及刘晓东之间的法律关系，与被告无关。现原告在追责承兑方无果的情况下起诉被告，系诉讼主体错误。三、被告当初并未追究原告的违约责任，同意将2500元定金转到刘晓东名下，但基于原告现在的倒行逆施行为，被告也要求原告承担违约责任。经审理查明，位于沈阳市和平区南三经街6号711，建筑面积51.30平方米房屋登记在被告岳艳的配偶崔振扬名下。2016年4月20日，原告马晶（乙方）与被告岳艳就涉案房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定“自2016年4月20日至2019年4月20日止，月租金2500元，每半年一付15000元，收一个月房租作为押金2500元……在合同没有到期，甲方违约不租或加钱应承担年租金的一半……”。庭审中，原告马晶承认其曾因资金困难拖欠被告岳艳从2016年10月20日后（半年期）房租的事实。2017年3月27日，案外人刘晓东（乙方）与被告岳艳就涉案房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定“自2017年3月27日至2020年3月27日止，月租金2500元，每半年一付15000元，收一个月房租作为押金2500元……”。另查明，2017年3月30日《报警情况登记表》载明“当事人马晶、刘晓东，简要报警（案情）情况：报警人马晶今天回来发现自己的南三经街6号的洗衣店里的东西被人拿走了，设备都没了，经了解由其母将卖了，然后又租给了别人。”2017年6月26日主审法官传唤原告马晶母亲孟庆云（身份证5）来院，对于主审法官询问的任何问题，均不予回答。2017年7月4日，本院工作人员前往沈阳市公安局和平分局南市场派出所了解情况，办案民警表示“当时马晶、还有承兑的下家两个男的，我记不住叫什么名字了，反正都来派出所了，马晶说他出门几天，回来店被别人占了，设备也没了，兑店的那两个人说是马晶母亲做主给卖的，当时还向我出示了协议和手机视频，协议是马晶母亲签的，看这视频时马晶也在场，他也看到视频了，我当时就对马晶说这不是你妈代表你签字了嘛，马晶就说这是他的店，他妈也代表不了他……另外我记得当时房主不在沈阳，我现场给房主打的电话，我按的免提，房主把这事也说的挺清楚，也就是视频展示的过程，马晶当时也都听到了……我记得当时兑店的人和我说过，他们就怕马晶回来不认账，一个劲问老太太能做主不，能代表马晶不，老太太说能代表他儿子，他们才兑的，承兑的人就把整个过程用手机拍了下来……”法院工作人员询问“视频里，马晶妈妈意识是否清楚，表达是否清楚？”办案民警表示“头脑意识、说话都很清楚”。法院工作人员要求调取协议及手机视频时，民警表示证据看后未留存。2017年7月4日，本院工作人员前往案外人陈洪志（身份证4）经营的颜美汇美发店了解情况，陈洪志表示“我现在的美发店到期了，法院判我腾房，正好我听说边上的干洗店要承兑往外租，我和朋友刘晓东商量一下就想租，外屋我做美发，小屋给他作成人用品，商量好之后就和马晶母亲商谈这个事，签协议那天他母亲和他媳妇都在场，他那媳妇是和马晶搭伙的，没有登记，现场还有房主老两口，都是刘晓东和马晶母亲谈的，我负责记录和取钱，协议是我写的，一方是马晶母亲，叫孟什么云，三个字，一方是我朋友刘晓东，当时马晶欠房主伍个月房租12500元，马晶母亲就用这个作为承兑给我们的费用……当时我们有顾虑，就怕老太太不能做主，马晶回来返咣子，这孟什么云老太太跟我们信誓旦旦的保证能代表他儿子，绝对没问题，我们一看是妈妈和媳妇都在场，应该没问题，现场我们还用手机录的视频以防万一，协议上岳艳也作为见证人签字了。后来马晶回来还是跑我们这闹，都闹派出所去了，说我们骗老太太，我们当着派出所警察的面拿出了协议和视频，一下警察就明白咋回事了，现场警察还给房主打的电话，按的免提，房主把这事也说的挺清楚，马晶当时也都听到了，警察还对他说，这不你妈给你卖的吗，你咋还不认，马晶说他妈不能代表他啥的，……房屋内的设备都卖了，有干洗机、洗地毯的一个机器，缝纫机什么的，都是破烂，都不值钱，一共卖二千多块钱，我刚开始在网上挂着，根本没人买，后来卖这些破机器还耽误我时间，根本不值钱，没人买，后来什么缝纫机都是20块钱卖废铁的，一共卖了二千多”。法院工作人员询问“马晶妈妈意识是否清楚，表达是否清楚？”陈洪志表示“头脑意识、说话都很清楚”。法院工作人员要求其提供协议及手机视频时，陈洪志表示视频已删除，兑店协议无法找到。2017年7月17日本院工作人员与刘晓东（身份证X，手机130××××06888）电话记录中，刘晓东承认“与马晶母亲签协议，买下设备后变卖设备”的事实，并表示“马晶母亲头脑意识、说话都很清楚”。上述事实，有房屋所有权证、结婚证、房屋租赁协议、报警情况登记表等证据及本院制作的情况说明、电话记录以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。被告作为出租人已如约将涉案房屋交付给原告使用，而原告怠于履行交付租金义务，已构成违约。本案争议焦点：原告母亲孟庆云是否代表原告对干洗店及内部设备进行了处分；原告诉求设备损失的主体即被告是否正确。庭审中，原告马晶称“我母亲小脑萎缩没有自主意识，不可能代表我决定任何事情，更不可能去兑店，至今她都不知道兑店的事”。原告母亲孟庆云于2017年6月26日来院时对于询问的任何问题均不予回答。尽管原告及其母孟庆云不认可“孟庆云对干洗店及内部设备进行处分”的事实，但根据《报警情况登记表》、本院至南市场派出所了解情况、本院至陈洪志处了解情况、本院与刘晓东电话记录及被告当庭陈述，已形成完整的证据链，能够证明孟庆云在意识清楚的情况下签署协议及实时手机视频的客观性、真实性。基于被告岳艳在履行与原告马晶的租赁合同过程中，不存在违约行为，原告向其主张违约金及经营损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于设备损失，干洗店内部设备系原告母亲进行了相应处分，案外人刘晓东及陈洪志也自认“设备买下后，对设备进行了变卖且款项自留”的事实，现原告马晶向被告岳艳索要设备损失款项，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出的“要求被告给予包括楼梯、铝合金门脸、卷帘门、牌匾等装修添置物的赔偿”的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。案件审理中，被告岳艳表示“考虑到马晶出于经营需要，对原有楼梯和门脸进行修缮和装饰，被告愿意从道义角度给予马晶经济补偿3000元”，对此本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）之规定，判决如下：一、被告岳艳于本判决生效之日起15日内给付原告马晶装修补偿款3000元；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2439元（已减半收取），由原告马晶承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯菲二〇一七年七月二十七日书记员 王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 更多数据：