（2017）粤0804民初332号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-30
案件名称
钟超凡、梁丽娟等与湛江琼宇建设有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市坡头区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟超凡,梁丽娟,湛江琼宇建设有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0804民初332号原告：钟超凡，男，1956年3月21日出生，汉族，户籍住址：广东省湛江市坡头区，现住广东省湛江市坡头区，原告：梁丽娟，女，1958年6月3日出生，汉族，户籍住址：广东省湛江市坡头区，现住广东省湛江市坡头区，被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地湛江市坡头区沟尾村。法定代表人：ＸＸ明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄松，男，该公司员工。原告钟超凡、梁丽娟与被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告钟超凡、梁丽娟，被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟超凡、梁丽娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房地产权证；2、请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金（自2015年5月26日起暂计至2017年4月24日共699天合计130640.37元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201309503），由原告向被告购买由其开发建设的位于湛江市坡头区麻坡路1号，XX花园5幢B座806房，建筑面积131.22平方米，总价622987元。合同签订后，原告依约缴付了全部房款，并于2014年5月31日收楼。但被告未按照合同约定为原告办理房地产证。根据《商品房买卖合同》（合同编号：201309503）第十五条之约定，被告应于房屋交付后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得产权证书的，被告按日以原告已交付房款的万分之三支付违约金（购房合同约定），合同继续履行。原告认为，由于被告未取得《建筑工程竣工验收备案表》，无法办理房产证，被告至今未按照合同约定履行相关义务，依法承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的所有诉讼请求。庭审中，原告更正第2项诉讼请求为“请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金（自2015年6月8日起暂计至2017年4月24日共686天，共128210.73元）”。被告琼宇公司辩称，一、涉案房屋因另案[案号：（2015）湛坡法民二初字第256号]的无理起诉，导致无法办理产权登记，因本案的审理与（2015）湛坡法民二初字第256号一案具有密切的关联，本案应待另案审理结束后再恢复审理。在（2015）湛坡法民二初字第256号案中，曾那壮以答辩人拖欠其工程款起诉答辩人，答辩人已经多支付了工程款，并提起了反诉，而曾那壮的无理起诉致无法办理产权登记，并不是答辩人自身的原因造成的，曾那壮的无理起诉、错误查封也给答辩人造成了巨大的经济损失。因本案的审理与（2015）湛坡法民二初字第256号一案具有密切的关联，根据《民事诉讼法》第一百五十条的规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，应当中止本案的审理，待（2015）湛坡法民二初字第256号案判决结果出来后再恢复审理。二、被答辩人主张的违约金过高，远远高于实际损失，应当予以减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被答辩人请求答辩人按日支付已交付房价款万分之三的违约金明显过高，应当予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1、原告身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同，证明原告购买了xx新城的房子按照合同要求进行了付款，双方约定了权利义务；3、代办证综合费收据，证明我们已经交付了办理房产证的费用；4、购房发票，证明全额交付了购房款；5、完税证明、维修资金交款单，证明交付了房产税和房屋的维修基金；6、住宅房屋质量保证书，证明房屋质量合格。7、收楼须知，证明被告交付了房屋；8、2013年8月12日湛江市坡头区房地产交易中心《商品房合同登记备案证明（存根）》，证明已经办理了网上网签手续；9、湛江琼宇建设有限公司2014年5月30日《湛江市商品住宅使用说明书》，证明被告提供给原告的房屋合格并交付原告使用了；10、湛江市坡头区房产管理局复函（湛坡房【2016】19号），证明是因为开发商内部管理不善造成工程款纠纷，造成无法办理房产证。被告琼宇公司质证称，对原告提交的证据的合法性、真实性、关联性均没有异议。被告琼宇公司提交的证据：房屋（室内）交付验收表。证明验收时间与诉讼请求的违约金计算时间不相符。违约金应该按收楼时间2014年6月13日起计算。原告质证称，对被告提交的证据的合法性、真实性、关联性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月5日，被告琼宇公司（出卖人）与原告梁丽娟、钟超凡（买受人）在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）（合同编号：201309503）及其附件。该买卖合同第一条至第六条的主要内容约定：被告琼宇公司（出卖人）以出让方式取得位于湛江市坡××区××××花园××区××幢的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为湛国用（2013）第40027号。经批准，被告琼宇公司在上述地块上建设商品房，定名为XX花园2区。原告梁丽娟、钟超凡（买受人）购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为湛房预许第20130016号。买受人向出卖人购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房，该商品房建筑面积共131.22平方米，其中，套内建筑面积113.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.63平方米，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米5484.52元，总金额（人民币）622987元，付款方式为一次性付清房款622987元及房屋维修资金和办理房地产权证买受人应缴交的相关费和税；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……；第八条交付期限。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起七日内告知买受人的。2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；因执行国家重大政策或因遇到重大施工技术问题而影响工程进度。3、买受人有任何违约行为的；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……；第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未向出卖人付清全部房款、未办妥按揭贷款手续或未按规定缴清相关税和费的，不具备收楼资格，出卖人不予以办理商品房交付手续，且不承担由此导致的逾期交楼责任和逾期办理房地产权证的责任。2、买受人不按出卖人指定期限办理收楼交接手续的，视作交楼手续已于指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房已符合交楼条件、并同意按出卖人寄出《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业管理费及滞纳金。3、出卖人郑重提醒买受人须及时办理收楼交接手续，该房的风险责任及相应经济损失自交接时间（包括视作交楼手续完成的时间）起自动转移由买受人承担，除非因出卖人原因造成，否则出卖人自交楼或视作交楼时起不再为该商品房的风险或相关纠纷负任何责任；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。附件四为《合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第七条《广东省商品房买卖合同》中“第十五条关于产权登记的约定”修改补充：出卖人在房屋交付使用后一年内协助买受人申请办理《房地产权证》，但不承担政府和买受人原因导致的延期责任。该条款还约定其他内容。补充协议第十一条第（五）项本补充协议一式四份，为《广东省商品房买卖合同》不可分割之部分，自双方签订后即生效。若本补充协议与《广东省商品房买卖合同》不一致，以本补充协议的约定为准。《广东省商品房买卖合同》中“本合同”一词指经本补充协议补充修改后的合同。该补充协议还约定其他补充事项。买卖合同及其附件均由出卖人琼宇公司加盖琼宇公司合同专用章和琼宇公司法定代表人ＸＸ明私章以及买受人梁丽娟、钟超凡签名及按捺指印确认。买卖合同及其附件签订后，原告已向被告付清了全部购房价款及购房专项维修资金和契税、代收办证综合费。被告于2014年6月13日将商品房交付给原告使用，但被告未能依约在房屋交付使用后一年内协助原告办理取得房地产权属证书，引起纠纷，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告梁丽娟、钟超凡与被告琼宇公司签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，被告将其正在建设的商品房预先出售给原告，原告支付被告房屋价款，双方形成商品房预售合同法律关系。原告认为被告至今尚未依约为其办理取得房地产权属证书，起诉要求被告为其办证并支付违约金而引起纠纷，故本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告于2013年7月5日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议以下问题：一、关于原告请求被告立即为其办理房地产权证的问题。原、被告双方所签订的《广东省商品房买卖合同》和补充协议，虽已对涉案房屋的办理房地产权属证书等事宜作出了明确约定，但因被告的原因，被告至今尚未能依约向产权登记机关提供办理权属登记所需的资料，涉案房屋目前暂不具备办理房地产权属证书的条件，故对原告要求被告为其办理涉案房屋的房地产权证的请求本院暂不予处理。原告可在办理房地产权属证书条件具备后，被告不履行义务时另行主张权利。二、关于逾期办证违约责任的承担问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，本案中，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》及其附件后，被告于2014年6月13日已将涉案房屋交付给原告使用，依双方约定被告应当在商品房交付使用后一年内（即2015年6月13日前）协助原告申请办理房地产权证，但因被告的原因，被告至今未履行该义务，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告构成违约，应承担合同约定的违约责任。被告琼宇公司辩称因建设工程队起诉其拖欠其工程款案致未能为原告办理房产证，理据不足，本院不予采纳。三、关于约定的逾期办证的违约金应否调整的问题。违约金是指当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第七条约定，被告琼宇公司最迟应当在房屋交付使用后一年内即2015年6月13日前履行协助原告办理取得房地产权属证书的义务，但被告琼宇公司在2014年6月13日交付涉案房屋后至今未履行该义务，应自合同约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原、被告双方对违约金的约定是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应当尊重当事人双方的约定，被告应依约承担支付违约金的责任。被告琼宇公司提出双方约定的违约金过高，要求予以适当减少，但未能提供相关证据予以证实，理据不足，本院不予采纳。原告主张被告自2015年6月8日起暂计至2017年4月24日止共686天向其支付逾期办证的违约金128210.73元的起算日，是依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而提出的，但原、被告双方签订的《补充协议》第七条约定的出卖人在房屋交付使用后一年内协助买受人申请办理房地产权属证书是对《广东省商品房买卖合同》第十五条中约定的修改补充，是双方的真实意思表示，双方应当恪守履行。据此，原告于2014年6月13日接收了涉案房屋，被告应在房屋交付使用后一年内（即2015年6月13日前）履行协助原告办理取得房地产权属证书的义务，但被告未履行该义务，应当自合同约定的最后办理权属登记日（即2015年6月13日）的第二天（即2015年6月14日）起支付原告逾期办证的违约金。故被告应自2015年6月14日起暂计至2017年4月24日止（共680天）按已付购房款622987元每日万分之三的标准计算逾期办证的违约金127089.35元（622987×0.03%×680=127089.35元）给原告，该逾期办证违约金已经实际发生确定，本院予以确认。四、关于被告琼宇公司辩称要求中止本案审理的问题。本案中，被告琼宇公司辩称因本案的审理与另案有密切的关联，应中止本案审理，待另案审理结束后再恢复审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，本案是商品房预售合同纠纷，而另案是建设工程施工合同纠纷，本案与另案之间的法律关系或者法律事实互相没有牵连，本案的事实认定或者法律适用，不以另案的审理结果为依据，本案不符合中止诉讼的情形，故被告琼宇公司辩称要求中止本案审理，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，合法有效，应恪守履行。原告已依约履行付清购房款等合同约定的义务，被告虽按照约定将房屋交付给原告使用，但未能依约协助原告办理取得房地产权属证书，应依约承担逾期办证的违约责任，即应自2015年6月14日起暂计至2017年4月24日止（共680天）按已付购房款622987元每日万分之三的标准计算逾期办证的违约金127089.35元（622987×0.03%×680=127089.35元）给原告。原告请求被告为其办理涉案房屋的房地产权证，因涉案房屋目前暂不具备办理房地产权属证书的条件，本院暂不予处理，原告可在办理房地产权属证书条件具备后，被告不履行义务时另行主张权利。被告琼宇公司提出约定的违约金偏高要求适当减少和中止本案审理的抗辩，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟超凡、梁丽娟支付从2015年6月14日起至2017年4月24日止（共计680天）的逾期办证违约金127089.35元。二、驳回原告钟超凡、梁丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，由原告钟超凡、梁丽娟共同负担71元，被告湛江琼宇建设有限公司负担2842元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 陈土贵审 判 员 吴 阳代理审判员 陈 霞二〇一七年七月二十七日书 记 员 周银燕附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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