（2017）川1803民初449号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会与雅安市超然房地产开发责任公司排除防害纠纷一审民事判决书
法院
雅安市名山区人民法院
所属地区
雅安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会,雅安市超然房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省雅安市名山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1803民初449号原告：雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会，住所地：雅安市名山区蒙阳镇新民路122号。负责人：孙富华，该业主委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：罗志刚，四川荣恩律师事务所律师。被告：雅安市超然房地产开发有限责任公司，住所地：雅安市名山区蒙阳镇沿江路。法定代表人：鄢朝兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李俊锋，四川兆盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智斌，四川兆盛律师事务所律师。原告雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会与被告雅安市超然房地产开发有限责任公司排除防害纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员吴飞雪担任审判长，与人民陪审员兰名雅、倪宏伟组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会的委托诉讼代理人罗志刚，被告雅安市超然房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李俊锋、唐智斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：一、判令被告拆除违章修建在物管用房旁侧的12个地面车库，停止侵权并恢复小区原状；二、本案诉讼费由被告承担；三、在开庭时原告增加一项诉讼请求即请求法院判令被告赔偿21万元。事实和理由：原告系由名城御景小区业主大会依法选举产生，代表广大业主维护业主共同权益。被告系名城御景小区开发商，未经业主大会许可和相关行政部门的批准，私自占用小区非机动车车棚，修建为12个地面车库并对外出售。原告认为，被告违反建筑规划违章修建地面车库，严重侵犯了广大业主的共有权，原告有权依照相关法律、法规及管理规定，要求被告排除妨害、停止侵权。另外，12个车库卖了210万元，被告方侵犯了原告方的合法权益，因无法律规定补偿的金额，原告方按照10%来请求赔偿21万元。综上，为了维护名城御景小区全体业主的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告雅安市超然房地产开发有限责任公司辩称：原告方的第一项诉讼请求，是基于侵权的法律关系，主张排除妨害，新增的诉讼请求是根据合同约定，主张违约赔偿，两项诉讼请求不应当在同一案中合并处理。本案中原告所述本案侵害业主的合法权益要求排除妨害的诉讼请求不成立，理由如下：1、本案中所讼争的12个车库是被告依法取得并由国家房管部门颁发独立产权的房屋，因此该房屋的合法性依法取得国家行政部门的认可；本案中原告认为被告所享有的房屋产权的车库系违章建筑，那么应首先提起行政诉讼要求名山区房管局撤销本案讼争车库的房产证，而非直接起诉要求被告撤除本案讼争的车库；2、本案被告作为“名城御景”的开发商，在其开发修建“名城御景”小区时就按建筑法规的相关规定完善了所有报建手续，且现有“名城御景”小区所有建筑物在修建完毕时都是经相关建设主管部门验收，这其中也包括了本案讼争的12个车位；3、本案中被告作为开发商在修建“名城御景”小区时涉及超容积率的相关事宜，已经通过名山区住建局行政处罚并与雅安市国土资源局名山分局达成《国有建设用地使用权出让合同》补充协议，根据该协议内容被告依法缴纳了相关土地使用费。综上所述，本案诉争的12个车库系被告合法拥有的房屋，根本不是原告所述违章建筑，望请贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告提交的：1、小区规划图、总平面图复印件，证明在原来规划图的位置上，标识的不是车库，而是公共道路，根据物权法规定，小区的公共道路属于业主所有，被告违反法律规定，在业主共有的道路上，未经过公示和原告方的同意，修建了车库，侵犯了原告方的合法权益。被告的质证意见：对小区规划图的真实性没有异议，但认为规划图只是预先对建筑修建的计划，在施工过程中可以根据实际情况进行相应的调整，最终建设完成后以最后验收的总平面图为准，规划图和总平面图是不一致的，该证据与本案没有关联性；原告提交的总平面图上没有相关住建部门的盖章，对总平面图的真实性、合法性、关联性都不予认可。2、合同编号为4-1-3-2的商品房买卖合同复印件，证明被告非法擅自在属于原告共有的公共道路上，修房的行为，不仅构成了违法，还构成了违约，违背了被告与业主签订的商品房预售合同第八条第二段。被告的质证意见：商品房买卖合同签订的时间是2014年，是房屋已经竣工后才签订的，该商品房买卖合同与本案诉争的12个车库没有关联性。被告提交的：1、名城住[2012]26号文件、名城御景《总平面坐标定位图》、《报告》、名城御景技术经济指标复印件，证明本案涉及的12个车库是经住建局审批的合法建筑物；原告质证意见：认可以上证据的真实性，不认可其具有合法性，认为规划的变更，政府相关部门没有按照相关规定办理。2、2013年12月16日《建设工程规划验收合格证》复印件，证明“名城御景”修建完毕后依法经过验收，取得验收合格证，本案中涉及的12个车库属于依法验收的合法建筑；原告质证意见：对其合法性和证明目的不予认可。3、雅房权证名山字第004XX**号房产证及雅房权证名山字第004XX**号房产证复印件，证明本案讼争的12个车库已经取得合法的房屋产权证明。原告质证意见：对此证据的真实性无异议，但是房产证上记载的内容、面积与规划图不一致，是自相矛盾的。与名城住（2012）26号文件、名城御景技术经济指标中规划准许被告修建的地面车库两百多的面积，与最后办证下来后房产证上记载的建筑面积不一致，明显可以看出来，房产证与政府批准的面积相比，被告是属于超建了。本院认定如下：对于原告提交的小区规划图，真实、来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信。对于原告提交的总平面图，因没有任何签章，署名，形式要件不具备，本院依法不予采信。对于原告提交的合同编号为4-1-3-2的商品房买卖合同与本案无关联，本院依法不予采信。对于被告提交的以上证据，原告对其真实性无异议，只对其合法性及证明目的有异议，因与本案有关联，是政府相关部门作出的，原告无充分证据推翻的情况下，本院依法予以采信。本院认定事实如下：原告雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会系名城御景小区业主大会依法选举产生。被告雅安市超然房地产开发有限责任公司系名城御景项目开发商。本案争议标的12个地面车库，在最初的规划上是没有的，2012年2月22日，名山县城乡规划建设和住房保障局、名山县国土资源局以《关于名城御景项目总平方案局部优化及规划指标调整的建议意见》名城住[2012]26号文件，对被告雅安市超然房地产开发有限责任公司开发名城御景项目总平方案进行了局部优化及规划指标的调整。2012年12月的名城御景项目《总平面坐标定位图》上明确载明了本案争议的12个地面车库。2013年11月13日，雅安市名山区城乡规划建设和住房保障局以名城住调（2013）第01号《规划建设行政执法调查通知书》和名城住罚[2013]第01号《规划建设行政执法处罚决定书》对于包括本案中涉及的12个车库超建事宜做出了处理方案，被告也缴纳了相关罚款。2013年12月16日，被告开发的“名城御景项目”取得了《建设工程规划验收合格证》。2014年3月19日，被告取得了包括本案讼争的12个车库的房权证雅房权证名山字第004XX**号房产证及雅房权证名山字第004XX**号房产证。2015年4月9日，雅安市国土资源局名山区分局与被告就被告修建“名城御景”出现超容积率一事达成《国有建设用地使用权出让合同》补充协议，被告缴纳了超容积率包括12个车库土地出让金，取得12个车库合法权利。本院认为，原告在法庭辩论结束前增加的请求法院判令被告赔偿21万元的诉讼请求，因是合同法律关系与本案侵权法律关系不是同一法律关系，不宜在本案中合并审理，可另行主张处理。本案的争议焦点是物管用房旁侧的12个地面车库是否是违章建筑。根据认定的事实，被告开发的名城御景项目最初规划上没有争议的12个地面车库。2012年2月22日，名山县城乡规划建设和住房保障局、名山县国土资源局以《关于名城御景项目总平方案局部优化及规划指标调整的建议意见》名城住[2012]26号文件，对被告开发名城御景项目总平方案进行了局部优化及规划指标的调整。在2012年12月的名城御景项目《总平面坐标定位图》上明确载明了本案争议的12个地面车库。2013年12月16日，被告开发的“名城御景项目”取得了《建设工程规划验收合格证》。2014年3月19日，被告取得了包括本案讼争的12个车库的房权证（雅房权证名山字第004XX**号房产证和雅房权证名山字第004XX**号）。故本案争议的物管用房旁侧的12个地面车库不是违章建筑，是经过政府相关部门批准修建，并验收合格的。原告提出判令被告拆除违章修建在物管用房旁侧的12个地面车库，停止侵权并恢复小区原状的主张没有充分的证据证实，其理由不成立，本院不予支持。综上所述，为了维护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费400元，由原告雅安市名山区名城御景小区第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长 吴飞雪人民陪审员 兰名雅人民陪审员 倪宏伟二〇一七年七月二十七日书 记 员 王双艳 来自