（2017）川1025民初1881号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-08
案件名称
郑传辉与林玉琼房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
资中县人民法院
所属地区
资中县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑传辉,林玉琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省资中县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1025民初1881号原告：郑传辉，男，1974年8月19日出生，汉族，农民，住四川省资中县。委托诉讼代理人：吴秀丽（系郑传辉继女），女，1986年7月11日出生，汉族，居民，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：胡德胜，四川资达律师事务所律师。被告：林玉琼，女，1966年1月17日出生，汉族，农民，住四川省资中县。委托诉讼代理人：赵亮平，资中县苌弘法律服务所法律工作者。原告郑传辉与被告林玉琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告郑传辉的委托诉讼代理人吴秀丽、胡德胜，被告林玉琼及其委托诉讼代理人赵亮平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑传辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告林玉琼退还原告已付购房款250000元；2.判令被告林玉琼赔偿原告违约金140140元。事实和理由：2013年2月26日原告郑传辉与被告林玉琼签订《个人售房协议书》，约定被告林玉琼将坐落于资中县农民安置一区还房（该房屋为现房，建筑面积91㎡）的房屋出售给原告郑传辉，双方协商确定房屋总价280280元，付款方式为：原告在签订该合同时，向被告支付一期购房款250000元，余款30280元待房产过户到原告名下时，一次性付清全部购房款。同时，被告保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权（办证过户手续约在年底）；合同签订后，如一方违约，应向对方加倍支付总购房款一半的赔偿违约金。原告起诉认为双方签订的《个人售房协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“……（六）、未依法登记领取权属证书的”，不得转让房地产的规定，以及在该协议书签订时被告一再保证同年底可以办理产权过户手续的欺诈行为，该协议书应属无效。2013年2月27日，原告向被告支付购房款250000元，按照协议约定，被告林玉琼应在2013年底协助原告办理房产过户手续及办理土地使用权属证，但其至今未履行，被告的行为已构成违约。被告林玉琼辩称，原、被告于2013年2月26日签订的《个人售房协议书》是双方真实意思表示、不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原告要求退还购房款250000元及赔偿违约金140140元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。首先，原告在与被告签订《个人售房协议书》之时，原告知道该房屋系拆迁安置房，尚未取得房产证及土地使用权证，并在实地查看该房屋后，于2013年2月26日原、被告双方签订《个人售房协议书》，原告支付了一期购房款250000元，被告于次日向原告交房，后原告将该房屋出租他人，一直由原告占有、使用、收益至今，双方虽约定在年底办理产权过户手续，但并没有明确具体时间，属于约定不清，被告已履行了合同的主要义务，故原告主张违约的事实不成立，并且双方自签订《个人售房协议书》之日起至今已满两年，已超过债权可追诉的诉讼时效；其次，虽然原告至今尚未取得房屋的所有权证，非可归责于被告的原因，而是当地政府至今未办理权属证书于被告，只要当地政府办理了产权证，被告完全可以履行房屋过户手续；最后，《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让，“……（六）、未依法登记领取权属证书的”，该规定系在1994年的经济社会背景下产生的，随着市场经济的发展，在考虑到维护市场稳定的前提下，应当适度调整房地产市场行情、鼓励交易，并且该规定系管理性的禁止性规定，而非效力性的禁止性规定，违反该规定并不能当然认定合同无效，而原告基于《个人售房协议书》，至今已对所涉房屋占有、使用、收益多年，只是基于客观原因未取得房产证。因此，本案房屋买卖合同有效，并可以在条件成就时办理产权权属证。本院经审理认定事实如下：被告林玉琼于2011年12月23日通过四川资中经济开发管理委员会拆迁统一安置补偿协议取得坐落于资中县的房屋（现为资中县）。2013年2月26日，原告郑传辉与被告林玉琼签订《个人售房协议书》，双方约定被告林玉琼将坐落于资中县水南镇交通村7社、11社农民安置一区还房（该房屋为现房，建筑面积91㎡）的房屋出售给原告郑传辉，双方协商确定房屋总价为280280元；付款方式为：原告在签订《个人售房协议书》时，向被告支付一期购房款250000元，余款30280元待房产产权过户到原告名下时，一次性付清全部购房款；被告保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，并承诺约在年底办理房产权属证书；如一方违约，应向对方加倍支付总购房款一半的违约金。合同签订后，原告于2013年2月27日向被告支付购房款250000元，被告林玉琼于当日将该房屋交付原告，由原告实际占有、使用，并出租他人获取收益至今。该房屋至今未取得房产权属证。本院认为，本案争议的焦点系双方于2013年2月26日签订的《个人售房协议书》之效力问题。原告认为被告存在欺骗行为，《个人售房协议书》违背了法律法规的强制性规定，应属无效；被告认为该协议书不违反法律法规的效力性禁止性规定，系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫行为，也不损害国家、集体及他人等合法利益，双方已按《个人售房协议书》的约定履行了主要合同义务，该协议书有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（六）、未依法登记领取权属证书的”，该规定虽禁止未依法登记领取权属证书的房地产进行转让，但并未规定对违反该规定的合同行为必然无效，应为管理性禁止性规定；《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，双方在签订《个人售房协议书》时进行了充分的协商与了解，系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，又不损害国家、集体、他人等合法权益，原告在支付首期价款250000元后，被告已按约定履行了向原告交付房产的主要义务，该房屋也已由原告占有、使用、出租获取收益多年，且原告未提供证据证明被告存在欺诈行为，故被告认为该协议书合法有效的意见，予以采纳。关于原告主张被告构成违约的问题，因该《个人售房协议书》被告方已履行主要合同义务，关于产权过户的问题，虽然协议中约定“约在年底办理”，但该房的产权办理问题，因受四川资中经济开发管理委员会等部门行政管理行为的限制，被告在签订该协议时无法预见和受其意志所掌控，从签订协议书表明原告明知所涉标的物系被告获得的统一拆迁安置补偿房屋，尚未取得房产权属证，应当预见到办理该房的产权过户手续可能会出现不及时的情况，且该协议书现仍处履行过程中，双方对此可另行约定办理产权过户的时间与方式，并且该产权过户手续在条件成就时是能够办理的，故被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约责任的主张，本院不予支持。原、被告双方签订的《个人售房协议书》尚在履行过程中，未过债权、债务履行的诉讼时效期间，亦不适用诉讼时效的规定。故双方应承担继续履行合同约定的义务，被告在条件成就时及时协助原告办理产权过户登记手续，原告承担支付剩余价款的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑传辉的诉讼请求。案件受理费3576元，由原告郑传辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 郭 太 辉二〇一七年七月二十七日书记员 白帅锋（代） 来源：