（2016）湘0211民初2135号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-10-26

案件名称

湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司与张坚等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

株洲市天元区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南天易集团有限公司,株洲天易商业经营管理有限公司,株洲骨津坊餐饮有限责任公司,张坚

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省株洲市天元区人民法院民事判决书（2016）湘0211民初2135号原告湖南天易集团有限公司，住所地湖南省株洲市天元区森林路258号。法定代表人陈大雄，系公司董事长。委托代理人郑平，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权,即代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解。委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解。原告株洲天易商业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区森林路258号。法定代表人陈大雄，系公司董事长。委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解。委托代理人马彦羽，女，1974年9月2日出生，住广东省深圳市罗湖区，系公司法务。代理权限为一般代理。被告株洲骨津坊餐饮有限责任公司，住所地株洲市天元区。法定代表人尹春梅。委托代理人张坚，男，1965年9月18日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区，系该公司员工。代理权限为一般代理。被告张坚，男，1965年9月18日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司诉被告株洲骨津坊餐饮有限责任公司（以下简称骨津坊公司）、张坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成由代理审判员张轶强担任审判长，人民陪审员彭福寿、曹佩均参加的合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告湖南天易集团有限公司委托代理人何莎、原告株洲天易商业经营管理有限公司委托代理人何莎、马彦羽及被告张坚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司诉称：2012年7月15日，两原告作为共同出租人与被告张坚签订神农太阳城《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于株洲神农太阳城购物中心南座三层A301号商铺用于骨津坊火锅餐饮经营，并对租赁期限、租金标准、支付时间、商铺的交付与返还、合同解除、违约责任等作了详细约定，其中合同第十条第10.6款约定“被告迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的，视为被告严重违约，原告有权利单方解除本合同，被告应按照约定承担违约责任”。2013年5月8日，被告租赁的商铺开始以“骨津坊”火锅名义营业，并于2013年8月27日成立了骨津坊公司。被告自经营租赁商铺以来，长期拖欠租金，原告已多次向被告催交租金，但被告置若罔闻。2015年6月2日，在未经原告同意的情况下，被告擅自闭店停止营业。2015年9月16日，原告不得已委托律师书面致函通知被告自2015年8月13日起解除双方签订的租赁合同，要求被告在接到函告之日起3天内支付所欠租金及违约金，并于2015年9月30日前清理并交还商铺。2015年9月21日，被告骨津坊公司签收了该律师函件，但被告拖沓至2016年4月份才将租赁商铺清空归还原告，且时至今日，被告仍未履行支付租金的义务。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告骨津坊公司、张坚向原告支付租金及违约金共计1654779元（截至2016年8月31日）；2、被告骨津坊公司、张坚向原告支付2016年8月31日至被告付清所有租金期间的违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。被告骨津坊公司辩称：被告骨津坊公司对于拖欠原告租金是有责任的，但不是完全责任，神农太阳城购物中心与独立经营场所是有区别的，开店闭店时间、投放广告等必须由商场来决定。被告对欠租金的金额没有意见，但是对违约金、滞纳金有异议，当时是原告没有通过骨津坊公司的装修方案，导致骨津坊公司冷库里的物资都过期了，而且之前的惯例都是交一部分钱，交了电费继续经营下去，2015年6月左右原告直接停了骨津坊公司的电。所以骨津坊公司欠费不是单方面的原因，而是双方的原因。被告张坚辩称：张坚不是适格的被告，因为张坚是骨津坊公司的管理人员，只是代表骨津坊公司签订了租赁合同，虽然合同中张坚在法定代表人一栏签了名，但当时的租赁合同是原告提供的格式文本，张坚当时是骨津坊公司成立前的投资顾问，签订该合同前骨津坊公司尚未成立，必须是原告方对品牌审核通过之后才能成立，且原告对品牌审核是很严格的，张坚仅仅是作为骨津坊公司成立前期的委托代理人，签订合同之后的法律责任应当由骨津坊公司承担，并且之后原告方跟骨津坊公司的业务往来都是与骨津坊公司发生关系，而不是和张坚发生关系。关于租金及其他费用，不是骨津坊公司单方面恶意拖欠，当时神农城及骨津坊公司均想把生意做起来，神农城当时是默许骨津坊公司欠租，每个月只要商户缴纳水电费，因为当时消防验收没有结束，商户是提前进场经营的，骨津坊公司每天向神农城报告经营状况、营业收入，当时骨津坊公司投入200多万，不是任意为之。经审理查明：2012年7月15日，两原告作为共同出租人与被告张坚签订了一份《神农·太阳城商铺租赁合同》，合同约定被告张坚租赁原告位于株洲神农太阳城购物中心南栋A座3层A301号商铺用于骨津坊火锅餐饮经营，租期为60个月，自2012年10月1日起至2017年9月30日止。自合同签订并下达交房通知书之日起60天内为装修期，装修期内无需缴纳物业管理费和租金，但须承担免租装修期内该商铺发生的水、电等各项能源费。装修期届满后之次日为计租起始日。双方约定2012年10月1日至2014年9月30日期间，月租金为42210元，季度租金为126630元，全年租金为506520元；2014年10月1日至2016年9月30日期间，月租金为46431元，季度租金为139293元，全年租金为557172元。每三个月为一个计租期，承租方应在每个计租期结束前15日向出租方支付下一计租期的租金。同时租赁合同还约定2012年10月1日至2013年5月30日，出租方向承租方提供8个月的免租期，承租方在免租期内无需交纳租金，但须承担营业期内该商铺发生的物业管理费、水、电等各项能源费。合同签订之日起三日内，承租方支付1个月标准租金42210元作为履约定金给株洲天易商业经营管理有限公司，在房产交付完成后三日内，承租方向株洲天易商业经营管理有限公司支付相当于2个月租金的履约金，计84420元。如承租方未能如约交纳租金时，出租方有权从履约保证金中予以抵扣。因承租方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺交还给出租方的，由此造成出租方与第三方的一切损失，由承租方承担，每延期一天，承租方需向出租方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。合同订立后，被告方及按照合同约定支付了1个月标准租金42210元及相当于2个月租金的履约金84420元，并开始对商铺进行装修。骨津坊火锅店于2013年5月8日开业经营。2013年8月27日，株洲骨津坊餐饮有限责任公司注册登记成立，法定代表人为尹春梅，住所为株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈南座三层A301号商铺。骨津坊火锅店2013年5月8日开业后长期不按照合同约定缴纳租金。株洲天易商业经营管理有限公司多次向骨津坊公司送达了缴费通知单，但骨津坊公司仅缴纳了三个月租金126630元，后再未缴纳租金。2015年5月18日，被告方向原告方提交了一份申请函，称由于神农城目前经营氛围和条件不是很完备、加之骨津坊店经营产品单一，开业至今一直处于经营亏损状态，骨津坊店在努力寻求新的品牌加盟，经过几个月的考察和洽谈，已基本谈妥黄记煌品牌，拟于近期报送装修设计方案，送天易公司审批。有以下三点请天易公司给与大力支持：1.因装修需要，申请5月19日起闭店停业；2.恳请天易公司暂缓收缴租金，待重新装修开业后再补交；3.申请免去装修期间（5月19日起）所产生的租金，待重新开业后开始计租。但是天易公司对于该份申请函未予答复。后被告方于2015年6月2日自行闭店上锁停止经营，且未缴清经营期间的租金。2015年8月7日，株洲天易商业经营管理有限公司向骨津坊公司送达了关于解除租赁合同的函，要求骨津坊公司于2015年8月12日前缴清截至2015年10月1日前的租金及其他欠款和滞纳金共计463453元，如逾期不缴，自2015年8月13日起，正式解除租赁合同。2015年9月21日，湖南誉翔律师事务所向骨津坊公司发出了律师函，要求骨津坊公司在收到该函之日起3日内向株洲天易商业经营管理有限公司支付欠付的租金、违约金（截至2015年8月13日）共计1128945元，并向株洲天易商业经营管理有限公司支付自合同解除之日起至交还商铺之日的商铺占用费，并限骨津坊公司在2015年9月30日前按合同约定清理商铺并向株洲天易商业经营管理有限公司交还，否则，将视同骨津坊公司放弃租赁商铺内物品及装修设施的所有权，株洲天易商业经营管理有限公司将自行清场收铺，所产生的清铺费用由骨津坊公司承担。骨津坊收到关于解除租赁合同的函及律师函之后未提出异议，亦未按照要求支付欠付的租金、违约金，且直至2016年4月份才将租赁商铺清空归还原告。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的营业执照、被告身份证、《神农·太阳城商铺租赁合同》、缴费通知单、律师函、申请函等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租租赁合同纠纷。本案的争议焦点为1、案涉房屋租赁合同是否有效？若有效，案涉合同的主体如何确定？2、原告所主张欠缴的房屋租金及违约金有事实和法律依据？现就本案的争议焦点分析如下：关于第一个争议焦点，本院认为虽然被告张坚在《神农·太阳城商铺租赁合同》乙方一栏签字，且该合同中载明乙方法定代表人亦为被告张坚，但根据骨津坊公司的工商注册登记信息及被告方提交的策划代理协议书等证据可知，被告张坚并非骨津坊公司的法定代表人，骨津坊公司的法定代表人为尹春梅。被告张坚只是根据策划代理协议书在骨津坊公司注册登记成立前代表骨津坊公司签订《神农·太阳城商铺租赁合同》，且被告骨津坊公司系案涉商铺的实际使用者，同时被告骨津坊公司的法定代表人尹春梅亦认可被告张坚系公司员工，被告张坚对外签订合同的行为系代表被告骨津坊公司，故本院认为被告张坚非本案《神农·太阳城商铺租赁合同》的签订主体，不应当对原告主张的房屋租金及违约金承担支付义务。原告与张坚签订的《神农·太阳城商铺租赁合同》系原告与被告骨津坊公司双方当事人的真实意思表达，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告与被告骨津坊公司应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。被告骨津坊公司未按约定交纳租金，是一种违约行为，应承担违约责任。关于第二个争议焦点，本院认为：被告骨津坊公司庭审中已认可欠房屋租金合计金额为570679元，被告骨津坊公司应承担继续交纳的义务。至于原告主张按3‰每天的标准计算违约金的诉请，本院认为该计算标准过高，本院酌情以570679元为基数自2016年4月1日起按年利率6%的标准计算至被告骨津坊公司实际付清之日止的违约金。至于被告骨津坊公司在开庭时辩称闭店期间原告对骨津坊公司商铺内的设备保管不善造成巨大损失的问题，因被告方未提出反诉，故本案不予处理，被告方可另行主张权利。因被告未经原告许可自行闭店停止经营，且未缴清应付租金，故原告株洲天易商业经营管理有限公司于2015年8月7日向骨津坊公司送达了关于解除租赁合同的函，要求骨津坊公司于2015年8月12日前缴清截至2015年10月1日前的租金及其他欠款和滞纳金，如逾期不缴，自2015年8月13日起，正式解除租赁合同。被告骨津坊公司收到该函件后，并未提出异议，因此依法应当认定原告与张坚签订的《神农·太阳城商铺租赁合同》已经于2015年8月13日解除。但骨津坊公司未按照合同约定搬离商铺并将符合约定条件的商铺交还给出租方，直至2016年4月才将商铺交还给原告方，应当按照《神农·太阳城商铺租赁合同》的约定，向出租方支付合同解除时日租金水平双倍的违约金。根据《神农·太阳城商铺租赁合同》的约定，2014年10月1日至2016年9月30日期间月租金为46431元，折算为日租金计1547.7元/日。原告仅主张按照1498元/天的双倍标准计算违约金，属于双方约定的违约金范围内，故本院对于原告主张计算2015年8月14日-2016年3月31日期间共计231天的违约金692076元的请求，本院予以支持。本案经调解未果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲骨津坊餐饮有限责任公司于本判决生效后十日内向原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司支付拖欠的房屋租金570679元及违约金（违约金以570679元为基数自2016年4月1日起按照年利率6%的标准计算至房屋租金实际付清之日止），并支付2015年8月14日-2016年3月31日占用商铺期间产生的违约金692076元；二、驳回原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19693元，由被告株洲骨津坊餐饮有限责任公司承担4666元，原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担15027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：株洲市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　张轶强人民陪审员　　曹佩均人民陪审员　　彭福寿二〇一七年七月二十七日书　记　员　　童　瑾附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。