（2017）苏07民终1656号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-08-21

案件名称

连云港市海州湾实业有限责任公司与连云港和盛制钙有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港和盛制钙有限公司,连云港市海州湾实业有限责任公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2017）苏07民终1656号上诉人（原审被告��反诉原告）：连云港和盛制钙有限公司，住所地连云港开发区猴嘴原康乐福利实业公司氯化钙厂。法定代表人：张大刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张金荣，该公司职员。委托诉讼代理人：赵晞越，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港市海州湾实业有限责任公司，住所地连云港经济技术开发区海滨路北首。法定代表人：庄银武，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒙丹梅、阎璐，江苏董运弟律师事务所律师。上诉人连云港和盛制钙有限公司（以下简称和盛制钙公司）因与被上诉人连云港市海州湾实业有限责任公司（以下简称海州湾实业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初3166号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和盛制钙公司上诉请求：发回重审或依法改判上诉人继续租赁涉案土地；一、二审诉讼费用由被上诉人海州湾实业公司承担。事实和理由：1、海州湾实业公司于2005年初引进和盛制钙公司，对碱厂排放的废水进行生产利用。海州湾实业公司向和盛制钙公司承诺土地租赁期间最少20年，只要碱厂在，则一直将土地租赁给和盛制钙公司，而且按照“物权法”的规定，生产型企业的土地使用权最少30年。2、双方之间的租赁合同以前都是五年一签，2015年8月20日签订的租赁合同期限为一年，系和盛制钙公司受到欺诈所签订，而且一年的租赁期限显失公平。此外，本案行使撤销权的起算时间应为2016年8月19日租赁合同结束之日。3、和盛制钙公司在涉案土地上抛填、建厂房、购买生产设备��投资近1000万元。此外，涉案场地的使用权归连云港市工业投资集团台北投资有限公司所有，该场地上的厂房归原轧钢厂所有，均非海州湾实业公司所有，海州湾实业公司主体不适格，而且本案租赁合同无效，其造成的损失应由过错方即海州湾实业公司赔偿。被上诉人海州湾实业公司辩称，1、海州湾实业公司与和盛制钙公司的租赁合同不存在欺诈与显失公平的情形，而且上诉人已经超过提出撤销权的一年诉讼时效。2、本案租赁合同关于土地使用权期间的约定，不违反法律和行政法规的强制性规定，而且本案租赁合同未能续签的责任在于和盛制钙公司，该公司多年的生产经营也足以弥补其所谓的经济投入。3、海州湾实业公司对涉案场地具有合法的占有使用经营权，早在2000年连云港市工业投资集团台北投资有限公司就将该场地交由海州湾实业公司开发经营��海州湾实业公司向一审法院起诉请求判令和盛制钙公司立即停止对其场地的侵占，立即搬离场地并将场地及其所属的不可移动资产归还；和盛制钙公司支付从合同期满至实际搬离之日的场地占有使用费6666元（自2016年8月20日暂计算至同年10月19日）。庭审中，海州湾实业公司明确诉讼请求为：和盛制钙公司立即停止对其场地的侵占，立即搬离场地并将场地及其所属的不可移动资产（租赁房屋及装饰装修、不可移动附属设施管道等）归还；和盛制钙公司支付从合同期满至实际搬离之日的场地占有使用费（自2016年8月20日至实际搬离之日止按3333元/月计算）。和盛制钙公司向一审法院反诉请求判令撤销双方于2015年8月20日签订的租赁合同；双方继续履行2010年8月20日签订的合同。庭审中，和盛制钙公司明确反诉请求为：撤销双方于2015年8月20日签订的租赁��同2.1条款及4.6条款；双方继续履行2010年8月20日签订的合同。一审法院认定事实：西临25长深高速（高架）、北临临浦路、东临池月路、南临东陇海铁路的西小滩生产工业用地地块为连云港市工投集团台北投资有限公司历史用地，2000年连云港市工投集团台北投资有限公司将座落于该地块内的黄化制钙公司西边的海州湾实业公司烧制母液车间西端的涉案场地交由海州湾实业公司开发经营。2005年9月6日海州湾实业公司（甲方）与和盛制钙公司（乙方）签订合同，合同约定：乙方承租甲方下属连云港云台康乐福利实业公司烧制母液车间西端独立生产氯化钙车间，场地3239平方米，期限为五年，合同约定期满后，在同等条件下，乙方可优先续租，不能续租的乙方所投入的资产必须在30日内自行处置完毕等。再查明，合同到期后双方就包括原场地在内的6802.9平方米又签订五年期限合同,合同期限自2010年8月20日到2015年8月20日,合同约定期满后，在同等条件下，乙方可优先续租，不能续租的，乙方所投入的资产必须在30日内自行处置完毕等内容。合同到期后双方于2015年8月20日续签订一年期限《资产租赁合同》并约定于当日生效，合同约定：第一条租赁物位置、面积及用途：1.1甲方将位于黄化制钙公司西边的海州湾实业有限责任公司烧制母液车间西端的场地6802.9平方米及整体氯化钙厂（以下简称物）给乙方使用。乙方充分了解场地和房屋的现状，并同意了此现状进行租赁。用途为氯化钙生产经营，不得用作为其它用途……第二条期限：2.1期限为一年,即从2015年8月20日起至2016年8月有19日止。2.2合同到期后,如甲方继续出租且乙方继续承租,乙方应提前一个月以书面形式通知甲方。合同续约时甲、乙双方再商讨论租赁物租金。第三条租赁费用及支付方式：乙方按肆万元/年向甲方缴纳租金。乙方就在合同签订时二次性缴清当年租金。延迟缴费超过三天，本合同自动终止，乙方赔偿甲方1000元的违约金。第四条甲乙双方的权利义务：甲方权利义务4.1甲方有权监督乙方场地使用和维护情况,甲方监督权利并不免除乙方维修义务、责任……乙方权利义务4.3乙方应遵守国家的法律法规,做到安全生产、合法经营业，执行相关管理。如乙方违反造成责任事故、法律纠纷，乙方应承担一切损失赔偿、费用、罚款和法律责任。４.4乙方应在本合同签订之时,向甲方面交付场地履约保证金2000元,合同同期满后来甲方返还保证金,保证金不计利息。4.5乙方在期间,未经甲方书面同意,不得对出租方现有的房屋资产及场地进行改造,也不得进行任何建筑设施的投入。4.6乙方如要建设不可移动的资产应取得甲方书面同意。期满后，场地所有物由甲方无偿收回，对乙方投入的可移动资产由乙方自行处置，其它不可移动资产应无偿无损归甲方所有。第五条其他条款5.1如在经营期间遇政府征用土地、政府规划调整、甲方上级主管部门要求命令以及其他不可抗拒的原因，致使合同无法履行时，本合同自行终止。乙方不得以任何理由要求甲方补偿还、赔偿任何损失。乙方投资所建的地上物资产依据当地政府补偿标准所得补偿费归乙方所得。拆迁工作中如因乙方责任违反相关规定的由此造成的一切后果由乙方承担。5.2无论合同以何种形式终止或解除,自合同终止或解除时,乙方应在十日内对可移动的设备、财产进行退场，并将租赁物完整交还给甲方，如乙方不能按照时交付，甲方可自行收回物，由此产生的费用、损失及法律责任由乙方承担等。另查明，该期合同到期后，海州湾实业公司不同意与和盛制钙公司续签合同，分别于2016年9月3日、9月20日、9月23日向和盛制钙公司发出离场通知书，要求和盛制钙公司搬离场地并归还租赁物给海州湾实业公司，和盛制钙公司接到该通知后未能按海州湾实业公司要求搬离，海州湾实业公司因而向一审法院起诉。自2016年8月20日起到目前，场地使用费和盛制钙公司未交纳。一审法院认为，租赁合同租赁期间届满，承租人继续使用物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。海州湾实业公司与和盛制钙公司所签订的最后一期合同约定于2016年8月19日到期，双方在该期合同到期后并未能签订新的合同，应视为不定期租赁合同关系。对于该不定期租赁合同，海州湾实业公司可以随时要求与和盛制钙公司解除不定期租赁合同关系，海州湾实业公司已于2016年9月3日、9月20日、9月23日向和盛制钙公司发出离场通知书，要求和盛制钙公司搬离场地并归还物给海州湾实业公司，应视为已向和盛制钙公司发出解除合同通知。和盛制钙公司并未在法定期限内向法院提起诉讼要求确认解除合同的效力，故双方之间的不定期租赁合同关系已解除，和盛制钙公司已无权再占有使用涉案场地，海州湾实业公司现请求和盛制钙公司立即停止对场地的侵占，立即搬离场地符合法律规定。海州湾实业公司请求和盛制钙公司将场地及其附属的不可移动资产归还，符合双方合同约定，一审法院予以支持。和盛制钙公司自2016年8月20日起至目前为止尚未支付海州湾实业公司场地使用费，不定期租赁合同期间，和盛制钙公司应支付场地租赁费，不定期租赁合同解除之日起至实际返还之日止，和盛制钙公司应支付场地占用使用费，海州湾实业公司请求按双方合同约定4万元/年支付场地自2016年8月20日起至实际返还之日止使用费（租赁费及占用使用费），符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或以自己的确行为放弃撤销权。和盛制钙公司与海州湾实业公司于2015年8月20日签订最后一期合同，和盛制钙公司应当自签订合同之日起即知道合同具体内容已包含2.1条款及4.6条款，和盛制钙公司行使撤销权应自签订之日起一年内行使，而和盛制钙公司没有行使，现已过一年除斥期间，和盛制钙公司主张撤销该2.1条款及4.6条款已不符合法律规定。且和盛制钙公司举证对海州湾实业公司法定代表人录音中庄银武陈述“现改成一年一签”等内容并非包含一年后必须再签订合同的承诺，双方前期合同期限系五年时间，前期合同到期后如双方没能签订一年期限的书面合同，双方之间应视为不定期租赁合同，海州湾实业公司有权随时解除合同，即使是在海州湾实业公司的要求下和盛制钙公司与其签订一年期限的合同，已确保和盛制钙公司对涉案场地使用期限延长一年，应是对和盛制钙公司的权利与利益保护，和盛制钙公司主张海州湾实业公司与其签订合同条款2.1条款约定一年期限从2015年8月20日起至2016年8月有19日止系欺诈所签显与事实不符。对于和盛制钙公司主张双方所签合同4.6条款约定和盛制钙公司投资近1000万元要归海州湾实业公司所有明显显失公平��讼请求，一审法院认为双方就涉案场地已连续签订11年合同，和盛制钙公司对其主张投资的1000万元未能举证，且即使有投资经过多年使用投资已贬值或已收回，且海州湾实业公司同意由和盛制钙公司将可拆除的移走，故显失公平事实并不存在,对和盛制钙公司主张撤销合同约定的2.1条款及4.6条款均不予支持。双方之间合同续签应基于双方自愿原则，双方之前所签订合同均已履行完毕，海州湾实业公司不同意再与和盛制钙公司续签新的合同，即使一审法院支持和盛制钙公司请求撤销合同约定的2.1条款，双方之间2010年8月20日所签订的合同亦不能当然再延续五年，和盛制钙公司要求继续按2010年8月20日签订的合同履行已无事实及法律依据，故一审法院对和盛制钙公司要求判决双方继续履行2010年8月20日所签订的合同的诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共��国合同法》第五十五条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、连云港和盛制钙有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内停止对连云港市海州湾实业有限责任公司位于ＸＸ制钙公司西边的海州湾实业有限公司烧制母液车间西端的场地6802.9平方米场地的占用，将涉案场地可移动的设施搬离场地并将涉案场地及其上所有不可移动资产归还连云港市海州湾实业有限责任公司；二、连云港和盛制钙有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付连云港市海州湾实业有限责任公司场地使用费（自2016年8月20日起自判决确定的返还之日止按3333元/月计算）；三、驳回连云港和盛制钙有限公司要求撤销与连云港市海州湾实业有限责任公司于2015年8月20日签订的租赁合同2.1条款及4.6条款的诉讼请求；四、驳回连云港和盛制钙有限公司要求与连云港市海州湾实业有限责任公司继续履行于2010年8月20日签订租赁合同的诉讼请求。二审中，对于上诉人和盛制钙公司举证的国家企业信用信息公示系统中海州湾实业公司及连云港市工投集团台北投资有限公司的企业信息，海州湾实业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；但对于上诉人和盛制钙公司主张因上述两公司均系独立法人，海州湾实业公司对涉案场地没有处分权的证明目的，与事实不符，本院对其证明目的不予采信。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被上诉人海州湾实业公司与上诉人和盛制钙公司所签订的最后一期合同已于2016年8月19日到期，双方未能签订新的合同，一审判决认定这一期间双方视为不定期租赁合同关系并无不当。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，海州湾实业公司三次向上诉人发出离场通知，虽然和盛制钙公司在二审庭审中有续租的意愿，但是其至今未按照约定提前一个月以书面形式通知海州湾实业公司续签合同，且海州湾实业公司也不同意续签合同，故一审判决认定双方之间的不定期租赁合同就此解除亦无不当。至于和盛制钙公司上诉主张最后一期合同显失公平，且系其受到欺诈的情况下所签，因其已经超过行使撤销权的一年除斥期间，故一审判决认定其撤销权消灭符合法律规定。至于和盛制钙公司上诉主张海州湾实业公司对涉案场地没有处分权的问题，因该场地系合法使用权人交由海州湾实业公司开发经营，并认可海州湾实业公司享有占有使用经营的权利，故一审判决认定海州湾实业公司有处分权符合客观事实，本案租赁合同不存在无效的情形。至于和盛制钙公司上诉主张投资近1000万元的问题，因本案三期租赁合同均约定租赁期间和盛制钙公司投入的可移动资产由其自行处置，不动资产无偿缴给海州湾实业公司，故一审判决可移动的设施由和盛制钙公司搬离场地，不可移动资产归还海州湾实业公司符合双方的合同约定。另外，和盛制钙公司上诉主张海州湾实业公司曾向其承诺的租赁合同期限问题，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，和盛制钙公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元（连云港和盛制钙有限公司已预交），由上诉人连云港和盛制钙有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘井鑫代理审判员　　朱培培代理审判员　　陈其庆二〇一七年七月二十七日书　记　员　　韩振亚附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”