（2017）京01民终4799号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
谷兵与北京罗顿沙河建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谷兵,北京罗顿沙河建设发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4799号上诉人（原审原告）：谷兵，女，1967年4月28日出生。委托诉讼代理人：李勇力（谷兵之夫），1965年5月6日出生。被上诉人（原审被告）：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：樊小宏，男，北京罗顿沙河建设发展有限公司法务。委托诉讼代理人：张婧，女，北京罗顿沙河建设发展有限公司法务。上诉人谷兵因与被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谷兵上诉请求：撤销一审法院判决，支持我的一审全部诉讼请求。事实和理由:一、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，损失难以确定时应当按照金融机构逾期贷款利率计算。二、对方迟迟办不下来房产证，造成我将房子卖给别人后迟迟拿不到房款。三、我卖房子是为了用房款救急，该损失在百万以上。我也贷了一部分信用贷款，利息约58900元；对方迟迟不给赔偿，相应利息是3万元。四、我的误工损失14000元、精神损失17000元、交通费与律师费1500元均应当由对方负担。一审法院对此未予支持。罗顿公司辩称，同意一审法院判决，不同意谷兵的上诉请求和理由。谷兵向一审法院起诉请求：1、罗顿公司赔付合同违约金117367.2元；2、罗顿公司赔付合同违约金带来的损失即滞纳金60972.26元，后续损失以117367.2元为基数，按每日万分之五计算；3、罗顿公司赔付误工费14000元；4、罗顿公司赔付精神损失费17080元；5、罗顿公司赔付律师费15000元；6、罗顿公司赔偿交通费、复印费等其他费用1500元；7、罗顿公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年5月3日，出卖人罗顿公司与买受人谷兵签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，谷兵购买罗顿公司开发的801号房屋。双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。双方在该合同第二十一条就产权登记的转移登记进行了约定，即：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，谷兵依约定向罗顿公司支付了全部购房款共586836元。2010年10月17日，罗顿公司向谷兵交付了房屋。后，北京市住房和城乡建设委员会为该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权人为谷兵，房屋801号，登记时间为2013年3月14日。依照前述合同第二十一条的规定，罗顿公司逾期办理房屋所有权证书的违约天数为159天，依照合同计算的违约金数额为27992.08元。另查，谷兵曾于2015年6月2日向法院提起诉讼，后因未交纳诉讼费用按自动撤诉处理。一审法院认为：谷兵与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向谷兵承担违约责任。罗顿公司关于谷兵之主张已过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，法院不予采信。综合本案的实际情况，鉴于谷兵现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对其造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等相关因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付谷兵逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。谷兵要求罗顿公司赔付滞纳金、误工费、精神损失费、律师费、交通费、复印费的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故其请求无事实及法律依据，法院不予支持。罗顿公司之其他答辩意见，合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付谷兵逾期办理房屋所有权证书违约金人民币五千五百九十八元四角；二、驳回谷兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：一、2012年5月6日，谷兵与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，将801号房屋出售给案外人。二、同一小区的诉讼，我院已处理至少百起。谷兵与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》之时，该小区的房屋转移过户登记事宜已经存在较多的超期情形。如（2014）一中民终字第03868号案件中，按照合同约定，罗顿公司应当在2011年12月29日前办妥房产证，但实际办妥时间为2012年8月27日。又如（2014）一中民终字第07096号案件中，2010年1月30日，罗顿公司向杨保华交付了房屋。罗顿公司应当在2010年2月份之前办理完产权证书，但直到2012年8月14日，杨保华才取得302号房屋的产权证。三、谷兵在庭审中陈述，其主张的所有损失都基于房产证没有下发，导致其45万卖房款不能取得。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：谷兵与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。谷兵与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》之时，该小区的房屋转移过户登记事宜已经存在较多的超期情形。由于均处同一小区且均为房屋的转移过户事宜，故本院认定谷兵与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》之时对该小区的逾期过户违约情况知道或应当知道。谷兵非但没有采取适当措施减少自己的损失，还将房屋卖出且缓收45万元房款，扩大了自己的损失。故谷兵因45万元卖房款不能取得而产生的损失应不予支持。本案中，因罗顿公司的责任致使谷兵未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向谷兵支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，谷兵未能证明房屋转移登记逾期对其造成的直接损失。谷兵虽主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定处理，但该条规定适用于当事人损失数额难以明确之情形，而非当事人未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失或当事人扩大自己损失之情形，本院对谷兵该项主张不予采信。故罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。谷兵要求罗顿公司赔付精神损失费、律师费的请求没有法律依据，应不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以确认。谷兵要求罗顿公司赔付误工费、交通费、复印费的请求，法院在酌定违约金之时已经有所考虑，不应再重复计算。一审法院的处理是正确的，本院予以确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2696元，由谷兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年七月二十七日书记员 赵梦芸 微信公众号“”