（2017）辽01民终7438号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人胡静与被上诉人沈阳汇德联行物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡静,沈阳汇德联行物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7438号上诉人（原审被告）：胡静，女，1981年9月6日出生，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳汇德联行物业有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路237号2-19-6。法定代表人：王晓丹，该公司经理。委托诉讼代理人：戴思佳，该公司法务。委托诉讼代理人：刘娜，该公司员工。上诉人胡静因与被上诉人沈阳汇德联行物业管理有限公司（以下简称“汇德联行公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人胡静，被上诉人汇德联行公司的委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡静上诉请求：1.请求撤销一审判决书；2.依法改判或发回重审；3.本案一切费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定《物业管理服务合同》合法有效，认定事实错误，事实上物业公司自始至终就没有对业主提供过服务；2.物业公司不具备收费资格，只收费不服务，物业服务不到位，阻挠业主委员会成立。汇德联行公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。汇德联行公司向一审法院起诉请求：被告系伯伦大厦·时代之尚(沈阳市铁西区建设东路75-1号1-15-7)业主。原告于2009年5月10日与“伯伦大厦•时代之尚”小区开发单位签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为“伯伦大厦•时代之尚”小区提供物业管理服务。物业服务费为高层住宅2元/月/平方米。被告拖欠2013年6月30日-2016年12月30日物业费，经原告催缴，被告拒绝履行。现诉至法院，要求被告支付欠缴的物业服务费5283元及违约金317元；被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告胡静系沈阳市铁西区建设东路“伯伦大厦•时代之尚”小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区建设东路75-1号1-15-7、建筑面积62.73平方米。原告于2009年5月10日与“伯伦大厦•时代之尚”小区开发单位签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为“伯伦大厦•时代之尚”住宅小区提供物业管理服务。物业服务费为高层住宅：2元/月/平方米。服务期限自2009年5月30日至本小区业主委员会成立之日起自动终止。同时物业服务合同对原告的服务内容和质量等进行了约定。另查明，2012年5月29日经沈阳市沈河区工商行政管理局核准变更登记，沈阳仲量联行物业管理有限公司变更为沈阳汇德联行物业管理有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，原告与“伯伦大厦•时代之尚”小区的开发单位沈阳伯伦置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。原告与建设单位签订协议后，为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不宜采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区整体质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张权利，但不应拒交物业费。本案中，原告主张的物业费时间跨度较大，有很多证据已无法固定，但通过被告以及其他业主提供的照片可知“伯伦大厦•时代之尚”住宅小区确实存在脏乱差、三部电梯中两部电梯故障无法正常使用、公共绿化养护不到位、小区公共照明设施损坏严重、物业费与电梯费捆绑收取等情况，故本院对原告主张的物业费进行一定的扣减，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，被告向原告交纳2013年6月30日至2016年12月30日期间物业服务费人民币3161.6元为宜。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，一般民事案件向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，但诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告自进驻园区后至2016年12月30日为被告所居住的小区提供物业服务，物业服务具有持续性和不可分性的特点，故其时效起算点应从服务结束后的2016年12月31日起算，本案中的原告诉讼请求没有超过诉讼时效。关于原告要求被告支付违约金一节，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意拖欠，故对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告胡静于本判决生效后十日内给付原告沈阳汇德联行物业管理有限公司2013年6月30日至2016年12月30日期间的物业服务费人民币3161.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、驳回原告沈阳汇德联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、案件受理费人民币50元由被告胡静承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人胡静向法庭提交了影像资料一份，证明2016年6月29日晚17时左右，火灾事件发生就是因为消防设施不齐备，7年不能完善消防设施，因为没有水，都是外面接来的。本院认为,沈阳伯伦置业有限公司与沈阳仲量联行物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对伯伦大厦·时代之尚小区业主具有约束力。关于上诉人主张“物业公司只收费不服务，物业服务不到位”的问题，综合考虑以下因素，第一，上诉人自2013年6月30日起一直未缴纳物业服务费，物业公司服务存在瑕疵不构成业主拒交物业费的法定理由；第二，被上诉人提供的物业管理服务存在一定瑕疵等因素，故一审法院在2元/月/平方米的收费标准基础上，酌减按60%收取物业费并无不妥，本院予以确认。故上诉人应给付被上诉人从2013年6月30日至2016年12月30日期间物业费，合计人民币3161.6元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡静负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙卓审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一七年七月二十七日法官助理 蔡韵书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”