（2017）沪0101民初17186号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海东燕物业管理有限公司与张莺物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海东燕物业管理有限公司,张莺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初17186号原告上海东燕物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人张东海。委托代理人张凤英。委托代理人李建丹，上海煜珩纳川律师事务所律师。被告张莺，女，1962年5月16日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，住所地上海市黄浦区。委托代理人朱海兴，男，1962年3月2日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告上海东燕物业管理有限公司(以下简称东燕物业)与被告张莺物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告支付物业服务费人民币3,679.72元(以下币种均为人民币，自2011年8月1日至2016年12月31日)；2、被告支付滞纳金人民币1,103.91元(欠费总额3,679.72元的30%，合同约定按日欠费的千分之三计算，由于金额过高，故调整为欠费总额的30%)。本院受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员冯丽娟独任审判，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张凤英、李建丹,被告张莺委托代理人朱海兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院基于庭审查明的事实：2000年8月14日,被告张莺被核准为本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积70.73平方米)的权利人。2011年8月25日,原告东燕物业作为乙方与作为甲方的上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号业主大会(以下简称中山南路业主大会)签订《物业管理服务合同》，委托管理期限自2011年8月1日至2012年12月31日,乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费10元/户·月、保洁费5元/户·月、保安费5元/户·月、房屋设备运行费0.15元/平方米·月、维修养护费按实结算、公灯路灯电费按实结算、电控门维护费3元/户·月，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同另对双方其他的权利和义务作出约定。2012年12月，原告东燕物业作为乙方与作为甲方的中山南路业主大会签订《物业管理服务合同》，委托管理期限两年，自2013年1月1日至2014年12月31日,乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费11元/户·月、保洁费9元/户·月、保安费15元/户·月、房屋设备运行费0.15元/平方米·月、维修养护费按实结算、公灯路灯电费按实结算、电控门维护费3元/户·月，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同另对双方其他的权利和义务作出约定。2014年12月,原告东燕物业作为乙方与作为甲方的中山南路业主大会签订《物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日,乙��负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费0.18元/平方、保洁费0.26元/平方、保安费0.36元/平方、房屋设备运行费15年1－8月0.15元/平方、15年9月－0.55元/平方、维修养护费按实结算、公灯路灯电费按实结算、电控门维护费3元/户·月，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同另对双方其他的权利和义务作出约定。经原告催讨，被告仍未支付2011年8月1日至2016年12月31日期间的物业费3,679.72元。2017年5月31日，中山南路业主大会(业主委员会)出具证明：从2011年8月东燕公司接管黄浦区中山南路XXX弄XXX号(驰骋大楼)物业管理，对大楼未交付物业管理费及停车费的居民，每半年公告栏张贴催款通知、每年年底发催款单。原告提供的缴款通知单为自2011年8月起至2016年12月每半年一次共计九份。被告辩称,1、被告不清楚物业费的计价方式，不知道是按照商品房的物业费计算还是售后公房的物业费计算，被告的房屋是售后公房，应按照售后公房的物业费计算；2、被告与前任物业有纠纷，法院判决前任物业就噪音进行整改但至今未解决，该案当初执行中止，现被告已申请恢复执行，在未解决该问题之前，原告不应向被告收取物业费；3、被告向房地局及物业部门咨询得知被告所在的楼层2楼不使用水泵故不应支付水泵运行费，且被告承诺不使用电梯也不需支付电梯费，故要求原告减免水泵运行费及电梯费；4、原告从未向被告催讨过物业费，已过两年的诉讼时效。本院认为，东燕物业与中山南路业主大会签订的《物业管理服务合同》均合法有效，对被告张莺具有约束力。原告作为物业管理单位已按照合同履行了物业服务的职责，被告作为业主应按照物业服务合同向原告支付相应的物业服务费。针对被告的第一、第三点答辩意见，物业服务合同未对房屋性质区分收费标准，亦未对水泵和电梯作出排除付费的约定，故不存在被告所说的商品房与售后公房的不同收费标准，以及设备运行费的免除支付义务，原告现根据物业服务合同明确约定的项目计算物业服务费，符合合同约定。针对被告的第二点答辩意见，被告另案的诉讼的主体并非本案原告，与本案无关，被告将其与前任物业的纠纷作为不予支付本案原告物业费的抗辩，无事实和法律依据。针对被告的第四点答辩意见，业主大会已证明原告自2011年8月起每半年在公告栏就未支付物业费的居民张贴催款通知，原告在诉讼时效的期间已履行了向被告催款的义务，故原告主张的物业费并未超过诉讼时效。综上，被告的上述抗辩均不成立，被告作为业主应按照物业服务合同约定向原告支付相应的物业服务��。原告主张的滞纳金，因合同对于物业服务费的支付时间未进行约定，但约定计算标准，故应按照被告欠缴费用的千分之三计算，关于原告的滞纳金的请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张莺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东燕物业管理有限公司自2011年8月1日至2016年12月31日的物业服务费人民币3,679.72元；二、被告张莺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东燕物业管理有限公司滞纳金人民币11.04元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费人民币10元(原告已预缴)，由被告张莺负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内支付原告)。本判决为终审判决。审判员 冯丽娟二〇一七年七月二十七日书记员 陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及���判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：百度搜索“”