（2017）陕0802执异83号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2018-03-30

案件名称

榆林市科慧房地产开发有限责任公司、马小云与李强民间借贷纠纷执行裁定书

法院

榆林市榆阳区人民法院

所属地区

榆林市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

榆林市科慧房地产开发有限责任公司,马小云,李强

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

陕西省榆林市榆阳区人民法院执行裁定书（2017）陕0802执异83号异议人：榆林市科慧房地产开发有限责任公司（以下简称科慧房地产公司）。住所地：榆林市西沙柳营路市信访局家属区*排*号。法定代表人：姬文科，男，总经理。委托代理人：王彦，男，陕西富能律师事务所律师。申请执行人：马小云，女，生于1982年1月17日，汉族，陕西省子洲县人，现住榆林市榆阳区。委托代理人：呼伟，男，生于1985年11月6日，汉族，陕西省吴堡县人，住榆林市经济开发区，系申请执行人马小云亲属。被执行人：李强，男，生于1964年12月15日，汉族，陕西省子洲县人，现住榆林市榆阳区，系中国工商银行榆林分行职工。在本院执行马小云与榆林市科慧房地产开发有限责任公司、李强民间借贷纠纷一案中，异议人科慧房地产公司对本院2016年11月18日作出（2016）陕0802执3939号执行裁定书，裁定查封位于子洲县双湖裕镇大理路南、青银高速路北、大理河中学对面科慧大厦1单元1801、1901号房、2单元501、1501号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月13日举行了听证。异议人科慧房地产公司的法定代表人姬文科及其委托代理人王彦，申请执行人马小云的委托代理人呼伟，被执行人李强参加了听证。现已审查终结。异议人科慧房地产公司称，根据《榆林市实施存量房安置易地移民搬迁人口指导意见》的文件精神，子洲县政府于2016年10月14日印发《子洲县实施存量房安置易地移民搬迁人口实施方案》，2016年10月18日发出《子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置的公告》，异议人开发有位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××、1901，2单元501、1501号房。根据上述文件的要求，异议人和购房者办理了购房手续，并将上述房屋交付业主使用。现该房已经装修完毕，异议人也已经入住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中上述四套房产在法院查封前就已经出卖，并经子洲县人民政府公示、公告，而且异议人与房屋购买人签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，签订该合同的时间在法院查封之前，现房产虽然未登记在购买人名下，但并非由于购买人的原因造成的，而是由于政府政策的实施造成的。购买人按时向科慧房地产公司及子洲县人民政府提交了办理房产手续所需要的一切资料，由于政策原因，导致房产迟迟未能办理在购买人名下，而且购买人在法院查封之前就管理房产、支付全部房款，现已经入住。故依据上述法律的规定，法院不应当对该四套房产进行查封、评估、拍卖。综上所述，法院对该四套房屋的查封、评估、拍卖行为，严重损害了购买人的合法权益。为此，异议人依法提起执行异议申请，请求：依法终止执行法院作出的（2016）陕0802执3939号执行裁定书，解除对登记在异议人名下的、已经售卖并经子洲县人民政府公告的、位于子洲县双湖峪镇大理路南、青银高速北、大理河中学对面科慧大厦小区1栋1单元1801、1901，2单元501、1501号房产的查封，不予评估、拍卖。异议人科慧房地产公司向本院提交了以下证据：第一组：1、子洲县人民政府于2016年10月14日印发《子洲县实施存量房安置易地移民搬迁人口实施方案》复印件一份；2、《子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置的公告》一份（2016年10月18日）。第一组证据用于证明根据上述两份政府文件显示，该四套房产进入政府去库存出售的范围。第二组：1、异议人科慧房地产公司与购买人王盼盼于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及购房款收据复印件各一份，用于证明在法院查封之前，2016年1月26日，购买人王盼盼向科慧房地产公司购买了位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××房，购房当日签订了《商品房买卖合同》，异议人向科慧房地产公司缴纳全部房款450000元，该公司向购买人出具收款收据的事实。2、异议人科慧房地产公司与购买人钟科于2015年3月18日签订的《商品房买卖合同》及购房款收据复印件各一份，用于证明在法院查封之前，2015年3月18日，购买人钟科向科慧房地产公司购买了位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××房，购房当日签订了《商品房买卖合同》，购买人向科慧房地产公司缴纳全部房款342000元，该公司向购买人出具收款收据的事实。3、异议人科慧房地产公司与购买人武延宁于2016年9月28日签订的《商品房买卖合同》及购房款收据复印件各一份，用于证明在法院查封之前，2016年9月28日，购买人武延宁向科慧房地产公司购买了位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××房，购房当日签订了《商品房买卖合同》，购买人向科慧房地产公司缴纳全部房款654500元，该公司向购买人出具收款收据的事实。4、异议人科慧房地产公司与购买人付丽、路鹏于2016年5月4日签订的《商品房买卖合同》及购房款收据复印件各一份，用于证明在法院查封之前，2016年5月4日，购买人付丽、路鹏向科慧房地产公司购买了位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××房，购房当日签订了《商品房买卖合同》，购买人向科慧房地产公司缴纳全部房款480000元，该公司向购买人出具收款收据的事实。第二组证据总体证明：1、以上四套房产在法院查封之前，已经出售，并交付给购买人。2、该四套房产的购买人符合移民搬迁的条件，故进入移民安置范围。申请执行人马小云称，科慧房地产公司因资金周转困难，于2013年8月2日，立据向申请执行人马小云借款人民币400万元，月利率3%。后因该公司不能按期偿还，马小云诉至法院。经榆阳区人民法院依法审理作出的（2015）榆民初字第01212号民事判决书，判决科慧房地产公司偿还马小云借款人民币1296394.08元，并支付1296394.08元借款从2014年11月22日起至款付清之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息；李强对科慧房地产公司的上述债务承担连带保证责任。李强不服该判决上诉于榆林市中级人民法院，二审期间，上诉人撤回上诉。申请执行人马小云向法院申请强制执行，在执行过程中，榆阳区人民法院于2016年11月18日依法查封了涉案四套房屋。异议人科慧房地产公司在执行异议申请中提出，上述四套房已经交付业主使用，并已装修入住。但实际情况是榆阳区人民法院于2017年6月21日第一次贴封条时，该套商品房，仍然为毛坯房，仍未装修入住。后其擅自撕毁封条开始装修，被榆阳区法院制止，于2017年7月3日重新将封条粘贴。异议人提及的《榆林市实施存量房安置易地移民搬迁人口指导意见》精神及子洲县人民政府于2016年10月10日印发的《子洲县实施存量房安置易地移民搬迁人口实施方案》、2016年10月18日《子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置的公告》的文件，仅能说明位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦小区××单元××、1901，2单元501、1501号房，在政府移民搬迁及商品房去库存化的政策中，异议人的商品房尚未交易，仍然属于去库存化的对象，并不能证明上述房屋已经出售于某一具体的第三人。综上所述，申请执行人认为法院作出的判决及执行裁定合法有效，异议人提出的执行异议理由不能成立，故请求依法驳回异议请求，依法执行已查封房产，维护申请执行人的合法权益。申请执行人马小云向本院提交了以下证据：1、2016年10月18日子洲县人民政府门户网站上发布的《子洲县移民搬迁商品房去库存进城安置的公告》一份，用于证明截止2016年10月18日，涉案房屋仍为库存房，尚未交易的事实。2、2017年1月14日子洲县人民政府门户网站上发布的《2016年移民搬迁商品房去库存化安置搬迁花名单公示》一份，用于证明该搬迁花名单公示中未显示异议人的名单。3、法院贴封条拍摄照片复印件十八张（拍摄时间：2017年7月3日，拍摄人：榆阳区法院审监庭的工作人员），用于证明涉案房屋，一直为毛坯房，仍未装修入住。被执行人李强称，异议人科慧房地产公司提出的异议请求成立，请求支持异议人的请求。被执行人李强未向本院提供证据。经举行听证会质证，异议人科慧房地产公司提供两组证据，被执行人李强均表示无异议。申请执行人马小云对该两组证据，真实性及证明目的均有异议，认为根据政府门户网站去库存化信息显示该四套房产并没有销售，异议人所述与事实不符。如果已经出售，政府不会将已出售的房屋在门户网站上再次出售。且该四套房产均未办理产权过户登记手续。收款收据，仅能说明是科慧房地产公司的一厢情愿，真实的买房人房地产公司应当在出售房地产时，及时出具不动产增值税专用发票，或提供当天进账的财务报表。严重与事实不符。申请执行人马小云提供三份证据，异议人科慧房地产公司对第一、二份证据，政府门户网站上内容，认为其不清楚；涉案房产是否买卖、出售其不清楚，故对该两份证据的真实性及证明目的，不予质证。对第三份证据，真实性无异议，因涉案房产系李震借用科慧房地产公司的资质修建的，该公司并未投资，也未参与，故对证明目的不予质证。被执行人李强对第一、二份证据，真实性无异议；对第三份证据，认为其不清楚，由法庭审查；对三份证据证明目的均不予认可。本院查明，马小云与科慧房地产公司、李强民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月14日作出（2015）榆民初字第01212号民事判决书，判决内容为：一、本判决生效后五日内，榆林市科慧房地产开发有限责任公司偿还马小云借款人民币1296394.08元，并支付1296394.08元借款从2014年11月22日起至款付清之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息；李强对科慧房地产公司的上述债务承担连带保证责任。二、驳回马小云的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，李强不服上诉于榆林市中级人民法院，该院在审理期间，上诉人李强撤回上诉。故马小云在上述判决发生法律效力后，于2016年9月21日向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中，于2016年11月18日作出（2016）陕0802执3939号执行裁定书，裁定查封了在被执行人榆林市科慧房地产开发有限责任公司名下位于子洲县××镇××理路南、××北、××对面××大厦××单元××、××号，2单元501号、1501号，5单元1301号、601号、602号的房产七套。异议人科慧房地产公司不服，于2017年6月6日向本院提出书面执行异议申请，理由及请求如前所述。本院受理后，于2017年7月13日对该案进行了听证，异议人科慧房地产公司及申请执行人马小云提供了上述证据，且各方当事人陈述了上述质证意见。本院认为，本案争议焦点为：异议人科慧房地产公司提出的异议理由和请求能否成立及是否应当予以支持的认定问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人科慧房地产公司虽然提供了买卖合同及收款收据，但其一，该房屋买卖合同系购买人与异议人科慧房地产公司所签订，且收款收据系科慧房地产公司所出具，但在听证中，科慧房地产公司称其对该买卖事实不清楚，显然提供证据与客观事实不相符；其二，异议人只提供交付房款收款收据，未能提供转账、现金支付进账凭证及统一的税收发票等证据予以佐证支付全部房款的事实；其三，异议人提供第二组证据证明其于2016年10月之前已经将涉案四套房出售，且购买人在2016年10月份之前已经支付全部房款；但第一组证据证明涉案四套房产在2016年10月18日公告时仍未销售，属于库存房，故进入政府去库存出售的范围，该两组证据证明的事实相互矛盾，且其未能提供证据证明按照子洲县政府文件规定的库存房出售程序对该四套房进行网签出售的事实；其四，异议人在异议申请中称其已经在法院查封房产之前向购买人交付房产，现已经入住，但是，根据申请执行人提供第三份证据和在听证中所反映的涉案房屋正在装修的事实，亦与其在提出异议申请中所称不一致；其五，异议人未能提供证据证明非因购买人自身原因未办理产权过户手续的相关证据。综上，异议人提供的证据不能证明购买人的权利能够排除执行，即其对登记在自己名下的不动产的查封提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；亦未能提供证据证明本院在实施查封上述四套涉案房产时存在违法行为，即存在该规定第七条第一款所规定的情形。故异议人科慧房地产公司提出的异议理由无确实充分的事实依据和法律依据支持，其异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人榆林市科慧房地产开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向榆林市中级人民法院申请复议。审　判　长　　钟改琴人民陪审员　　常四娃人民陪审员　　刘旺才二〇一七年七月二十七日书　记　员　　张　晔微信公众号“”