（2017）赣04民终890号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-11
案件名称
朱淑梅、朱建圩商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱淑梅,朱建圩,江西长江房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终890号上诉人(原审原告)：朱淑梅，女，汉族，1961年12月28日出生，无固定职业，住彭泽县。上诉人(原审原告)：朱建圩，男，汉族，1992年8月1日出生，学生，住天津市大港区。共同委托诉讼代理人:许超群，彭泽城关法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：江西长江房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区大中路618号。统一社会信用代码：913604006124213916。法定代表人：李能斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁海，江西民群律师事务所律师。上诉人朱淑梅、朱建圩因与上诉人江西长江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服彭泽县人民法院(2016)赣0430民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱淑梅、朱建圩上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判江西长江房地产开发有限公司赔偿580000元；2.江西长江房地产开发有限公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月25日至2014年11月14日止，其分6次向江西长江房地产开发有限公司支付580000元用于购买门面房。商品房买卖合同约定2015年10月31日前江西长江房地产开发有限公司将该商品房经验收合格交付，到期后其敦促江西长江房地产开发有限公司办理房屋所有权证未果，2016年3月其向法院起诉要求房产证时，才得知江西长江房地产开发有限公司已于2016年1月18日恶意将房屋一房二卖。原审法院仅判决江西长江房地产开发有限公司赔偿29万元不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。江西长江房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项关于给付自2015年11月1日起至清偿之日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的判决；2.撤销原审判决第三项；3.一、二审诉讼费由朱淑梅、朱建圩承担。事实和理由：朱淑梅、朱建圩违反合同约定不付清购房款，其已根据合同约定通知朱淑梅、朱建圩解除合同，之后其将诉争房屋卖给第三方不属于一房两卖，原审判决根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定认定一房两卖适用法律错误。朱淑梅、朱建圩向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告签订的购房合同；2.判令被告立即返还原告已付购房款580000元及利息（按月息2分计算）和诉讼代理费30000元；3.由被告承担580000元的赔偿责任；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月5日原告朱淑梅、朱建圩与被告江西长江房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，内容为：“…第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房龙城天街第J【幢】【座】一【单元】【层】J1-02号房。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共37.8平方米…。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米19418.8元，总金额（734029.0-）…第五条面积确认及面积差异处理。…商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：每平方米的价格保持不变；房价款总金额，按实际面积调整，多退少补，（以房产局测量确认面积为准。）…第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款；2、分期付款：于2014年10月5日已付肆拾伍万元整，剩余贰拾捌万肆仟零贰拾玖元于2014年11月15日付清余款…第八条交付期限出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”。签订《商品房买卖合同》当日，甲方江西省龙城天街商业服务有限公司、乙方即本案二原告、丙方即本案被告，三方签订《龙城天街项目商铺托管经营协议书》，甲方、乙方、丙方在协议书上签名盖章（捺印）。为了购房二原告分别六次向江西长江房地产开发有限公司彭泽县分公司生态果岭项目部交纳共计人民币580000元（2013年12月25日商铺定金50000元，2014年1月11日商铺定金168000元、7000元,2014年10月5日龙城天街购铺款225000元，2014年11月11日龙城天街购铺款100000元，2014年11月14日龙城天街购铺款30000元），按合同约定的总价款计算，二原告尚欠被告购房款154029元。因二原告认为房屋的实际面积与合同约定面积不符，故拖欠不付。2016年1月18日彭泽九银村镇银行与被告签订《龙城天街销售确认书》，购买了包含涉案商品房在内的整栋房产。次日彭泽九银村镇银行股份有限公司分两次共支付被告7200000元（720000元+6480000元）购房款。目前涉案房屋已被彭泽九银村镇银行实际占有并使用。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告朱淑梅、朱建圩与被告江西长江房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院依法予以确认。本案被告在与二原告签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给彭泽九银村镇银行，被告的行为构成违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因涉案房屋已由彭泽九银村镇银行实际占有使用，二原告与被告之间的商品房买卖合同事实上履行不能，合同目的已无法实现，故二原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同、返还购房款580000元的请求应予以支持。由于合同约定的交房时间为2015年10月31日，其利息损失应从2015年11月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。双方签订的合同中未约定法律服务费用的承担方式，故二原告要求被告承担诉讼代理费30000元，本院不予支持。被告明知“一房二卖”的行为会损害二原告的利益，为实现房屋整体出售的自身利益仍然实施该行为，符合“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”惩罚性赔偿制度的要件。因二原告未按合同约定付清购房款，根据案情的实际情况，基于公平理念和双方利益的平衡，被告应承担二原告已付购房款580000元的50﹪即290000元的赔偿责任。因无证据证实被告履行了解除合同的通知义务，且原、被告与第三方的托管经营协议是三方真实意思表示，及在原、被告双方商品房买卖合同未解除的情况下被告与彭泽九银村镇银行签订商品房买卖合同，故被告的辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告朱淑梅、朱建圩与被告江西长江房地产开发有限公司于2014年10月5日签订的《商品房买卖合同》。二、被告江西长江房地产开发有限公司返还原告朱淑梅、朱建圩购房款人民币580000元及利息（从2015年11月1日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。三、被告江西长江房地产开发有限公司赔偿原告朱淑梅、朱建圩人民币290000元。四、驳回原告朱淑梅、朱建圩的其他诉讼请求。案件受理费15510元，由原告朱淑梅、朱建圩负担4265元，被告江西长江房地产开发有限公司负担11245元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人朱淑梅、朱建圩与上诉人江西长江房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。朱淑梅、朱建圩履行付清余款义务不以面积是否存在误差、江西长江房地产开发有限公司是否办理产权证为前提，朱淑梅、朱建圩未按合同约定付清余款，且逾期付款超过30日，根据合同第七条关于“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同”的约定，江西长江房地产开发有限公司有权解除合同。涉案房屋已由第三方彭泽九银村镇银行实际占有使用，朱淑梅、朱建圩与江西长江房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同事实上履行不能，合同目的已无法实现，江西长江房地产开发有限公司应返还朱淑梅、朱建圩已支付的购房款58万元。江西长江房地产开发有限公司解除合同将房屋卖给第三方不属于“一房两卖”，不应承担惩罚性赔偿责任。本案现有证据不足以证实江西长江房地产开发有限公司履行了解除合同的通知义务，江西长江房地产开发有限公司应对未履行通知义务给朱淑梅、朱建圩造成的损失承担赔偿责任。综上所述，上诉人朱淑梅、朱建圩的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人江西长江房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持彭泽县人民法院(2016)赣0430民初1438号民事判决第一项、第四项。二、撤销彭泽县人民法院(2016)赣0430民初1438号民事判决第三项。三、变更彭泽县人民法院(2016)赣0430民初1438号民事判决第二项为上诉人江西长江房地产开发有限公司返还上诉人朱淑梅、朱建圩购房款人民币580000元并赔偿利息损失（从各笔购房款交款之日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款基准利率计算），上述款项于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15510元，由上诉人朱淑梅、朱建圩负担4265元，上诉人江西长江房地产开发有限公司负担11245元。二审案件受理费11300元，由上诉人朱淑梅、朱建圩负担5650元，上诉人江西长江房地产开发有限公司负担5650元。本判决为终审判决。审判长 徐新友审判员 尹 强审判员 刘 敏二〇一七年七月二十七日书记员 殷亮亮 来自：