（2017）甘1026民初1281号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-22
案件名称
王莉与范红波、卢小伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁县人民法院
所属地区
宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王莉,范红波,卢小伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1026民初1281号原告：王莉，女，1974年9月25日出生，汉族，甘肃省宁县人，住宁县，居民。委托诉讼代理人：秦书法，甘肃陇域律师事务所律师。被告：范红波，男，1981年8月15日出生，汉族，甘肃省宁县人，住庆阳市，西峰区森林公安局职工。被告：卢小伟，男，1976年2月2日出生，汉族，甘肃省宁县人，住宁县，宁县公安局职工。原告王莉诉被告范红波、卢小伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，作出（2016）甘1026民初1186号民事判决,宣判后范红波不服提出上诉，庆阳市中级人民法院作出（2017）甘10民初207号民事裁定：撤销宁县人民法院（2016）甘1026民初1186号民事判决，发回宁县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王莉及其委托诉讼代理人秦书法、被告范红波到庭参加诉讼，被告卢小伟经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王莉向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与第一被告范红波之间的房屋租赁合同；2.责令第一被告按原貌腾退并交付承租原告的商品房24间；3.请求判决第一被告范红波支付拖欠的房屋租赁费406000元，判令第二被告卢小伟支付拖欠的房屋租赁费465300元，并责令第一被告对卢小伟应承担的房屋租赁费承担连带给付责任；4.由第一被告范红波支付至房屋腾退之日的房屋占用费；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2008年3月，卢小伟承租原告所有的位于宁县新宁镇农贸路的商品房24间开办”华尔宫”酒店。房屋内暖气、水路、电路安装完好，房屋地面楼梯用地板砖、贴砖进行装贴。2014年5月，卢小伟欲将该酒店改造为宾馆并随之进行作业施工。改造装修工程持续至2015年4月仍未完工，期间已拖欠原告房租费、暖气费等56万元。2015年4月上旬，被告范红波在西安找到原告之父说，他与卢小伟系表兄弟关系，双方签订了转让协议，卢小伟已将正在改造之中的宾馆转让给了他，并口头约定卢小伟此前所欠原告租赁费、暖气费等56万余元由被告范红波负责向原告清偿。但原告之父发现被告范红波所出示的转让协议中受让方为范天志，遂要求被告范红波予以说明。被告范红波称，因他系公职人员，以他本人的名义进行经营不妥，故他以其叔父范天志的名义签订了转让协议，实际的受让方就是范红波，宾馆的经营者也是范红波。鉴于卢小伟此前经营状况不佳，原告方在被告范红波认可此前卢小伟所欠原告56万余元的前提下，认可了卢小伟与被告范红波签订的协议。因卢小伟与被告范红波签订转让协议之前，卢小伟与原告之间签订的房屋租赁协议早已届满，但卢小伟事实上仍在使用承租房，故原告之父遂要求被告范红波先付清56万余元，双方再签订书面房屋租赁合同并约定以后的租赁费为每年40万元。被告范红波当即交付欠款15万元，下余款项承诺尽快支付清结并与原告签订合同。嗣后，经原告多次督促，被告至今未再支付欠款。期间，原告也多次要求被告范红波腾退交回房屋，并表示房屋交回付清欠款后仍可与之签订新合同。但被告范红波既不付清欠款，亦不对实际已经烂尾的改造装修设施、设备予以妥善处置而交回房屋，而是放任不管，致原告至今无法收回该房屋，从而造成了巨大的经济损失。被告范红波辩称：1.被告范红波和原告之间没有签订租赁合同，没有承租关系；2.被告没有占有王莉的房屋；3.被告和卢小伟签了协议，之后找王莉，王莉说卢小伟还欠房租费、暖气费等费用，要把所欠费用还清，再租给被告，被告找到王莉父亲，王莉父亲说被告在6月底把卢小伟欠费交清，就租给被告，被告当时为了表示租房诚意就交给王莉父亲15万元定金，王莉父亲给被告打了收条。被告卢小伟在第一次开庭答辩：我与王莉的租房合同原来是二年一签合同，后改为一年一签的租赁合同。2014年7月份租房合同期满后，我与王莉没有再签订书面合同，房屋我还在实际使用。后将”华尔宫”酒店改造成宾馆经营。在装修过程中，因我借他人75万元，由范红波担保。到2015年4月份一天，经与范红波商议，征得王莉同意的情况下将宾馆以105万元转让给范红波经营，我所欠的债务款95万元由范红波偿还，再由范红波给我17万元，其中10万元是转让费，均是口头约定。第二天我和范红波找王莉算账，尚欠王莉房租42万元，找到王莉的父亲给我们少了1万元，下剩41万元房租费由范红波承担。房屋转让协议是以范天志名义和我签的，实际受让人是范红波。当时协议上范天志签名是范红波签写的。协议签订后王莉就将钥匙交给了范红波，由范红波继续装修宾馆进行经营。王莉向本院提供的证据：1.宁县人民政府颁发的房产登记复印件一份，证明坐落于宁县新宁镇农贸路商品房为三层，建筑面积为850.50平方米，用途为商用，房屋所有权人为王莉。2.房屋租赁合同一份，证实王莉与卢小伟签订了房屋租赁合同及详细约定。3.房屋转让协议一份，证实卢小伟将承租的华尔宫以105万转让给范红波，所欠租费由卢小伟承担。承租人变更在范红波名下。4.欠条一张，证实卢小伟欠王莉2013年8月至2015年8月房租费559300元。5.领条一张，证明2015年4月27日，范红波从王莉处领到原宁县华尔宫前后门钥匙两套。6.王某证言：2010年至今，我一直在门房上班，在2015年3、4月到7、8月期间，没有人给我交过原华尔宫钥匙。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议，对证据5有异议，被告范红波认为自己没有打领条，钥匙最后交给了原告。对证据6有异议，认为证人王某为原告职工，门房每天进出人数较多，不能采信。范红波向本院提供的证据：左杰证言一份：证实1.2015年大概4、5月份，范红波叫我看下装修房子能花多少钱，范红波给我一个电话号码，我打电话后，王莉给了我钥匙，我看了房子，装修房子在前期大概能花四五十万元，后期大概需一百二十多万元，看完后当天下午两三点李亮把钥匙放到了门房；证实2.领钥匙时，其没有写过领条。对左杰的证言，原告有异议，认为证言与门房看门的证言不符，不能证明被告的观点。本次审理过程中，对本院（2016）甘1026民初1186号案卷中以下证据作了质证：1.石国栋领条一张；2.宁县庙咀租赁站租赁清单一份；3.原华尔宫装修现状照片10张；4.宁县卓越商务宾馆装修合同及其合同附件一份；5.王莉、范红波、王者发、王锡宁、卢小伟、王国栋、杨志升、李永赐的调查笔录；6.财产登记清单两份。经举证质证，原告对范红波说的没有达成房屋租赁协议有异议，认为其与范红波达成了口头租赁协议。王锡宁证言与本案关系不大。卢小伟谈话笔录有异议，装修费用不客观，装修价格有异议，对其他证据无异议。被告对王莉、王者发的笔录有异议，其承担卢小伟所欠40多万元租赁费不属实。条子上写的今收到范红波现金15万元，不是收卢小伟所欠租费15万元。房子没有交给他，对卢小伟陈述租费由其承担不属实，对装修价格有异议，对其余证据无异议。对本院依职权向王莉、王者发、范盼盼、范红波的调查笔录及原华尔宫现状录像材料进行了质证。原告对范红波的证言有异议，被告对原告、王者发证言有异议，对其余证据无异议。根据证据的审查认定，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2008年3月，宁县公安局职工卢小伟承租原告所有的位于宁县新宁镇农贸路的商品房24间开办”华尔宫”酒店。该房屋内暖气、自来水管道、排污管道安装完好，墙面进行了粉，安装了木门和门锁，电路安装齐全，房屋地面、楼梯用地板砖进行了铺设。当时房租十四万元左右，约定每年8月重签合同，房屋一直由卢小伟租赁。2013年9月25日，原告王莉与被告卢小伟签订《房屋租赁合同》约定：甲方（王莉）自愿将拥有坐落在宁县马莲路南14号房子（面积为1302㎡、共计三层）出租给乙方（卢小伟）使用；该房屋租赁期共计一年，自2013年8月1日起至2014年7月31日止；该楼房年租金总额为33万元整；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用；租赁期间，未经甲方书面同意，将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换、出租给他人使用的，拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变合同约定的房屋租赁用途、逾期未交纳各项费用、拖欠房租及其他费用累计12个月的，甲方有权终止合同，收回该房屋。乙方未经甲方书面同意将乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失。合同期满后乙方对房屋的装饰装修部分动产由乙方搬走，不动产无法拆除部分甲方不作任何价值赔偿。2014年7月31日合同租赁期满，卢小伟按照原合同继续使用该房屋，再没有续签合同。2014年9月20日卢小伟与王莉之父王者发算账，2013年8月至2015年8月1日期间卢小伟拖欠王者发房租费559300元，卢小伟给王者发写了欠条。2014年5月，卢小伟欲将该酒店改造为宾馆经营，在征得王莉同意后对华尔宫酒店进行改造。2014年6月18日，卢小伟与庆阳广建工贸有限公司签订了《宁县卓越商务宾馆装修合同》及《装修工程合同附件》，从2014年6月1日开始装修，约定2014年8月30日装修完毕，约定工程造价180万元，但因资金等问题改造装修工程持续至2015年4月仍未完工。在装修期间，卢小伟与范红波之间因有债务关系，经卢小伟与范红波协商，卢小伟将正在装修的宾馆转让交由范红波经营，以抵顶卢小伟欠范红波的债务。2015年4月17日，在征得王莉同意后，范红波以其叔父的名义与卢小伟签订了租赁房屋转让协议，协议签订后，卢小伟将装修未成的宾馆以105万元转租给范红波经营，合同约定:”在本合同签订之前的该房屋的所有债权债务由卢小伟承担，装修费、物业管理费及其它应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳拖欠的费用，由卢小伟全部承担”。之后，王莉未经卢小伟同意换了原华尔宫门上的锁子。原告范红波去西安与王莉父亲王者发协商房屋租赁一事，被告范红波在西安找到原告之父说，他与卢小伟签订了租赁房屋转让协议，卢小伟已将正在改造之中的宾馆转让给了他。原告之父王者发看了协议发现，被告范红波所出示的转让协议中受让方为范天志，就问范红波，范红波称，他系公职人员，以他本人的名义进行经营不妥，故他以其叔父范天志的名义签订了转让协议，实际的受让方就是范红波，宾馆的经营者也是范红波，原告同意卢小伟与被告范红波签订的协议。王者发称他给范红波说：”转租房子可以，把卢小伟所欠租费559300元给清，双方签协议再订立租赁合同，房租费每年40万，范红波同意付清卢小伟欠款后，给我交了15万元，我给范红波打了收条，在条子上注明这15万元为卢小伟所欠房租，范红波答应余款他很快解决，我打电话给王莉说，范红波把房子租去了，你把钥匙交给范红波”。范红波称：其给王者发的15万元系租赁房子的定金，收款收据丢失，他没有答应承担卢小伟欠款，其与王者发未达成租赁房子的协议，也没有约定年租费40万元，交款为了尽快租到王莉房子。2015年4月27日王莉按照其父的交代将卢小伟先前租赁的房屋钥匙交给范红波了，范红波给王莉出具了一张领到”华尔宫”酒店钥匙的领条一张。范红波领到房屋钥匙后，并未对房屋继续进行装修，宾馆一直没有投入运营，闲置至今。同时查明：卢小伟将华尔宫酒店改为宾馆时，对暖气、供水、排污管道等工程进行了改造，将以前的暖气全部拆卸，改造成地暖，房屋内隔装有卫生间，供水、排污管道和电路、网络均重新进行了改装，原有的地板、楼梯贴砖均已拆除，部分房间墙面用石膏板装修，部分屋顶用轻钢龙骨进行了屋架固定，卢小伟因装修支出费用36万元，房屋装修没有完成。华尔宫门面搭建的装修架管等，本案在审理过程中，通过卢小伟叫的原装修公司进行拆卸，架管等设备进行了返还，部分租赁材料本院登记前已丢失、拆卸费用经协商原告王莉支付1500元。室内部分装修材料作了财产登记（详见清单），对室内各个房间的装修及存放的物品情况进行了录像（详见光碟）。装修费支付了20万元，下剩16万元卢小伟给装修公司出具了16万元的欠据。2017年7月7日庭审中，本院考虑到合同履行的实际情况，房子闲置两年多未进行改造、经营，经征得王莉、范红波的同意，将王莉出租的原华尔宫酒店房屋收回返还给了原告王莉，以减少各方的损失。本院认为：原告王莉与被告卢小伟签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同真实、合法、有效，受法律保护，双方应当按照合同约定自觉履行合同义务。卢小伟未按照合同约定履行给付租费义务，属违约行为，原告主张卢小伟给付所欠租费，本院予以支持。该租赁合同约定租期一年，期限届满后，双方再没有续签书面租赁合同，且租赁超过了六个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：”租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”。不定期租赁合同出租人随时可以解除。王莉与卢小伟租赁合同到期后未签订书面租赁合同，形成了不定期租赁合同，口头约定租费按照原合同履行。卢小伟与范红波签订《房屋转让协议》，经房屋出租人王莉同意。该合同约定，合同签订前该房屋所有债权债务由甲方（卢小伟）承担，装修、物业管理费及其他应当缴纳的费用已全部交清，如有尚未缴纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。由此可见，该合同签订以前所欠租费亦由卢小伟承担。卢小伟、王莉主张范红波支付转让以前的租费，没有证据支持，该意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与转租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。按照本条规定，王莉与卢小伟口头达成的不定期租赁合同继续有效。但王莉在卢小伟资金链断裂、无法改造华尔宫的情况下，卢小伟与范红波签订《房屋转让协议》，范红波缴纳了15万元现金，王莉未经卢小伟同意更换了华尔宫门钥匙，且将钥匙交给范红波，应当认定王莉与卢小伟终止了不定期租赁合同。对于范红波缴纳的15万元的性质确认问题，原告称缴纳的款是范红波代卢小伟归还的房租欠款，未提供出证据证明。卢小伟称为范红波代其归还的欠款，也未提供相关的证据证明。从卢小伟与范红波签订的《房屋转让协议》约定所欠租费由卢小伟承担及范红波去西安找王者发为了租赁原告房子的动机来看，可认定范红波缴纳的15万元系租赁原告房屋的定金。交了定金，王者发打电话叫王莉将钥匙交给范红波，范红波从原告王莉处领走租赁房子的两套钥匙，并给王莉打了领条，这一事实结合卢小伟与范红波签订的转让协议（第五条：将房屋租赁合同办理到范红波名下）及缴纳的租赁定金，可以认定王莉与范红波达成了口头上的租赁房屋协议，租赁开始时间应当为交付租赁房屋钥匙的时间，即2015年4月27日。从转让协议及各方的陈述及本院确认的事实足以证实卢小伟与王莉之间的租赁合同已经解除，范红波与王莉之间建立了新的租赁合同的事实，而不是对原租赁合同的转租。因此，范红波抗辨其与王莉之父就房屋租赁事宜进行协商，只是设立合同前的缔约行为，合同因要求其承担卢小伟先前所欠的房屋租赁费而未达成一致意见的理由不能成立，本院不予采信。尽管范红波不承认钥匙领条不是其出具，原告坚持是范红波出具，范红波拒绝对笔迹进行鉴定，且第一次开庭审理时范红波诉讼代理人承认领条是范红波出具，应当认定领条为范红波出具。范红波与王莉之间虽然没有签订书面合同，双方形成了事实上的不定期租赁合同关系。范红波承租了房屋后，对房屋没有再进行装修，既不使用，又不提出解除，一直占据，视为合同仍在履行中。审理中经征得双方同意，租赁房屋于2017年7月7日已交付王莉使用。现王莉要求解除其与范红波之间不定期租赁合同关系，合法有据，应当予以支持。至于租赁费，原告父亲王者发称租赁费约定为每年40万元，无证据证实，该意见本院不予采纳。范红波租赁期间的租赁费，应当按照原租赁合同约定的标准36万元/年计算至2017年7月7日房屋交付之日，交付的15万元可作租费抵顶。卢小伟先前拖欠2013年8月1日至2015年8月1日之间房租费为559300元，对于转让给范红波期间（2015年4月27日至2015年7月31日）的房租费予以扣减，实际下欠王莉房租费数额为465300元。对于租赁房屋内的装饰、装修如何处理的问题。卢小伟和王莉签订的租赁合同明确约定：”合同期满后，乙方（卢小伟）对房屋装饰、装修部分的动产由乙方搬走，不动产或无法拆除部分甲方（王莉）不做任何价值赔偿”。但卢小伟对房屋进行装修是经得王莉的同意，且支出数额较大，二被告就装修问题未提出反诉，本案不予考虑。原告要求范红波对卢小伟拖欠房屋租赁费承担连带给付责任，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，故依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除王莉与范红波之间的房屋租赁合同；二、由范红波向王莉交付房屋24间（已交付）；三、由卢小伟支付王莉2013年8月1日至2015年4月26日租赁期间的房屋租赁费465300元；四、由范红波支付王莉2015年4月27日至2017年7月7日期间的房屋租赁费790000元（含已支付的150000元）。五、驳回王莉的其它诉讼请求。以上款项限判决生效后30日内一次性给付。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11230元，王莉承担3000元，卢小伟负担4115元，范红波负担4115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 李金平审 判 员 南 炯人民陪审员 刘有明二〇一七年七月二十七日书 记 员 高来荣 关注公众号“”