（2017）粤13民终401号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-07-17
案件名称
曾绮妮、惠州大亚湾龙光房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾绮妮,惠州大亚湾龙光房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终401号上诉人（原审原告）：曾绮妮，女，汉族，1975年8月2日出生，住广州市花都区，被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾龙光房地产有限公司。住所地：惠州大亚湾西区西南大道**号龙光城*期会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：曾文涛、刘邦柠，均系该公司员工。上诉人曾绮妮因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见曾绮妮向原审法院提起诉讼，请求判令：一、被告自起诉之日起3个月内完成土地使用权证的办理并发放给原告；二、被告向原告支付逾期办证违约金25478元；三、被告支付自2014年2月1日起未付违约金的银行同期贷款利息；四、被告承担本案的诉讼费。主要事实和理由：原告于2012年9月3日与被告签署商品房买卖合同，购买被告开发的龙光天悦龙庭9栋1单元1401号房，合同总价为509568元，房屋于2013年5月30日交付原告使用；根据购房合同附件四-预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2014年12月1日为原告办理房屋所有权证，属于违约，时至今日原告仍未收到土地使用权证及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证、国有土地使用权证，期间，原告多次催促被告办理，被告无任何回应。根据合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日第240日起，按日向买受人支付房款总价万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过商品房总价的5%，违约金为25478元。被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司辩称：1.被告不是办理不动产权属证书的行政主体，原告要求被告自起诉之日起3个月内完成土地使用权证办理并发给原告于法无据。2.原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的第10条约定了被告的办证义务为：被告应在商品房交付使用后240天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告早已将需由被告提供的资料报至产权登记机关，原告事实上也已取得房地产权证，被告的办证协助义务已完成。3.惠州市国土资源局大亚湾分局和大亚湾房产管理局发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》通知，自2016年6月30日起大亚湾房产管理局停发国有土地使用权证，按照“不变不换”的原则，原告已经取得房地产权证继续有效，无需再办理国有土地使用权证，原告虽未取得国有就土地使用权证，但不影响房产证的效力，不影响原告对涉案房产的处分。4.原告曾就逾期办证一事向法院起诉过被告，后双方就此事达成和解协议，约定被告向原告支付补偿款15894.61元后，原告不再就涉案房产的房地产权属证书一事追究被告违约或者赔偿责任。5.若被告应承担违约责任，按照合同约定，自交付后第240日起，每天按总房款的万分之一计算违约金，并且累计违约金金额不超过涉案房产总价款的5%，逾期办国土证的违约金应减去已付的补偿款15894.61元后方可作为本次的违约金。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2012年9月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾中兴北路198号龙光天悦龙庭9栋一单元1401号房，房款总价为509568元，首期款309568元于2012年9月3日前支付，余额20万元采取银行按揭方式支付。合同第八条约定被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同补充协议第10条对合同第十五条关于产权登记的约定补充约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。因原告、按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成原告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，被告不承担违约责任，原告如属银行按揭购房的，该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管。合同签订后，原告付清了购房款，2013年6月1日，被告将涉案房屋交付给原告，2014年12月1日涉案房屋办理了房地产权证（证号：粤房地权证惠州字第××号）。另查明：2015年4月23日，原告以被告逾期办理房产权证为由向本院起诉，请求被告承担违约责任，案号为：(2015)惠湾法民一初字第762号，该案庭审辩论中原告要求被告现金支付逾期办证违约金以及利息，并提出涉案房屋土地证尚未办理，希望被告一并支付。后双方于2015年10月22日达成和解协议，该协议约定：被告向原告支付违约金共15796．61元；原告撤回(2015)惠湾法民一初字第762号起诉；协议生效后，原、被告双方就(2015)惠湾法民一初字第762号案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。该和解协议签订后，被告向原告支付了15796．61元，原告出具收款收据给被告收执，收款收据载明款项用途为“办证延期补偿款”。嗣后，原告向本院申请撤回(2015)惠湾法民一初字第762号案件的起诉。另查明二：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。原审判决理由和结果原审法院认为，本案的焦点是对逾期办理国有土地使用权证事宜是否已协商并履行以及能否补办国有土地使用权证。关于逾期办证问题，合同补充协议第10条对逾期交房问题进行重新约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案中，被告已经协助原告办理了房产权证，但未办理国有土地使用权证，对被告逾期办理房产证问题，原告曾向本院起诉要求被告承担违约责任，法庭辩论中原告一并要求被告支付逾期办理国土证的违约责任，此后双方进行调解，调解协议中约定支付款项后该案所涉诉讼事实再无任何争议，双方互不另行追究违约或赔偿责任，收款收据中注明款项用途为办证延期补偿款，基于上述事实，依据诚实信用原则，推定双方已对逾期办理房产证及国有土地使用权证的纠纷已达成调解，且按协议履行完毕。关于补办国有土地使用权证问题，2016年6月28日惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定自2016年6月30日起，停发原各类不动产证书、证明，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，不再颁发《国有土地使用权证》，权利变动时予以换发新证。因此，原告诉请办理土地使用权证、支付逾期办证违约金及其利息的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾绮妮的诉讼请求。案件受理费437元，由原告曾绮妮负担。当事人二审意见上诉人曾绮妮不服原审判决上诉称，1．一审判决歪曲事实，判决书中第4页第二段落指出“(2015)惠湾法民一初字762号，该案庭审辩论中原告要求被告现金支付逾期办证违约金以及利息，并提出涉案房屋土地证尚未办理，希望被告一并支付”，以及第6页第l至3行“原告曾向本院起诉要求被告承担违约责任，法庭辩论中原告一并要求被告支付逾期办理土地证的违约责任”此两处一审法院明显了歪曲事实。理由一：(2015)惠湾法民一初字第762号中违约金金额以房产证出证时间(2014年12月1日)来计算违约时间，最后双方调解金额以此为准。理由二：该案件诉讼请求是要求被告承担房产证违约责任并支付违约金，如果庭审过程中临时增加逾期办理土地证违约责任的诉讼请求，需要另行择日开庭，因此并无事实根据。理由三：该案件庭审时只有房产证的出证时间，土地证尚未办理，逾期办理土地证的违约时间根本无从谈起，因此并无事实根据。2．事实与经过：上诉人与被上诉人于2012年9月3日签署商品房买卖合同(以下简称购房合同)购买龙光天悦龙庭9栋1单元1401号房。合同总金额为人民币509568元，并已向被上诉人缴纳土地证办理费用300元。该房屋已于2013年6月1日交付使用。于2014年12月1日被上诉人为上诉人办理了房屋所有权证。于2015年4月22日上诉人就房屋所有权证逾期办理之违约行为将被上诉人起诉至大亚湾经济开发区人民法院，案号为(2015)惠湾法民一初字第762号。经6月11日开庭审理、调解，双方于10月22日达成和解，并撤回诉讼请求。该和解协议明确表明就(2015)惠湾法民一初字第762号纠纷案达成和解，当时没有涉及土地证的任何问题。被上诉人也反复口头承诺不影响以后土地证权利的主张。事后，上诉人多次催促被上诉人尽快办理土地证，被上诉方工作人员一直拖延而未有结果。根据购房合同附件四预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5％。至此上诉人于2016年6月13日就土地证与土地证逾期办理违约赔偿问题将被上诉人起诉至大亚湾经济技术开发区人民法院，案号为(2016)粤1391民初1710号。经8月29日开庭审理。3．2016年6月30日开始实行新条例《关于大亚湾实施不动产统一登记有关事项的公告》，土地证停办，并不能否定被上诉人逾期办理土地证的违约行为。综合，一审法院判决歪曲事实，恳请二审法院依法判令：1、撤销原审判决，改判被上诉人土地证逾期办理违约责任成立，并支付相应的违约金9583元。2、被上诉人退还办理土地证的费用300元。3．本案的全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司答辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，上诉人与被上诉人认可涉案房屋已于2013年6月1日交付上诉人使用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据上诉人曾绮妮的上诉意见，本院归纳本案二审争议的焦点是：双方于2015年10月22日达成的和解协议书能否视为双方就办证的争议问题一次性解决。首先，2015年10月22日的和解协议书尽管是在上诉人就涉案房屋的房产证逾期办理提起诉讼后双方当事人在案外进行的和解，但是根据和解协议书约定的内容记载，是“本协议书生效后，甲、乙双方就(2015)惠湾法民一初字第762号案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任”即双方签订的和解协议书约定生效后，就(2015)惠湾法民一初字第762号案所涉房屋办证事宜再无任何争议且双方互不另行追究违约或赔偿责任。上诉人未在和解协议书约定中声明办理土地使用权证不包括在内的情况下，这里所指的“房屋办证事宜”，应当包括办理房产证和土地使用权证两方面的事宜。其次，在上诉人与被上诉人于2015年10月22日协商调解时，上诉人所称的被上诉人逾期办理土地使用权证的事实早已经存在。且双方签订的补充协议对被上诉人逾期办理房产证与国土证的违约责任并未分割。如果上诉人与被上诉人协商后同意给予补偿15796.61元解决的仅仅是逾期办理房产证问题而不包括土地使用权证的话，而被上诉人在逾期办理房地产权证的违约责任按照总房款的5%计算仅为25478.4元的情况下，与上诉人达成的和解协议并撤诉解决纠纷，并无太大的经济上的意义。只有以总计补偿15796.61元就办理产权证包括房产证、土地使用权证逾期的违约责任一次性调解解决，才符合被上诉人自愿与上诉人进行和解的根本目的。再次，上诉人已取得涉案房屋的房地产权证，房地产权证本身属于房屋权属证书，根据惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》内容，上诉人的房屋已无需再办理土地使用权证，上诉人未办理土地使用权证并不影响上诉人对房屋占有、使用、收益、处分的各项物权权利。综上所述，在上诉人曾绮妮未能举证证明其与被上诉人达成的和解协议时受到了胁迫、欺诈等的证据，且也未依法行使撤销权的情况下，上诉人再请求被上诉人向其支付逾期办理从土地使用权证的违约金的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费437元，由上诉人曾绮妮负担。本判决为终审判决。审判长 邓耀辉审判员 曾 莹审判员 赖锦荣二〇一七年七月二十七日书记员 黄美静附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”