（2017）吉08民终859号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-23
案件名称
单立斌与魏金山等确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
单立斌,张万山,魏金山
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终859号上诉人（原审原告）：单立斌，男，汉族，1969年4月6日生，农民，现住吉林省通榆县。委托诉讼代理人：禚淑莲，吉林创领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张万山，男，蒙古族，1973年3月13日生，农民，现住吉林省通榆县。被上诉人（原审第三人）：魏金山，男，蒙古族，1978年7月16日生，农民，现住吉林省通榆县。二被上诉人委托诉讼代理人：梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。上诉人单立斌因与被上诉人张万山、魏金山确认合同效力纠纷一案，不服吉林省通榆县人民法院（2017）吉0822民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人单立斌委托诉讼代理人禚淑莲，被上诉人张万山、魏金山及其委托诉讼代理人梁忠武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单立斌上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，鉴定费用及诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人单立斌认为一审判决认定事实不清。单立斌与张万山于2011年11月5日签订了一份房屋买卖协议，双方约定单立斌将自家的11间土平房以18000元的价格卖给张万山抵李志友的债务，张万山后于2012年10月1日又将房屋卖给魏金山。张万山不是单立斌所在村的村民，而且单立斌卖房屋的行为为当时债务所迫，不得已卖掉了当时的唯一住房，导致现在居无定所。2.一审判决适用法律不当。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，再次强调加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。由于张万山不是本村村民，依据法律规定不得在单立斌所在的集体经济组织买房，因此双方之间的买卖合同无效。3.张万山与魏金山于2012年10月1日签订的房屋买卖合同无效。理由是魏金山在购买房屋前，他已经有两处住宅也就是说已经有两处宅基地加上他又购买了张万山的宅基地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，故双方签订的房屋买卖合同无效。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。张万山、魏金山辩称，单立斌的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.上诉人与被上诉人张万山签订的房屋及土地使用权转让协议系双方真实意思表示，合法有效，不存在胁迫情形，不属于合同法52条规定合同无效的情形，属于可撤销合同，但已超过1年的除斥期间。张万山是农民，再次转让给魏金山，魏金山与单立斌属于同一集体经济组织。2.法律未规定农民住宅不得向非城镇居民出售，允许本集体经济组织成员之间转让，法律允许宅基地的使用权依法转让，为维护交易安全，应认定合同有效。单立斌向一审法院起诉请求：1.确认单立斌与张万山之间的房屋买卖合同无效。2.确认张万山与魏金山之间的房屋买卖合同无效。3.判令张万山、魏金山返还房屋并恢复房屋原样。4.张万山承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：基于单立斌自认，其与张万山签订的房屋买卖合同系其自己所签，其并未提供相关证据证明其出售房屋的行为并非其真实意思表示，至于其所出售房屋所得价款用于偿还李志友外债与张万山无关。一审法院认为，张万山没有胁迫单立斌出售房屋的意思表示及行为，故单立斌所提出的其受胁迫出卖房屋的主张不予支持；对于单立斌所提出的其所售房屋的买受方张万山与其并非同一经济组织成员，其与张万山买卖房屋的行为违反了相关法律规定，以此来认定合同无效的主张，经过庭审查明，单立斌作为房屋的出售方将房屋卖给张万山，其有义务知道张万山是否系同一经济组织成员。张万山购买其房屋也作为居住使用，并未侵害村集体及其他成员的利益，且张万山在房屋所在地的村组织内也生活了五年之久，村民及村组织均未提出异议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”张万山从单立斌处购得房屋自行居住，又以合理的价格转让给当地村民魏金山，魏金山又将房屋借给张万山居住，张万山及魏金山自始至终均未改变对房屋及宅基地的用途，都是用于自住，而不是非农业建设。他们之间对房屋的流转及使用，并未违反国家相关法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条的规定，张万山从单立斌处购买房屋及将房屋转卖给魏金山的行为均合法有效，单立斌向张万山出售了房屋，张万山也支付了相应的价款，并实际居住多年，单立斌与张万山之间的行为完全符合买卖合同的生效条件，单立斌其自身权益未受到侵害，其又以外出打工多年，回来后无住所为由主张早已生效多年的房屋买卖合同无效，其做法有违诚实信用原则。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决：驳回单立斌的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张万山提交的户口登记簿证明力大于通榆县良井子畜牧场出具的证明，可以认定张万山户籍地为通榆县瞻榆镇良井子畜牧场街自力分场委一组，职业为农民。本院认为，本案的争议焦点为各方当事人之间房屋买卖合同的效力问题。2011年11月单立斌向张万山出售了房屋，2012年10月张万山又将该房屋出售给魏金山，后魏金山将房屋借给张万山居住至今。本案争议房屋系农村房屋，如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，则买卖合同有效。而本案中有两份房屋买卖合同，一份是单立斌出卖给张万山，另一份则是张万山出卖给魏金山，即本村人将本村房屋卖给外村人，后外村人又将该房屋卖给本村人，也就是说房屋买卖合同经过两次流转，最后流转到同一个村村民手里，故从整个交易的结果来看，房屋买卖合同是有效的。结合本案具体案情和实际居住情况，考虑诚实信用原则和维护交易安全，本院认为本案所涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。单立斌上诉称房屋买卖时存在胁迫，魏金山有多处宅基地但没有提供证据予以证明，故本院对单立斌的上诉理由不予支持。综上所述，单立斌的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由单立斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 王东兴代理审判员 苏 波代理审判员 姚 磊二〇一七年七月二十七日书 记 员 李立群书 记 员 周栩铎 来源：