（2017）川1703民初976号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-30
案件名称
原告达州中铁瑞城置业有限公司与被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市达川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
达州中铁瑞城置业有限公司,达县新时代汽车销售服务有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初976号原告：达州中铁瑞城置业有限公司。住所地：四川省达州市达川区通达西路***号。法定代表人：赵海，系公司经理。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。被告：达县新时代汽车销售服务有限责任公司。住所地：四川省达州市达川区南外镇南坝路89号麓岛国际A区*****号。法定代表人：郑国庆，系公司经理。原告达州中铁瑞城置业有限公司与被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告达州中铁瑞城置业有限公司委托诉讼代理人宁思燕、徐路平到庭参加诉讼，被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达州中铁瑞城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签署的《达州中铁瑞城置业有限公司商业物业租赁合同》已于2016年4月1日解除；2.判令被告向原告支付被告因租赁前述租赁合同标的物业至租赁合同解除之日止欠付原告的租金共计628415.3元以及截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.5%的标准暂计至2017年3月31日，计算方式为：第一部分，以年租金200000元为基数，从2012年8月1日至合同解约时间2016年4月1日止共计违约1340天，按每天0.5%标准，违约金为1340000元；第二部分，以年租金200000元为基数，从2014年2月9日至合同解约时间2016年4月1日止共计违约782天，按每天0.5%标准，违约金为782000元计；第三部分，以年租金200000为基数，从2015年2月9日至合同解约时间2016年4月1日止共计违约417天，按每天0.5%标准，违约金为417000元；第四部分，以应交租金28415.3元为基数，从2016年2月9日至合同解约时间2016年4月1日止共计违约52天，按每天0.5%标准，违约金为7387.98元，以上四部分相加共计违约金额金额2546387.98元）；3.判令被告向原告支付自合同解除之日起至原告实际收回租赁物业之日止的房屋占用使用费1088956.96元（按每日2元/平方米的标准暂计至2017年3月31日，共计364天）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年8月1日签署《达州中铁瑞城置业有限公司商业物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告座落于达县（现达川区）商业商铺，面积为1495.82平方米，租期8年6个月（前6个月为装修免租期），从2012年8月10日至2021年2月9日，租金为20万元/年，《租赁合同》还对租金的支付方式及时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，经原告多次催收，被告拒不履行合同约定的租金支付义务，原告为维护自身权益，于2016年3月31日向被告送达了解除前述《租赁合同》的通知，原告于2016年4月1日起正式解除与被告签订的《租赁合同》。解约通知送达后，原告多次要求被告前往原告处结清欠缴费用、搬离租赁物业内的物品、办理租赁物业的交接手续，但被告至今未向原告支付欠缴费用、腾退其留在租赁物业内的物品，将租赁物交还给原告。原、被告签署的《租赁合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方应当严格依照约定履行各自的义务，被告的上述行为已严重违约，给原告造成了经济损失，现诉讼来院，请求人民法院判准原告上述诉讼请求。被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告达州中铁瑞城置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.商业物业租赁合同，拟证实原、被告双方于2012年8月1日签订了商业物业租赁合同，被告承租原告物业，双方对各自的权利义务进行了明确约定；2.催款函，拟证实被告在承租期间不支付租金，原告书面向其发函催收；3.解约公告及照片，拟证实因被告存在违约行为，原告于2016年4月1日公告解除租赁合同；4.成都中铁二局瑞城物业管理有限公司达州分公司情况说明及照片，拟证实被告涉案商铺从2014年11月起被达州市通川区人民法院查封，原告至今无法使用该商铺；5.北京市方正公证处保全证据公证书及录音文字整理记录，拟证实原告曾多次向被告方工作人员联系催收租金。诉讼中，被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司未举证亦未质证，视为其放弃举证、质证权利。本院经审理认定的事实如下：2012年8月1日，原告达州中铁瑞城置业有限公司与被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司签订了《商业物业租赁合同》，双方约定：1.甲方（达州中铁瑞城置业有限公司）出租给乙方（达县新时代汽车销售服务有限责任公司）的房屋座落在达县。甲方在2012年8月30日前完成此物业交付乙方使用，该房屋建筑面积1495.82平方米，租赁用途为营业用房，向工商部门申请批准的经营范围仅限于汽车美容，否则，视为乙方违背合同约定规定用途，乙方经营的品名为华泰汽车（暂定名）；2.房屋租赁期间从2012年8月1日至2021年2月9日，其中2012年8月10日至2013年2月9日为装修免租期，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；3.物业租金为每年人民币20万元，在签订本合同时，乙方必须支付2013年2月10日至2014年2月9日期间共12个月的房屋租金，并于每年届满前30日内向甲方支付下一年租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期付款金额的0.5%向甲方支付违约金，如逾期15日以上，则甲方有权单方解除本合同，并不退还乙方所交房屋租赁保证金，对乙方该房屋的装修、装饰一切费用，甲方不予赔偿。乙方在甲方要求解除本合同时，应无条件立即腾退房屋交甲方，否则，甲方有权直接强制收回出租房屋；4.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按建筑面积2元/平方米/天向甲方支付该房屋占有使用费；5.有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并不退还乙方的房屋租赁保证金，如房屋租赁保证金尚不足以弥补甲方的损失，甲方有权继续要求乙方赔偿：（1）……（2）......（3）…….（4）……（5）乙方逾期不支付租金超过15日的；（6）…..。双方在合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司达州分公司受原告委托，于2012年9月5日将租赁标的物移交给被告使用。被告在承租期间，未按合同约定履行给付租金义务，原告遂多次向被告发出租金催收函，要求被告支付合同约定的租金，被告收到函告一直未给付租金，截止2016年3月31日，被告共欠付原告租金627945.2元（2013年2月9日至2016年2月9日三年租金共计600000元，2016年2月10日至2016年4月1日租金为：200000元÷365天×51天=27945.2元）。鉴于被告已严重违约，原告遂于2016年3月31日向被告发出解约公告，书面通知被告自2016年4月1日起正式解除与被告的租赁合同，并将公告张贴于被告经营的商铺外墙。原告现诉讼来院，要求人民法院判准其诉讼请求。同时查明：被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司在租赁商铺后用于经营华泰汽车，2014年11月，被告因经营不善，其商铺和商铺内的财产被达州市通川区人民法院查封，至今未从事经营活动，公司投资人员和管理人员也去向不明，致使原告在发出解约通知后至今未能收回出租商铺。本院认为，原告达州中铁瑞城置业有限公司与被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，合同有效，原、被告均应依照合同约定履行自己的义务。被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司在履行合同期间，未按约定给付原告租金，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方约定解除合同的条件已成就，原告有权解除本合同，原告并依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”之规定履行了通知义务，因此，原、被告签订的《达州中铁瑞城置业有限公司商业物业租赁合同》已于2016年4月1日解除，本院予以确认。被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司应支付解除合同时欠付原告的租金共计627945.2元。关于原告要求被告支付欠付租金部分按每日0.5%的标准暂计至2017年3月31日的违约金2546387.98元的诉请。本院认为，原、被告在合同中约定了逾期支付租金一日，违约金为逾期付款金额的0.5%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成该损失的百分之三十的，一般可以认为为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告没有举证证明被告的违约行为给其造成的实际损失是多少，因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断，在此情况下，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高进行裁量。对于被告逾期未给付租金损失问题，双方当事人均未提交证据予以证明，本院综合全案情况认为，被告逾期交付租金的损失为款项接收方即原告的利息损失，同时考虑到合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，因此本案违约金的计算，本院确认以被告欠付租金为基数，按年利率6%的标准分段计算，即被告应承担的违约金为114837.8元[1、200000元×（1510天÷365天）×6%＝48657.5元（2013年2月10日至原告主张的截止日期2017年3月31日共1510天）；2、200000元×（1145天÷365天）×6%＝37643.8元（2014年2月10日至原告主张的截止日期2017年3月31日共1145天）；3、200000元×（780天÷365天）×6%＝25643.8元（2015年2月10日至原告主张的截止日期2017年3月31日共780天）；4、27945.2元×（415天÷365天）×6%＝1906.4元（2016年2月10日至原告主张的截止日期2017年3月31日共415天）]。关于原告要求被告自合同解除之日起至2017年3月31日止按每日2元/平方米的标准向原告支付房屋占用使用费1088956.96元的诉请。本院认为，在原告发出解约通知后，因被告的原因，租赁商铺被人民法院查封，至今未能交付给原告，给原告造成了损失，应由被告承担，其损失应参照双方约定的年租金200000元的标准计算，本院确认损失为199452.1元[2016年4月1日至2017年3月31日计364天，200000元×（364天÷365天）＝199452.1元]。原、被告双方在合同中约定了被告如逾期返还房屋的，每逾期一日，应按建筑面积2元/平方米/天向原告支付房屋占有使用费，实质是对被告违约时违约金计算方式的约定,超出了实际损失的30%，明显过高，本院确认违约金为损失金额的30%，即59835.6元（199452.1元×30%）。综上，被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司应给付原告达州中铁瑞城置业有限公司租金627945.2元和违约金114837.8元，并承担不能交付租赁商铺给原告造成的损失199452.1元和违约金59835.6元。被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其自身享有的诉讼权利的放弃，由此产生的不利法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一、二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告达州中铁瑞城置业有限公司与被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司签订的《达州中铁瑞城置业有限公司商业物业租赁合同》已于2016年4月1日解除；二、被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司给付原告达州中铁瑞城置业有限公司租金627945.2元、违约金114837.8元；三、被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司承担不能交付租赁商铺给原告达州中铁瑞城置业有限公司造成的损失199452.1元、违约金59835.6元；四、驳回原告达州中铁瑞城置业有限公司的其他诉讼请求。前述金钱给付义务，限本判决生效后20日内付清。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40910元，由被告达县新时代汽车销售服务有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。审判长 余 龙审判员 秦 鸿审判员 万 红二〇一七年七月二十七日书记员 邹孟杉 更多数据：搜索“”来源：