（2017）津0115民初5518号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-28
案件名称
刘永生与张春山、时振香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘永生,张春山,时振香,张德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第二百五十三条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初5518号原告：刘永生，男，1964年10月10日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：邱莎莎，天津津宝律师事务所律师。被告：张春山，男，1973年3月24日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：时振香，女，1973年2月28日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：张德，男，1989年5月5日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。原告刘永生与被告张春山、时振香、张德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永生及其委托诉讼代理人邱莎莎、被告张春山、张德到庭参加诉讼。被告时振香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永生向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告张春山、张德于2017年1月15日签订的《房屋买卖居间合同》；2.请求依法判令三被告连带返还原告购房定金70000元；3.请求依法判令三被告连带向原告支付违约金140000元。事实和理由：被告张春山与被告时振香系夫妻关系，2017年1月15日原告通过天津温馨之家房地产经纪有限公司与被告张德相识，被告张德称是天津市宝坻区挹青路中保楼南楼××号房屋的实际所有权人，该房屋登记在被告张春山名下，其自愿出售该房屋，当时被告张春山也到场同意出售该房屋，当日张春山作为出售方，张德作为委托代理人与原告签订了《房屋买卖居间合同》，约定：被告自愿将坐落于天津市宝坻区挹青路中保楼南楼××号房屋以690000元的价格出售给原告，原告于2017年1月15日向被告交付定金70000元，双方同意并承诺于2017年5月31日前到房管部门订立买卖协议，并将剩余房款一次性存入资金监管账户。合同签订后，原告向被告支付定金70000元，被告为原告出具了收条。2017年5月，原告多次催促被告配合办理过户手续，但被告张德一直称需要一些时间清理银行贷款办理撤押手续，后双方于2017年5月25日达成合意，并在《房屋买卖居间合同》上补加条款：因被告尾款原因导��2017年5月31日之前不能过户，此合同延期至2017年6月10日，如果再因被告原因导致不能过户，就算被告违约，被告退还原告定金的双倍作为违约金，另外退还原告定金。被告张德在该补充条款上按手印确认。2017年6月初原告再次与被告张德联系，被告张德却一直以各种理由拖延，直到2017年6月10日也没有配合原告到房管部门办理网签和过户手续。被告张春山、张德的行为明显构成违约，原告作为守约方有权解除合同，被告应当依合同约定承担违约责任，并返还定金。被告张春山与时振香系夫妻关系应当共同承担连带责任。故提起诉讼，望法院判如所请。张春山辩称，不同意解除合同，现还愿意继续卖给原告。因一切手续都是被告张德办理，自己没有收到定金，因此不同意返还定金，也不同意支付违约金。张德辩称，同意解除合同，但不同意承担返还定金和支付违约金。因涉诉房屋是被告张春山所有，张春山委托自己给办理房屋买卖协议，我本人也已经帮助张春山清理房屋尾款，因联系不到张春山，所以未能处理，2017年6月原告与我联系，被告张春山同意在6月10日过户，所以在房屋买卖合同上签字按手印。时振香未出庭亦未提交答辩意见。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：被告张春山与被告时振香系夫妻关系。2017年1月15日在天津温馨之家房地产经纪有限公司的居间介绍下，原告刘永生与被告张春山签订《房屋买卖居间合同》一份，被告张德作为被告张春山的委托代理人亦在该合同上签字，被告时振香未到场也未签字确认。合同约定，双方于2017年5月31日前到房管部门签订房屋买卖协议，原告一次性将总房款690000元交于资金监管账户，被告张春山承诺房屋无产权争议，并于过户日期��将房屋贷款清理完毕并撤押。合同还对违约责任的承担在第六条第7项中做了约定。合同签订后，原告于当日交付给被告张春山、张德购房定金70000元，该二被告在收条上均签字捺印。在涉诉合同约定的履行期限到期前，因被告张德表示房屋尾款尚未清理完毕，还需一些时间，故原告与被告张德对合同的履行期限做了变更，即顺延至2017年6月10日，同时，在涉诉合同第一页的下方空白处填写了补充条款，约定：2017年6月10日前如果因被告原因导致不能过户，就算被告违约，被告退还原告定金的双倍做为违约金，另外退还原告定金。被告张德在该补充条款字迹上捺印确认。但到重新约定的履行日期，被告仍未履行合同义务。被告张春山表示对该补充条款自己不知情。当事人对以下事实存在争议：1.被告张春山主张，自己在涉诉合同上签字后，因有其他事情便先行离开，在��金收条上并没有签字，收条上的签名不是自己所签，也没有真正收到原告支付的购房定金，而且到现在也没有收到此款。被告张德主张，被告张春山在签字后先行离开属实，但收条上张春山的签名确是被告张春山所签，原告所交付的定金是自己收取，但事后已经交付给被告张春山。原告亦证实收条的签名是被告张春山所签。原告申请的证人张某亦证实被告张春山在定金收条上签字的事实。2.被告张春山主张继续向原告出售涉诉房屋，但原告不同意继续履行，且认为因涉诉房屋已经由被告张春山另售他人，继续履行合同已不可能。原告在庭前向本院申请调取涉诉房屋的房产信息，本院依原告的申请自天津市国土资源和房屋管理局调取了涉诉房屋的产权登记档案，载明：涉诉房屋已在2017年4月7日转移登记至王海霞名下。被告张春山、张德对该证据表示自己并不知情。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。涉诉合同是原、被告双方经协商一致基础上签订，合法有效，本院予以确认。因涉诉房屋已经转移登记至案外人名下，继续履行合同已不可能，故本院对被告张春山不同意解除合同的抗辩意见，不予采信；对原告刘永生解除合同的诉讼请求，予以支持。因涉诉合同包含房屋买卖与居间服务两个法律关系，原告本次诉讼仅就房屋买卖法律关系提出请求，故本案仅对原告关于房屋买卖合同的解除，予以支持，对居间合同部分不予评判。本案原告未能就被告时振香知晓或参与本次房屋买卖事宜提供证据证实，在被告张春山、张德未出示张春山与时振香结婚证的情况下，仅凭该二被告陈述与被告张春山系夫妻关系，便要求被告时振香承担民事责任，与合同具有相对性相悖，无事实和法律依据，同时，在被告张春山需要承担民事责任的裁判生效后，如有必要也可在执行过程中追加被告时振香为被执行人，在本案中也不宜直接判令其承担民事责任，故对原告关于被告时振香应承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。因被告张春山在与原告签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋另出售给案外人，致合同不能继续履行，属根本违约，应当承担违约责任。虽被告张春山提出因该房屋的产权证书在案外人手中，对房屋再次出售并不知晓的抗辩意见，但被告张春山的此抗辩意见，不符合生活常理，故本院对被告张春山的该抗辩意见，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》关于代理的相关规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。但代理人不得实施侵害被代理人权益的行为。被告张德系被告张春山出售涉诉房屋的委托代理人，被告张春山应对被告张德代理行为承担民事责任。因涉诉合同无法履行并解除，被告收取的购房定金已无合同和法律依据，被告应予以返还。虽被告张春山在庭审中曾表示未在定金收条签字，但在证人作证后又表示对证人证言无异议，故本院对证人证言予以采信，认定被告张春山已在购房定金收条上签字。被告张德主张自己收取原告交付的购房定金后，已转交给被告张春山，但被告张春山予以否认，对定金的去向一节，被告张春山、张德均未能提供证据予以证实，对该二被告间的此争议，本院在本案中不予评判，二被告可另行解决。被告张春山应对被告张德的代理负责，故应由被告张春山承担定金返还责任。在本次房屋买卖民事法律行为中，在���订涉诉合同时被告张春山在场且也在合同上签字，该合同已就合同履行期限、违约责任等主要条款予以确认，与签订合同时被告张春山未到场不同，在合同签订后被告张德的代理权限范围应视为就该合同的后续履行有代理权，对改变合同履行期限和重新设定违约条款等，因涉及被代理人的合同权益问题，故均应重新征询被代理人张春山的意见，在未得到被代理人事前认可或事后追认的情况下，代理人张德所实施的前述民事法律行为相对于被代理人而言，属于效力待定。庭审中被告张春山否认知晓重新签订了补充条款且不同意承担违约金，而原告刘永生与被告张德未能提供证据证实在事前已征得被告张春山的同意或事后被告张春山对此已经追认，故被告张德在涉诉合同空白处填加的补充条款属无效条款，对被告张春山不具有法律约束力，被告张春山应依涉诉合同原��关于违约责任的约定承担违约责任。涉诉合同约定被告张春山违约应双倍返还定金，但原告向本院提出的诉讼请求是返还定金，并由被告支付相当于双倍定金数额的违约金。对此，本院认为，原告的诉讼请求是基于补充条款提出，而该补充条款经本院审查属无效条款，且本案被告张春山确存在违约行为，故本院应以涉诉合同有效部分为依据，判令被告张春山承担违约责任，向原告双倍返还购房定金，即140000元。因被告张德无权代理重新设定违约条款，依相关法律规定被告张德作为行为人应承担民事责任，但本案原告仅请求被告张德与被告张春山、时振香共同承担连带责任，对被告张德未单独提出诉讼请求，故本院在本案中对被告张德如何承担责任不作评判，原告可另行解决。被告时振香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为是错误的，本院对其予以批评，由此产生的法律后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告刘永生与被告张春山于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张春山于本判决生效后十日内双倍返还原告刘永生购房定金140000元；三、驳回原告刘永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取计2225元，由张春山负担，此款于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员 陈国庆二〇一七年七月二十七日书记员 运正盼附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第六十条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第六十条第二款代理人在代理权限��，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行��人承担责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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