（2017）桂02民终842号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-11-01

案件名称

石楚刚、韦玉烁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

石楚刚,韦玉烁,柳州富鸿房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2017）桂02民终842号上诉人（原审原告）：石楚刚，男，1987年11月11日生，侗族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。上诉人（原审原告）：韦玉烁，女，1988年4月4日生，壮族，住广西壮族自治区融水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柳州富鸿房地产开发有限公司，住所地：柳州市友谊路5号原柳州地委大院18栋。法定代表人：李柳生，该公司董事长。委托诉讼代理人：何旺发，广西和清律师事务所律师。委托诉讼代理人：羊柳，该公司客服中心主任。上诉人石楚刚、韦玉烁因与上诉人柳州富鸿房地产开发有限公司（以下简称富鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院审理过程中，富鸿公司于2017年4月20日向本院提交了撤回上诉申请书，申请撤回其上诉，本院已另下裁定准许富鸿公司撤回上诉。本案现已审理终结。石楚刚、韦玉烁上诉请求：判令富鸿公司向石楚刚、韦玉烁支付逾期交房违约金51416.7元；本案的一、二审诉讼费用由富鸿公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“柳州市区2013年9月8日至2015年5月30日期间连续或累计降雨3小时以上共计163天”，并从富鸿公司逾期交房天数中扣除该163日雨天，缺失依据。首先，根据富鸿公司提供的《气象资料》所载气候信息为计算参照，2013年9月8日（工程开工日）至2015年5月30日（合同约定交房日）期间连续或累计降雨3小时以上仅为142天，而且下雨时间段很多都在晚间，一审法院认定为163天明显缺失依据，请二审法院对该认定事实予以纠正。其次，合同中虽有“按日连续或累计3小时以上可据实予以延期”的表述，但雨天是否影响其工程施工，应结合《工程施工日志》综合判定，不能仅以《气象资料》这一孤证作为定案依据，且根据合同法第一百一十八条的规定及本案合同第八条的约定，出现或发生影响施工、停工情形、事由的，富鸿公司应当及时通知石楚刚、韦玉烁，并在合理期限内提供证据证明。但一审法院在富鸿公司没有履行法定、约定告知义务、在没有任何证据佐证的情况下就将逾期交房的违约天数扣减了163天雨天明显不当。第三，若富鸿公司有证据证明“日连续或累计降雨3小时以上”的雨天造成工程延误，需延期交房或扣除该时日，也只能扣除自购房合同签订后至合同约定的房屋交付期间内的天数。因为合同签订前的雨天对石楚刚、韦玉烁没有约束力，不能扣减或免除富鸿公司在该期间的违约责任。二、一审法院将中高考时间用于抵扣延期交房的天数，属枉法裁决。因为中高考是可预见情形，并不是法定及合同约定可逾期交房的事由，而且，2015年中高考时间发生在富鸿公司违约之后（合同约定房屋的交付时间为2015年5月30日前），因此一审法院用富鸿公司违约之后的事由来抵扣富鸿公司的违约行为是错误的。三、一审法院对本案合同签订的时间认定错误。一审法院不按上诉人提交的《商品房买卖合同》上的落款时间，却以《合同补充协议》中“买受人同意于2014年7月25日签订合同时支付人民币261252元整”的表述，认定合同签订的时间为2014年7月25日，明显错误。况且本案合同是被上诉人提供的格式合同，依照法律规定，若格式合同条款存在异议，也应依法作出对被上诉人不利的解释，因此一审的该认定违反法律规定。四、一审法院将违约金的计算基数认定为万分之1.5，与合同约定不符。本案中，合同约定的交房时间为2015年5月30日前，但富鸿公司在2016年2月1日后才予以交付，逾期交付240余天，已经超过150天，因此依照合同第九条第（2）项的约定，富鸿公司应按日向石楚刚、韦玉烁支付已交房款万分之三的违约金。故一审违背合同约定，明显错误。五、一审程序违法。1、一审过了举证期限，并开庭审理后，未经当事人申请，一审法院于2016年9月12日径行调取《柳州市住房公积金管理中心住房公积金个人委托贷款申请收件回执》之证据。2、一审开庭审理一个月后由简易程序转为普通程序，且2016年6月3日立案，2016年11月30日结案，2016年12月28日才向石楚刚、韦玉烁送达判决，历时近七个月，未送达就报结案，且已严超审限。综上所述，一审判决认定事实不清，缺失依据，程序违法，判决结果显失公正，恳请二审法院依法查明事实并予以改判。富鸿公司辩称，一、原审判决认定因连续或累计降雨达到合同约定时长的天数属于可延期交房的事由于法有据，计算方式正确，且因降雨可以延期交房情形的计算起始时间应为合同约定的楼宇施工之日。答辩人认为，合同约定“从该栋楼宇施工之日起，气象部门有记录按日连续或累计降雨3小时以上”属于可以延期交房的情形。合同附件四亦约定，为保证房屋质量，建设方雨天均不施工（只需提交气象资料证明）。从法理上来说，该约定是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该约定合法有效，对双方均产生约束力，应得到全面履行。从情理上讲，一栋楼宇内所有的预售商品房符合交付条件的时间是一致的，并不因为签订合同时间的先后顺序有异。而一栋楼宇的建设何时完工，与该栋楼宇施工之日起的降雨情况紧密相关，因此，合同将施工之日起的降雨天数约定为可延期交房的事由符合情理。二、中高考放假的时间属于可以延期交房的情形。按以往惯例，中高考期间政府主管部门并不要求施工单位停止作业，但2014年和2015年中高考期间，政府有关主管部门均下发了文件要求考点周边建筑企业和单位停止施工（2014年文件为《关于加强2014年高考、中考期间建筑工地文明施工及住宅小区内装饰装修行为管理工作的通知》、2015年文件为《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》），且本案涉案楼宇位于考点500米以内，因此中高考放假属于合同第八条约定的“由于政府部门管理的原因”可以延期交房的情形。三、结合事实和证据对合同鉴定时间进行认定。一审中，上诉人和被上诉人均提交了购房合同作为证据，两份购房合同上的落款时间不一致，因此依照法律规定应当以实际履行时间为准。事实上，上诉人提交的合同签订时间与实际履行时间不一致的原因在于：因税务部门要求购房者在签订合同之日起一个月内申报和缴纳税款，为缓解刚交完首付款的购买业主的资金紧张问题，房开商并未要求购房业主在合同上落款，签订日期由购房业主在申报纳税时自行填写，但为了规避风险，双方在附件四上对合同签订的实际时间进行了确认，购房业主也在该实际签订日缴纳了购房首付款。因此，合同签订的时间应当以附件四载明的购房业主支付首付款的日期为准。四、逾期交房违约金的数额应当分段累计。合同第九条明确约定，计算违约天数应当扣除“本合同第八条规定的特殊情况”，且违约金的计算实行分段累计，即在扣除可以延期的天数后，实际逾期不超过150日，按万分之1.5的比例计算；超过150日部分，按万分之3计算。综上，答辩人认为，石楚刚、韦玉烁的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。石楚刚、韦玉烁向一审法院起诉请求：1.富鸿公司向石楚刚、韦玉烁支付逾期交房违约金63560元；2.本案的诉讼费用由富鸿公司承担。一审法院认定事实：2014年7月25日，双方签订《商品房买卖合同》，约定富鸿公司将涉案房屋以861252元的价格出售给石楚刚、韦玉烁。《商品房买卖合同》第六条约定买受人按附件四的约定按期付款，附件四关于付款方式约定：……2、该商品房首期款占全部房价款的30%，为人民币261252元整。买受人同意于2014年7月25日签署本《商品房买卖合同》时支付人民币261252元整。3、余款占全部房价款的70%，计人民币600000元整，买受人向银行申请按揭贷款，按揭贷款于2014年10月25日之前转入出卖人账户，否则出卖人视买受人为逾期付款，并按购房合同第七条规定追究买受人违约责任（买受人应于2014年8月5日到银行或公积金管理部门按要求提供办理手续的全部资料和费用，并自行或在接到银行通知后七个工作日内到银行办理完所有按揭手续）。截至2014年7月25日，石楚刚、韦玉烁已向富鸿公司支付购房定金20000元及购房款241252元，共计261252元。合同签订后，韦玉烁于2014年7月30日向柳州市住房公积金管理中心申请贷款。2014年9月12日，石楚刚、韦玉烁与中国银行股份有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，以涉案房屋作为贷款抵押物。2014年10月29日，涉案房屋的按揭贷款到达富鸿公司账户。至此，石楚刚、韦玉烁已全部付清涉案房屋购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.①由于国家法律、法规、政策的改变以及政府行政管理部门的原因导致工期延误或工期受影响的。②从本栋楼宇施工之日起，因供水、供电部门连续停水、停电。因恶劣天气（含雨、雪、冰雹、洪水等）。③不可预见的异常施工困难及重大技术问题（建设主管部门认可）；3.①从该栋楼施工之日起，气象部门有记录按日连续或累计降雨3小时以上的。②发生群体性事件，致使施工或其他建设工作受阻的。③买受人逾期付款或按揭贷款未按期到达出卖人账户的。④因政府规划部门审批超时的。附件四关于雨天施工约定如下：为保证房屋施工质量，出卖人雨天均不施工（出卖人只需提交气象记录证明天气情况），并且不承担逾期交房的民事责任。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或在《柳州日报》上公告通知买受人办理交付手续。涉案楼宇于2013年9月8日开工，并于2016年1月13日竣工验收。2016年1月28日，涉案楼宇通过竣工验收备案。2016年1月29日，富鸿公司在报纸上刊登《交房公告》，公告涉案房屋将于2016年2月1日交付使用。另查明，柳州市区2013年9月8日至2015年5月30日期间连续或累计降雨3小时以上共计163天。2015年高考时间为6月7日至8日、中考时间为6月24日至27日，共计6天。一审法院认为，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方对《商品房买卖合同》的签订时间各执一词。石楚刚、韦玉烁提交的合同落款时间为2014年7月28日，富鸿公司提交的合同落款时间为空白，但其主张应以附件四记载的2014年7月25日为合同签订时间。该院认为，同一式合同出现两份合同落款时间不一致的，应按合同实际履行的情况予以确认。经查，截至2014年7月25日，石楚刚、韦玉烁已交付购房定金及购房款共计261252元，与合同附件四记载的内容一致，故该院采信富鸿公司关于合同签订时间的观点，即该院认定《商品房买卖合同》的签订日期为2014年7月25日。关于涉案房屋实际交房时间的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，并签署房屋交接单，富鸿公司可登报公告交房时间的前提是“由于买受人的原因，未能按期交付的”。现富鸿公司未能提供证据证实其已满足登报公告交房时间的条件，故对富鸿公司关于交房时间为2016年2月1日的观点，该院不予采信。石楚刚、韦玉烁主张房屋实际交付时间为2016年2月6日，富鸿公司虽不予认可，但其未能提供房屋交接单等证据予以反驳，故该院采信涉案房屋实际交付时间为2016年2月6日。综上，涉案房屋逾期交房的期间为2015年5月31日至2016年2月6日，共计252天。关于日连续或累计降雨3小时以上的天数是否可以抵扣逾期交房天数的问题。根据《商品房买卖合同》第八条及附件四的约定，从涉案楼宇施工之日起，日连续或累计降雨3小时以上的雨天，出卖人可据实予以延期，且出卖人只需提交气象记录证明天气情况。富鸿公司提供的《柳州市区气象资料》来源合法，客观真实，该院对其证明力予以确认。该气象资料显示从涉案楼宇施工之日起至合同约定的最后交房期限止，日连续或累计降雨3小时以上的天数实为163天，该降雨天数符合双方约定的可延期情形，可以抵扣逾期交房天数，但富鸿公司主张抵扣的降雨天数超出163天的部分缺乏依据，该院不予支持。石楚刚、韦玉烁主张富鸿公司提供的《施工日记》没有施工单位及监理单位的印章，不应予以采信，但双方在附件四中约定富鸿公司雨天不施工只需提交气象记录证明天气情况，故对石楚刚、韦玉烁的观点，该院不予采信。关于买受人逾期付款或按揭贷款未按期到达出卖人账户的天数是否可以抵扣逾期交房天数的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定买受人逾期付款或按揭贷款未按期到达出卖人账户的，富鸿公司据实可以延期。双方亦在附件四中明确约定按揭贷款于2014年10月25日之前转入出卖人账户，并约定买受人应于2014年8月5日到银行或者公积金管理部门办理贷款手续。上述约定是双方的真实意思表示，未违反法律规定，该院予以确认。合同签订后，韦玉烁已于2014年7月30日到柳州市住房公积金管理中心办理贷款手续，涉案房屋贷款于2014年10月29日到达富鸿公司账户。按揭贷款虽比约定的到账时间晚4天，但韦玉烁办理公积金贷款手续的时间并未超出双方约定时间，且公积金管理部门及银行审批贷款手续的时间并非买受人可控制，按揭贷款逾期到达富鸿公司账户并非石楚刚、韦玉烁的原因导致，故富鸿公司据此主张抵扣逾期交房天数缺乏依据，该院不予支持。关于“壮族三月三”假期及中、高考期间是否可以抵扣逾期交房天数的问题。双方的《商品房买卖合同》未约定法定节假日属于可以延期的情形，富鸿公司亦未能提供证据证实法定节假日停工导致工期延误或受影响，其提供的《施工日记》未经建设方及施工方等签章确认，且石楚刚、韦玉烁亦不予认可，故富鸿公司主张该假期抵扣逾期交房天数缺乏依据，该院不予支持。根据柳州市住建委××柳州市环境保护局等部门的要求，2015年高考、中考天数共计6天，该期间禁止进行产生噪声扰民的建筑施工作业，故对富鸿公司辩称的2015年高考、中考期间停工应抵扣延期交房天数的观点，该院予以支持。但合同签订于2014年中考之后，故富鸿公司主张扣除2014年中考停工天数缺乏依据，该院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房违约责任及违约金的计算标准进行了约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，扣除富鸿公司据实可以延期的天数后，涉案房屋逾期交房的天数为83天（252天-163天-6天），故富鸿公司应当依约按日支付已交付房价款0.015%的违约金，即富鸿公司应当向石楚刚、韦玉烁支付逾期交房违约金10722.59元（861252元×0.015%×83天）。石楚刚、韦玉烁主张的逾期交房违约金超出上述金额的部分缺乏依据，该院不予支持。综上，石楚刚、韦玉烁主张的逾期交房违约金，合理合法的部分，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、柳州富鸿房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向石楚刚、韦玉烁支付逾期交房违约金10722.59元；二、驳回石楚刚、韦玉烁的其他诉讼请求。案件受理费1389元（石楚刚已预交），由石楚刚、韦玉烁负担1155元，余款234元由柳州富鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。石楚刚、韦玉烁对一审查明的“2014年7月25日，双方签订《商品房买卖合同》”有异议，其主张双方签订合同的时间为2014年7月28日，因为石楚刚、韦玉烁在一审提交的《商品房买卖合同》的主合同落款时间为2014年7月28日，应当以此为准。对此，本院认定如下：本案双方对《商品房买卖合同》的签订时间各执一词，石楚刚、韦玉烁提交的合同落款时间为2014年7月28日，富鸿公司提交的合同落款时间为空白，但其主张应以附件四记载的2014年7月25日为合同签订时间。本院认为，同一式合同出现两份合同落款时间不一致的，应按合同实际履行的情况予以确认。石楚刚、韦玉烁已于2014年7月25日按照上述补充协议的约定向被上诉人支付了购房定金及购房款241252元，应视为双方已经实际履行了补充协议的约定，因此一审认定双方签订合同的时间为2014年7月25日并无不当，石楚刚、韦玉烁的该异议不成立，本院不予支持。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同第八条第一款的约定，富鸿公司应当在2015年5月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给石楚刚、韦玉烁，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。本案中，诉争房屋于2016年1月28日达到合同约定的交房条件（即经验收合格），实际交付给石楚刚、韦玉烁的时间为2016年2月6日，因此富鸿公司逾期交房的时间为252天（2015年5月31日至2016年2月6日）。根据合同第八条及附件四的约定，从涉案楼宇施工之日起，气象部门有记录按日连续或累计降雨3小时以上的，出卖人可据实予以延期交房，且出卖人只需提交气象记录证明天气情况。富鸿公司在一审提供的《柳州市区气象资料》来源合法，客观真实，一审法院对此予以确认，并据此计算出符合合同约定的日连续或累计降雨3小时以上的天数为163天，将此从出卖人逾期交房的时间中予以扣除合理有据，并无不当。关于石楚刚、韦玉烁主张上述合同条款为格式霸王条款，扣除降雨天数应当自合同签订之日起计算，而非涉案楼宇施工之日。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款的规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的‘采取合理的方式’。”本案中，富鸿公司提供的合同中的上述格式条款已经采取了加下划线的方式来提醒对方注意，应当视为合同法第三十九条所称的“采取合理的方式”，因此该合同条款对双方均具有法律约束力，本案应当按照该合同条款约定的“从涉案楼宇施工之日”开始计算降雨天数。故石楚刚、韦玉烁的该上诉主张不成立，本院不予支持。根据合同第八条的约定，由于政府行政管理部门的原因导致工期延误或工期受影响的，出卖人可据实予以延期交房。按照柳州市住房和城乡建设委员会和柳州市环境保护局等部门的要求，2015年高考、中考期间，禁止进行产生噪音扰民的建筑施工作业，因此一审将上述符合合同约定的中高考天数从富鸿公司逾期交房的时间内予以扣除正确，并无不当。石楚刚、韦玉烁提出不应扣除中高考时间的上诉主张不成立，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算，双方在合同第九条对出卖人逾期交房违约责任及违约金的计算标准进行了约定。按照上述约定，本案扣除富鸿公司据实可以延期的天数后，涉案房屋逾期交房的天数为83天（252天－163天－6天），故富鸿公司应当依约按日支付已交房款0.015%的违约金，即富鸿公司应当向石楚刚、韦玉烁支付逾期交房违约金10722.59元（861252元×0.015%×83天）。关于石楚刚、韦玉烁主张一审程序违法的问题。本院认为，一审法院依职权调取审理案件需要的证据，将不宜适用简易程序审理的案件转为普通程序均符合民事诉讼法的规定，并无违法之处，本院对石楚刚、韦玉烁的该上诉主张不予支持。综上所述，石楚刚、韦玉烁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由上诉人石楚刚、韦玉烁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　司英华审　判　员　　陈广生代理审判员　　孙书文二〇一七年七月二十七日代书　记员　　梁雄英微信公众号“”