（2017）粤0703民初1268号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-21
案件名称
江门市国土资源局与江门市海联置业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市国土资源局,江门市海联置业公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初1268号原告：江门市国土资源局，住所地：江门市蓬江区建业街33号。法定代表人：林畅庭。委托代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。被告：江门市海联置业公司，住所地：江门市蓬江区东观里外五巷12号104室。法定代表人：黄国新。本院受理原告江门市国土资源局（以下简称原告）诉被告江门市海联置业公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭，并于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林达荣及被告法定代表人黄国新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1993年至1995年期间，经由原江门市城乡建设委员会、江门市国土局等部门审批，被告获准成为位于江门市沙仔尾的中孚里旧城拆迁改造的实施主体，并取得了建设用地规划许可证及办理了国有土地使用证等。1996年5月16日，被告与被拆迁户莫定昌、莫耀栋签订了《拆迁房屋补偿协议》，约定采用回迁安置的形式补偿，回迁时间为二十四个月，被告需按月支付周转房的费用612.30元给被拆迁户直至补偿单元交付使用之日止。另外，被告如过期未能安置回迁房屋给该被拆迁户，从逾期之月起，被告每月将周转房费增加到人民币1224.60元补偿给该被拆迁户。由于被告一直没有建好回迁房给该被拆迁户，导致包括涉案被拆迁户在内的14户被拆迁户一直无法回迁，不断向上级部门进行信访投诉，导致矛盾激化。为保障被拆迁户基本的居住权，解决拆迁补偿引致的信访问题，维护社会稳定，经江门市政府批准，由原告属下江门市土地整理储备中心与被拆迁户签订了《债权和权益转让协议》，约定了拆迁补偿资金的支付及被拆迁户将被拆房屋补偿涉及的债权和权益转让给原告，后由于原告属下江门市土地整理储备中心（即现在的江门市土地储备中心）职能调整不再属原告属下部门，该项工作由原告江门市国土资源局承继。原告江门市国土资源局已将拆迁补偿资金49.63038万元全部支付给了该被拆迁户，并于2016年1月13日书面通知被告被拆房屋补偿涉及的债权和权益已转让给原告债权，并要求被告向原告履行被拆房屋补偿涉及的债权和权益。综上，因被告是中孚里9#楼的拆迁主体，向被拆迁户履行拆迁安置补偿是作为拆迁方的法定义务以及按照《拆迁房屋补偿协议》理应负担的合同义务，而原告通过债权和权益转让的方式，取得了拆迁安置补偿的全部债权和权益，该转让行为已依法通知了被告，故被告应向原告履行义务。为维护原告的合法利益，特状诉本院，请求本院判令：一、依法判令被告立即支付房屋拆迁补偿安置费用496303.8元及利息（自2016年1月13日计起至实际付清上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至立本诉状之日为24360.24元）给原告；二、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述提供的证据有：一、组织机构代码证，证明原告的主体资格。二、企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格。三、《关于成立江门市土地开发整理中心的批复》【江机编办【2001】38号】、《关于市土地开发整理中心更改名称和增加职能的通知》【江机编办【2006】212号】、《关于印发江门市土地储备中心机构编制方案的通知》【机江编【2013】3号】，证明原江门市土地整理储备中心（即现在的江门市土地储备中心）职能调整不再属原告属下部门，为市政府的直属单位，该项拆迁补偿权益转让的工作由原告江门市国土资源局承继。四、《关于海联置业公司改造中孚里的批复》【江建规发字（93）249号】，证明江门市城乡建设委员会于1993年批准由被告实施中孚里旧城改造项目。五、《关于江门市海联置业公司改造旧城受让土地使用权的批复》【江国土地字（1994）132号】、建设用地规划许可证、拆迁范围门牌号码表。证明被告是经依法批准的用地单位。六、《江门市国有土地使用权出让合同书》【江国土出让字（1994）第059号】，证明涉案中孚里旧城改造项目的土地已办理出让手续给被告。七、（96）江海证字第822号公证书（莫定昌、莫耀栋）、《拆迁户领取周转房租金手摺》两本、（2012）江证内字第06712、06713、06714号公证书、《债权和权益转让协议》、收据、兴业银行支票存根，证明被告于1996年与被拆迁户莫定昌、莫耀栋签订了拆迁补偿协议，约定由被告实施拆迁及进行安置补偿，支付周转金等，并办理了公证。由于被告一直未兑现房屋补偿，为解决该拆迁补偿及信访问题，经市政府批准由原告属下江门市土地整理储备中心与该被拆迁户签订了协议，后由于该中心（即现在的江门市土地储备中心）职能调整不再属原告属下部门，该项工作由原告江门国土资源局承继。八、《通知》【江国土资（监察）字【2016】16号】、14户被拆迁户名单、《送达回证》，证明原告受让了拆迁补偿安置的债券和权益后，已依法告知了被告，并催促被告履行其义务。九、关于申请拨付解决中孚里楼盘拆迁问题垫付款的函;十、关于中孚里楼盘拆迁问题处理的意见;十一、关于报送2011年江门市房地产市场情况的报告;证据九至十一证明原告和被拆迁户签订的协议补偿的单价4500的单价是参考江门市2011年房地产的价格（市区的平均新建房的价格为5862元），经过与被拆迁户协商以及市政府审批从而确定的，所以补偿的价格有合法合理的依据。十二、《情况说明》，证明江门市土地整理储备中心于2006年更名为江门市土地储备中心，该中心原隶属于江门市国土资源局，2013年成为市政府直属事业单位，涉案拆迁补偿权益转让工作由原告承继。十三、《中孚里楼盘被拆迁户补偿情况统计表》，证明原告补偿给被拆迁户的详细数据情况。被告答辩称：一、原告的诉讼请求没有法律依据应当驳回。1、被告与黄返留、陈群等14户签订了《拆迁房屋补偿协议》属实，但被告与黄返留、陈群等14户户主从未协商解除上述《拆迁房屋补偿协议》，也未协商过补偿标准。被告一直未放弃中孚里旧城改造项目开发，只要资金到位，被告愿意继续开发中孚里旧城改造项目。2、原告在未经被告同意的情况下与黄返留、陈群等14户户主签订的所有法律文件，被告不予承认，其民事行为产生的后果由原告与黄返留、陈群等14户户主自行承担，其诉讼请求依法无据。二、只有适当增加涉案地块的容积率才能解决中孚里旧城改造项目烂尾问题。中孚里旧城改造项目地块的容积率偏低，如果不增加容积率，无论怎样计算，开发该项目都是亏损的。被告已多次向政府部门申请适当增加容积率，在微利或不用亏损的情况下完成该项目改造，以解决历史遗留问题。希望政府综合考虑解决问题，否则，就算原告拿到一份胜诉的判决书也解决不了问题，也无实质意义。被告对其答辩提供的证据有：一、江门市国土资源局的函件，证明国土局服务公司是挂靠被告进行开发，所以一切的开发过程和拆迁的合同和补偿的面积、租金都是由国土局服务公司处理。二、国土局和政府办、城乡建设委员会、规划局的文件及函，证明到现在为止，我方仍然向国土局、政府办、城乡建设委员会、规划局积极处理这些问题。三、协议书和补充协议书及江门市土地开发服务公司出具给被告的函件、联合开发兴建中孚里6号商住楼协议书、联合开发兴建中孚里6号商住楼补充协议书，证明江门市土地开发服务公司挂靠于被告名下。经审理查明：1993年11月27日，江门市城乡建设委员会批准被告实施涉案地块范围的旧城改造项目，1994年9月20日，原告与被告就涉案地块签订了《国有土地使用出让合同书》。1996年5月16日，被告作为甲方与被拆迁人莫定昌、莫耀栋作为乙方签订了一份《拆迁房屋补偿协议书》（以下简称拆迁补偿协议），主要约定：“……兴贤里3号是一幢混合结构二层的房屋，建筑面积为122.46平方米，其中该房屋的共有权人莫定昌、莫耀栋占有四分之二的份额，即建筑面积61.23平方米，房屋共有权证号依次为0278873,0278875。甲方同意将莫耀栋所占份额的天井面积5.6平方米按华侨政策补偿（1:0.5即2.8平方米）纳入产权调换，即甲方补偿给乙方建筑面积64.03平方米，依据《江门市城市房屋拆迁管理暂行办法》及有关政策、法规的规定，就兴贤里3号房屋的拆迁补偿问题，甲、乙双方达成如下协议：一、乙方同意提供上述房屋交由甲方进行拆迁改造。甲、乙双方同意采用回迁安置的产权调换形式补偿。甲方同意在乙方原址新建的第六幢商住楼地面数起第四层补偿给乙方一套单元住宅（房号402，二房二厅建筑面积：88.5平方米，房号J座详见附图）阳台为铝合金封闭式，其中补偿超出乙方原房屋面积的24.47平方米乙方同意以每平方米2000元的价格向甲方购买已包括水电网络及其一切杂费，即乙方要支付给甲方人民币肆万捌仟玖佰肆拾元。……四、回迁时间为二十四个月。在拆迁过渡期间，乙方自行解决周转房，甲方同意按乙方占有份额的建筑面积每月以每平方米10元的价格支付给乙方作为解决周转房的费用，即甲方每月支付陆佰壹拾贰元叁角给乙方，直到补偿的新住宅单元交付给乙方使用之日止，甲方如过期未能安置回迁房屋给乙方，从逾期之月起，甲方每月将周转房费增加到人民币壹仟贰佰贰拾肆元陆角补偿给乙方。……八、甲方同意乙方支付超面积购买24.47平方米的购房款办法如下：乙方将甲方每月支付给乙方的周转房费（即人民币陆佰壹拾贰元叁角）支付给甲方用以抵扣购房款首期的30%，扣完首期购房款甲方开始每个月支付周转房费给乙方，直到补偿的新住宅单元交付使用前一个星期，由乙方一次性支付余下的购房款给甲方，甲方同时将购房款的收据开具给乙方。……”双方并就该协议办理了公证手续。签订协议后，根据原告提供的有被告盖章确认的《江门市海联置业公司拆迁户领取周转房租金手摺》（以下简称周转房租金手摺）显示被告分两笔合计支付周转补偿金1224.6元/月给上述被拆迁人的期间为1998年5月16日至1999年8月16日。之后，被告未履行交付回迁安置房的义务，也未按约履行继续支付周转补偿金等费用的义务。因被告长期未履行协议约定的义务，众多被拆迁户不断向有关部门反映、上访、投诉。在维权期间，被拆迁人莫定昌于2009年7月24日因病死亡，莫定昌的法定继承人何宽莲、莫锡松、莫小玲、莫耀强就原告拟支付涉案被拆迁房屋的拆迁安置的债权和权益转让金给莫定昌的事宜办理了相应的公证手续，其中莫锡松、莫小玲、莫耀强均表示放弃继承上述转让金，并办理了放弃继承公证，何宽莲表示继承上述转让金并办理了继承公证。此后，江门市土地整理储备中心作为甲方，莫耀栋及莫定昌的法定继承人何宽莲共同作为乙方于2012年11月20日签订了一份《债权和权益转让协议》（以下简称转让协议），主要约定：乙方同意将位于兴贤里3号地段的被拆迁房屋补偿安置的全部债权和权益转让给甲方。甲方向乙方支付被拆迁房屋拆迁补偿安置的债权和权益转让金合计人民币496303.8元等内容。签订协议后，原告履行了相应的支付义务，原告并于2016年1月13日将受让情况以书面形式通知被告，被告亦在该通知上盖章予以确认，但被告至今仍未履行支付约定的费用及交付回迁安置房等义务，原告作为《拆迁补偿协议》的受让人向被告追诉无果，特向本院提起诉讼。另查明，江门市土地整理储备中心于2006年更名为江门市土地储备中心，该中心原隶属于江门市国土资源局，2013年成为市政府直属事业单位，涉案拆迁补偿权益转让工作由原告承继。还查明，江门市市区2011年新建住房的加权平均价为5862元/平方米。本院认为：被告与被拆迁人莫耀栋、莫定昌签订的《拆迁补偿协议》，江门市土地整理储备中心（现名：江门市土地储备中心）与莫耀栋及莫定昌的法定继承人何宽莲签订的《转让协议》,均为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，均应受到法律的保护。关于原告的主体资格的问题。江门市土地整理储备中心（现名：江门市土地储备中心）签订《转让协议》时是原告的下属部门，该中心之后亦出具一份《情况说明》证明原告委托其代为签订上述《转让协议》的事实，且《转让协议》的支付义务也由原告直接向被拆迁人履行，以上的事实均可证明原告是《转让协议》的实际当事人。签订《转让协议》后，原告于2016年以书面形式通知被告，且被告亦在该通知上盖章予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”及第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”的规定，原告有权根据《拆迁补偿协议》的约定向合同的相对方被告主张合同权利。关于被告应承担的责任及费用数额问题。因被告未履行支付约定的费用及交付回迁安置房等义务，已构成实际违约，被告应承担违约责任。对于被告提出《拆迁补偿协议》是由案外人以被告名义与被拆迁人协商签订，责任也应由案外人承担的抗辩理由，因被告与被拆迁人均在《拆迁补偿协议》的落款处签章，且该协议也未涉及被告与案外人的关系的内容，根据合同的相对性原则，被告为合同的一方当事人，应严格按约定履行协议义务，因此，对被告的上述抗辩理由，本院不予采信。根据原告庭审陈述及其提供的证据可知其所主张的房屋拆迁补偿安置费由周转补偿金、超面积首付款、被拆房屋面积补偿金三部分组成。一、关于周转补偿金的数额问题。依据《拆迁补偿协议》的约定，被告需支付612.3元/月的周转补偿金给被拆迁人莫定昌、莫耀栋，如被告签订合同之日起二十四个月内（即1998年5月16日前）未交付回迁安置房给上述被拆迁人的，则自逾期之月起被告需支付的周转补偿金增加至1224.6元/月。从《周转房租金手摺》可知，被告只支付1224.6元/月的周转补偿金至1999年8月16日，且被告至今仍未履行交付回迁安置房的义务，按约被告应从1999年8月16日之日起继续支付周转补偿金至交付回迁安置房为止，但原告只要求被告支付周转补偿金1224.6元/月至2012年10月整月的请求，是其对自身合法权益的处分结果，本院予以支持。截止至2012年10月，被告应需支付的周转补偿金的月数为158个月（1999年8月16日至2012年10月），即应支付的周转补偿金为193486.8元（1224.6元/月×158个月）。二、关于超面积首付款的数额问题。依据《拆迁补偿协议》的约定，上述被拆迁人在签订协议之日起以被告支付的周转补偿金抵扣超面积购房款的首期款14682元直到被告交付回迁安置房屋的前一个星期时，两被拆迁人再一次性支付剩余超面积购房款给被告。截止至被告应交付回迁安置房的时间1998年5月16日，两被拆迁人用612.3元/月的周转补偿金抵扣的超面积购房款首期款为14695.2元（612.3元/月×24个月）大于协议约定的14682元首期款，应认定两被拆迁人已完成了支付超面积购房款首期款的协议义务。因被告至今仍未履行交付回迁安置房的义务，原告要求被告支付原告退回给被拆迁人的超面积购房款首期款14682元的请求，合理有据，本院予以支持。三、关于被拆房屋面积补偿金的数额问题。首先，如上所述，约定的回迁安置房至今仍未建成，被告明显无法履行交付义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付被拆房屋面积补偿金作为被告履行交付涉案回迁安置房义务的补救措施的请求，合法有据，本院予以支持。其次，原告补偿给被拆迁人的被拆房屋面积补偿金是以4500元/平方米的补偿单价为基础计算的，因该补偿单价明显低于原告支付补偿款给被拆迁人时上一年（即2011年）的江门市市区新建房屋的加权平均价5862元/平方米，因此，该补偿单价合理有据，且有利于被告的权益，本院予以认定。最后，虽然《拆迁补偿协议》的约定，被告需交付建筑面积为88.5平方米的回迁安置房给被拆迁人，但被拆迁人只支付了超面积购房款首期款14682元，且被拆迁人在《转让协议》中亦同意了退回首期款14682元，并以原建筑面积64.03平方米为基础计算被拆房屋面积补偿金的处理方式，且这一处理方式相比于以4500元/平方米向被拆迁人进行补偿的处理方式，更有利于被告的权益。因此，原告要求被告以4500元/平方米及原建筑面积64.03平方米为基础支付被拆房屋面积补偿金288135元（4500元/平方米×64.03平方米）的请求，合理有据，本院予以支持。综上所述，被告应承担的房屋拆迁补偿安置费为496303.8元（193486.8元+14682元+288135元）。关于支付利息的问题。如上所述，原告于2012年11月20日受让《拆迁补偿协议》的权益后，则有权要求被告继续履行支付2012年10月之后的周转补偿金及按当前被拆房屋面积补偿金等支付义务，但原告只要求被告自2016年1月13日起，以496303.8元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求明显低于被告应负的支付责任，是原告对自身合法权益的处分结果，符合法律规定，本院予以支持。被告和众多被拆迁户签订《拆迁补偿协议》后长达近二十年的时间没有提供协议所约定的回迁安置房，也长期没有支付周转房费用等费用，导致众多被拆迁户不断向有关部门反映、上访、投诉，原告为解决历史遗留涉及的民生问题，维护社会稳定，以债权转让的形式，先行向众多被拆迁户支付补偿费等费用，取得被拆迁户转让的债权，避免和减少了社会矛盾的激化，维护了社会安定团结，应予赞许。原告所主张的费用只计算至2012年10月份时，房屋面积补偿金也只参考2011年的房屋销售价格，相对于被告长期未支付的费用、违约责任及当前高昂的房屋价格，原告这一处分行为明显减少了被告所应承担的支付义务，减轻了被告继续开发项目的成本，而被告虽主张愿意继续开发涉案的土地项目，亦向相关部门提交继续开发的申请等资料文件，继续享受涉案土地带来的成果和利益，但却否认原告受让债权时所付出的代价及作出有利于被告的权益的处分行为，显然有失公平合理。作为一个诚信的企业，被告理应和原告及相关单位、部门，妥善处理相关的纠纷，树立有信誉的企业形象，高效、安全地解决涉案地块的开发建设工作，作出企业应有的社会贡献。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，判决如下：被告江门市海联置业公司于本判决生效之日起十日内支付房屋拆迁补偿安置费496303.8元及利息给原告江门市国土资源局（利息应从2016年1月13日起至付清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9007元，由被告江门市海联置业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 李常明人民陪审员 李翠金人民陪审员 崔显宗二〇一七年七月二十七日书 记 员 林绮莹 微信公众号“”