（2017）鲁1791民初591号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-12-06
案件名称
霍英志、刘瑞侠等与菏泽市大元置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍英志,刘瑞侠,菏泽市大元置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1791民初591号原告：霍英志，男，1963年7月26日出生，汉族，市民，住湖北省十堰市张湾区。原告：刘瑞侠，女，1967年12月3日出生，汉族，市民，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：桑圣超，山东九洲苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭茂庆，山东九洲苑律师事务所实习律师。被告:菏泽市大元置业有限公司，住所地山东省菏泽市人民路668号。法定代表人：殷春，董事长。委托诉讼代理人：黄洪伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：董鹏，山东诚维律师事务律师。原告霍英志、刘瑞侠与被告菏泽市大元置业有限公司（以下简称大元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告霍英志、刘瑞侠的委托诉讼代理人桑圣超、郭茂庆，被告大元公司的委托诉讼代理人黄洪伟、董鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍英志、刘瑞侠向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告支付至起诉之日的逾期办理房产证违约金252841.92元（1072天×0.0004×589650元）；2.依法判令被告向原告支付自起诉之日起至被告负责为原告彻底办理好房产证之日（即退还被告扣除原告的办理房产证的各种费用之日）止期间的逾期办理房产证的违约金；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年3月19日，原、被告签订商品房买卖合同，根据合同第十五条第3项和第九条第1款第（2）项规定，以及被告实际交房日期为2013年10月8日的事实，被告已逾期交房，应支付原告逾期交房违约金。被告为给原告等广大购房户统一办理房产证，于2013年10月8日要求原告等购房户签收了结算明细表，该表显示被告已从应支付原告的逾期交房违约金中，扣除了需交到房管局等部门的相关费用，并收取了200元代办费。同时，该明细表应视为对原合同的第十五条的更改，即不再由原告到产权登记机关办理房产证，而应由被告负责办理。后因被告迟迟未予办理，原告又自行缴纳了相关费用，于2015年5月4日取得了房产证。而被告至今仍未完全退回已扣除的办证费用，至本案起诉之日逾期时间已达1072天。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所诉。被告大元公司辩称，1、原告所购房屋的房屋产权登记证书早已办理完毕，原告再要求支付逾期办证违约金无事实根据和法律依据。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证”。根据该条款约定，大元公司的义务就是向产权登记机关提供相关资料。大元公司将房屋交付原告使用后，已按合同约定履行了上述义务，并不存在违约行为。至于具体到每个业主何时办理完毕房屋产权证书，不是大元置业公司能够控制的。现原告已取得了涉案房屋的产权登记证书，其再行请求大元公司支付违约金，不应得到支持。2、大元公司系受原告委托代为收取办理房产证的相关费用，双方并未约定不为原告办理房产证需按商品房买卖合同的约定支付违约金。3、大元公司因逾期交房已向原告支付了巨额违约金，如法院再判决支付逾期办证违约金，造成大元公司向原告出售的房屋明显低于市场价格，显失公平。4、原告诉称违约金过高，如认定大元公司违约，请人民法院予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月19日，原告刘瑞侠（买受人)与被告大元公司（出卖人）签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的国贸中心第B2B3楼1单元B3-09001号房，总金额589650元。同时，该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月18日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同第九条执行”；第九条第1款第2项约定：“出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”。2013年10月8日，被告将涉案房屋交付原告刘瑞侠，同时对逾期交房违约金进行了结算，并制作了结算明细表，显示：房屋面积补差-694.84元，违约金59908.44元，被告代收费用25999.96元，实付金额34603.32元；代收费用含：维修基金3051.40元、契税17668.65元、天然气设施安装费2300元、交易费457.71元、暖气开户费1784.70元、登记费80元、测绘费207.50元、有线电视初装费250元、代办费200元。后被告实际仅代缴了天然气设施安装费、暖气开户费、测绘费、有线电视初装费，未缴纳其他费用。2013年11月5日，涉案房屋取得商品房屋初始登记证明，登记所有权人为被告大元公司。2015年4月份，原告另行缴纳了维修基金、契税、登记费和交易费，并于2015年5月4日取得房屋所有权证书，证书号为菏市房权证市直字第××号，房屋所有权人为原告霍英志、刘瑞侠。2017年2月15日，原告刘瑞侠诉至本院，请求被告退还代收的维修基金和代办费等相关费用21665.26元及利息。经审理，本院于2017年5月8日作出（2017）鲁1791民初313号民事判决书，判决被告返还原告刘瑞侠代收款21457.36元，驳回原告刘瑞侠的其他诉讼请求。本院认为，原告刘瑞侠与被告大元公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。根据合同中第十五条关于产权登记的约定，应由原告到产权登记机关办理房屋所有权证，被告的义务为在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2013年10月8日交付原告后，于2013年11月5日取得商品房屋初始登记证明。根据房屋登记相关规定，商品房屋取得初始登记即表明被告已将办理权属登记需由其提供的相关资料提交产权登记机关，且该初始登记日期发生在房屋交付后180日内，故被告已按照合同约定完成其有关产权登记方面的义务，并不构成违约。原告主张被告于2013年10月8日制作的结算明细表应视为对商品房买卖合同中第十五条的更改，即应由被告负责办理房产证，经审查，该结算明细表虽可显示被告扣除了原告的各项办证费用和代办费，但对该代办费的性质并未明确注明，也无对商品房买卖合同第十五条进行变更并明确约定由被告负责办理房产证的内容，故仅根据该结算明细表，并不能足以认定应由被告承担办理房产证义务。退一步而言，如原告的该主张成立，则表明商品房买卖合同第十五条已被结算明细表所更改而不应再被适用，但审查原告的诉讼请求，由于结算明细表并未约定房产证办理期限及违约责任，原告事实上仍是依据商品房买卖合同第十五条约定的计算方式要求被告承担违约责任的，即原告一方面主张商品房买卖合同第十五条已被更改，一方面又要求依据该条款请求被告承担违约责任，明显自相矛盾，于法无据。综上，被告已根据合同约定完成其关于办理房产证的相关合同义务，原告亦已取得房产证，原告再行要求被告支付逾期办理房产证违约金，无事实根据和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告霍英志、刘瑞侠的诉讼请求。案件受理费5093元，由原告霍英志、刘瑞侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 侯明生审 判 员 魏 兵人民陪审员 牛银姣二〇一七年七月二十七日书 记 员 练 珊 微信公众号“”