（2017）鲁01民终4589号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王学杰与济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王学杰,济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4589号上诉人（原审被告）：王学杰，男，1961年10月31日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会，住所地济南高新区舜华路街道草山岭小区居委会办公楼。法定代表人：彭连军，居委会主任。委托诉讼代理人：任秀粉，女，该单位工作人员。上诉人王学杰因与被上诉人济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会（以下��称草山岭居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初1393号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王学杰上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一审、二审诉讼费用由草山岭居委会承担。事实和理由：一、王学杰与草山岭居委会的房屋买卖合同实际已经履行。1.草山岭居委会在2003年建造三栋别墅之目的，就是对外销售。草山岭居委会不仅委托了济南市历城区规划建筑设计院进行设计，还委托朋友在社会上发布相关信息。王学杰在2004年底回济南时得到这个信息，并认识了当时的草山岭居委会书记王传河，经王传河介绍，济南市正在征用该居委会的土地建设新的奥体中心和行政中心，规划部门已经同意他们建这三栋别墅可对外销售，以补贴���区居委会相关费用，土地证和房屋产权证书以后均可补办。因此，王学杰与草山岭居委会签订了买卖合同。双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实的意思表示，亦未违反当时现行法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2.双方当事人已实际基本履行了该合同。草山岭居委会完全有权对其集体土地上的房产进行处置，并且合同中约定的应由其负责的该房屋水、电、有线电视、道路、绿化等配套设施均已完成。王学杰不仅依约付清了房款，还按对方要求预交了其承诺帮助办理土地和房屋产权相关证件的费用5万元。因此，除草山岭居委会承诺帮助办理的房屋登记手续因各种原因没有完成以外，双方当事人已经完全履行了该合同，王学杰的民事权益应当受到法律保护。二、一审判决认定事实不清，判决理由牵强，判决结论失当。1.一审法院已经查明认定：“该涉案房屋坐落于万科路园浪潮科技园后面，该房屋所在的土地在合同签署时属于集体用地，2009年左右收归国有”。这说明该涉案房屋在房屋买卖合同签订前，作为草山岭居委会的集体财产是合法有效的。因此，在2009年左右收归国有时，相关部门或单位应当给予相应补偿，但草山岭居委会从未通知我方。该部分土地是否规划为绿地、是否可进行房地产开发与本案无关。虽然该涉案房屋不能作为商品房进行交易，但一审法院已经明确：“2005年7月14日，草山岭居委会将该涉案房屋交付给王学杰，并于当日双方签订《楼房交接协议》，对于该协议双方均予以认可”。一审法院在开庭审理中草山岭居委会曾提出按房屋建筑面积以每平米4500元补偿给我方也可证明，草山岭居委会对双方签订的《房屋买卖合同》和《楼房交接协议》是认定有效的。草山岭居委会不顾客观事实和诚信原则起诉购房合同无效，其目的是侵占涉案房屋的拆迁补偿款。一审法院在认定草山岭居委会“承担主要责任的”的情况下，仍判定购房合同无效，严重地违背了国家倡导的公平、诚信原则，侵害了我方利益。综上，二审法院应予撤销一审判决并改判驳回草山岭居委会的全部诉求。草山岭居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王学杰的上诉请求，维持原判。草山岭居委会向一审法院起诉请求：1.请求确认草山岭居委会与王学杰签订的《房屋买卖合同》无效，判令王学杰返还草山岭XX区X号房屋；2.本案诉讼费由王学杰承担。一审法院认定事实：2005年4月18日，草山岭居委会（出卖人）与王学杰（买受人）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于草山岭村西的出让土地使用权，该房屋的规划用途为住宅，房屋的售价为每套170万元整。合同签订之日起五天之内，一次性付清购房款。合同第五条约定：由出卖人负责提供办理房屋所在土地使用证分户的相关文件及手续（该宗土地的出让金及相关费用出卖人缴纳后），买受人自行办理，手续费由买受人承担。出卖人协助办理房屋产权登记手续（办理房产证），需交纳的有关国家规定的税费由买受人承担。第八条约定：自买受人付款后半个月内，出卖人将符合以上规定的房屋交给买受人。上述合同签订后，王学杰于2005年4月22日向草山岭居委会支付全部购房款170万元。2005年7月14日，草山岭居委会将该涉案房屋交付给王学杰，并于当日双方签订《楼房交接协议》，对于该协议双方均予以认可。一审另查明，该涉案房屋坐落于万科路园浪潮科技园后面，该房屋所在地的土地在合同签署时属于集体用地，2009年左右收归国有，并规划为绿地，无法进行房地产开发，故涉案房屋无法办理建设规划许可证。双方均认可该涉案房屋没有取得建设规划许可证，也没有取得房屋产权的相关手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”。第四十一条第二、三款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地，确需占用农用地的，应当按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城���规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”。结合本案，双方签订的《房屋买卖合同》虽系双方当事人意思表示，但双方均认可未取得建设规划许可证等相关手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，草山岭居委会与王学杰签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效后，王学杰应该返还该涉案房屋。诉讼中草山岭居委会增加“王学杰返还涉案房屋后，草山岭居委会返还涉案房屋购房款170万元”的诉讼请求，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。故王学杰在��还涉案房屋后，草山岭居委会应当返还王学杰已支付的购房款，且双方均认可该购房款应当予以返还。本案中草山岭居委会在明知该涉案房屋没有取得建设规划许可证等相关手续的情况下，草山岭居委会将该房屋出卖给王学杰，由此造成双方签订的《房屋买卖合同》无效，双方均有过错，但草山岭居委会应对合同无效承担主要责任。据此草山岭居委会除应当返还170万元购房款外，还应赔偿由此给王学杰造成的损失，该损失应以王学杰已支付的购房款170万元为基数，自支付之日即2005年4月22日起按中国人民同期贷款利率计算至判决生效之日止为宜。综上，判决：一、确认济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会与王学杰于2005年4月18日签订的《房屋买卖合同》无效；二、王学杰于判决生效之日起三十日内返还济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会草山岭XX区X���房屋；三、济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会于判决生效之日起三十日内返还王学杰购房款170万元；四、济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员会于判决生效之日起三十日内支付王学杰损失（以已支付的购房款170万元为基数，自支付之日2005年4月22日起按中国人民同期贷款利率计算至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由济南高新区舜华路街道草山岭社区居民委员负担50元，王学杰负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一、第三款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当��理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”本案中，草山岭居委会就涉案房屋既未取得上述规定的相关审批手续，也未取得相关的建设规划许可手续，在此情况下，其与王学杰签订的《房屋买卖合同》违反法律的效力性强制规定，故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，并无不当，本院予以确认。合同无效自始无效，因合同无效取得的财产，应当予以返还，一审法院判决王学杰返还草山岭居委会涉案房屋，草山岭居委会返还王学杰已支付的购房款，于法有据。双方对造成涉案《房屋买卖合同》的无效均存在过错，在草山岭居委会对合同无效承担主要责任的情况下，一审法院判决草山岭居委会除应当返还170万元购房款外，还应赔偿已付房款的同期贷款利息来弥补王学杰的损失，于情于理，本院予以维持。综上所述，王学杰的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王学杰负担。本判决为终审判决。审判长 闫振华审判���黄宏伟审判员 李 静二〇一七年七月二十七日书记员 李在利 更多数据：搜索“”来源：