（2017）鲁0113民初2525号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-05
案件名称
山东润华物业管理股份有限公司与李成军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市长清区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东润华物业管理股份有限公司,李成军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0113民初2525号原告：山东润华物业管理股份有限公司。住所地山东省济南市槐荫区。委托诉讼代理人：王传贵，男，济南长清峰山法律服务所法律工作者。被告：李成军，男，1983年8月11日出生，汉族，居民，住济南市长清区。原告山东润华物业管理股份有限公司与被告李成军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王传贵、被告李成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东润华物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3207元，违约金3467元，共计6674元。2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告山东润华物业管理股份有限公司（2015年10月10日由润华集团山东物业管理有限责任公司变更为山东润华物业管理股份有限公司）为同圆.润和山居住宅小区物业服务企业。2011年6月27日被告办理同圆.润和山居住宅小区xx号楼3单元xxx室入住手续，并与原告签订《同圆.润和山居前期物业管理合同》。被告房屋面积195.80㎡，每平方米物业服务费为0.9元，每年2114元，被告至今欠交物业服务费3207元。按照双方签订的合同第八条第四项，被告应该按合同约定逾期交纳每日加收千分之三的违约金，由被告支付违约金3467元。被告自入住后长期拖欠物业服务费用，严重影响了原告对小区的正常管理，现原告诉至法院，请求判如所请。被告李成军辩称，对原告陈述的欠交物业服务费的期限无异议。首先，被告认为原、被告所签《同圆.润和山居前期物业管理合同》为被胁迫签订的，应该自始无效；其次，原告未尽到合同中约定的管理义务，包括小区安全隐患；小区基础设施维护不完善；小区卫生环境差，没有清洁人员；小区对车辆管理松散；小区物业保洁人员捡垃圾占用公共通道；物业公司乱收费；如果原告不能处理好以上问题，被告拒绝交纳物业费。原告围绕其诉讼请求提交了企业变更概况一份、《同圆.润和山居前期物业管理合同》复印件一份，截止2017年物业费欠费明细一份（载明是否为空置房）用以证实原告主张；被告提交照片23张，用于证实原告物业管理中存在的上述问题。以上证据形式要件完备，内容表述清楚，经审查本院予以采信。本院经审理认定事实如下：两被告系济南市长清区同圆.润和山居住宅小区D1号楼3单元301室的业主，2011年6月27日，原、被告签订了《同圆.润和山居前期物业管理合同》。约定由原告为被告所处同圆.润和山居住宅小区提供物业管理服务，被告按照每平方米物业服务费为0.9元交纳物业费，被告房屋面积195.80㎡，每年2114元。如业主未按期交纳当期物业管理费原告有权按合同约定逾期交纳每日加收千分之三的违约金。被告于2011年6月27日入住该处房产，现尚欠2015年11月26日至2017年5月25日物业管理费未交纳。经原告催交未果，现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订了《同圆.润和山居前期物业管理合同》，被告认为该份合同系被胁迫签订的，不具备法律效力。根据合同法的相关规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原、被告签订的前期物业合同中对被告每年应该交纳的物业管理费用计算有误，按照每月每平方米0.9元，房屋面积195.8㎡计算年物业管理费应为2114元，合同中计算方式正确但是结果不正确。本院认为此系合同瑕疵，应该按照合同中约定的正确计算方式得出正确计算结果，故应该认定被告每年应缴纳的物业管理费为2114元。被告于2011年6月27日与原告签订物业管理合同，并依照合同约定交纳了前期物业管理费，且没有在2012年6月27日前提出撤销该份合同，故该份合同系有效合同。原、被告双方存在物业服务合同关系，原告事实上已提供物业管理服务，原告主张被告拖欠物业服务费，被告虽提交的照片等证据证实原告在管理该小区过程中出现各种问题，但是根据合同第八条第四项：“甲方如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费”，因此被告应该按照合同约定按时交纳物业费，再根据相关法律法规寻求其他途径维护自身权利，故对于原告要求被告交纳所欠物业服务费的诉讼请求本院予以支持。被告未能按照约定交纳物业服务费，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。合同中约定违约金数额过高，超过法定标准，且庭审中原告认可其在物业管理中存在瑕疵，为体现公平公正原则，本院认为以被告所欠物业服务费金额为基数按照银行同期贷款利率计算违约金为宜。物业管理公司作为为业主提供良好舒适的居住环境的服务者，应该本着为业主服务的工作宗旨，全心全意的从业主利益出发，为业主提供一个便利舒适的小区生活环境。原告作为服务的提供者，应该理解并重视业主提出的各种问题，并在今后的工作中努力加以解决。业主作为被服务者也应该对物业公司的服务多一些理解，多一些包容。双方应该对服务中出现的问题多沟通，多协商，这样才能够更好促进小区环境的完善。本案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七、第一百一十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李成军于本判决生效后十日内向原告山东润华物业管理股份有限公司支付物业服务费3207元；二、由被告李成军支付以2015年11月26日至2016年11月25日欠付物业费2114元为基数自2016年11月26日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率支付违约金。于本判决生效后十日内付清。三、由被告李成军支付以2016年11月26日至2017年5月25日欠付物业费1093元为基数自2017年5月26日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率支付违约金。于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告山东润华物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告李成军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 军二〇一七年七月二十七日书记员 陈东娇 来源：