（2016）皖0603行初47号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-11-17

案件名称

胡敏与淮北市房地产管理局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)一审行政判决书

法院

淮北市相山区人民法院

所属地区

淮北市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

胡敏,淮北市房地产管理局,刘闯,陈晓晨

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十条

全文

安徽省淮北市相山区人民法院行 政 判 决 书（2016）皖0603行初47号原告:胡敏，女，1969年9月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：张建勋（系胡敏丈夫），住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。被告：淮北市房地产管理局，住所地安徽省淮北市淮海中路73号。统一社会信用代码12340600003083534E。法定代表人：李建华，该局局长。委托诉讼代理人：王静，该局司法协助科科员。委托诉讼代理人：翟培敏，安徽亚星律师事务所律师。第三人：刘闯，男，1982年4月9日出生，汉族，原住安徽省淮北市相山区，现下落不明。第三人：陈晓晨，女，1985年12月14日出生，汉族，原住安徽省淮北市相山区，现不落不明。原告胡敏不服被告淮北市房地产管理局（以下简称市房管局）于2011年11月24日作出的201100xxxx号《商品房买卖合同》备案登记的行政行为，于2016年7月7日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理，依法组成合议庭，因该案需以相关案件审理结果为依据，于同年7月18日决定中止审理，2017年7月17日恢复审理。并于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告胡敏及其委托诉讼代理人张建勋、窦宝峰，被告市房管局的委托诉讼代理人王静、翟培敏到庭参加诉讼，第三人刘闯、陈晓晨经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡敏诉称：2010年9月11日，我与淮北市九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：我购买九方公司开发建设的九方东紫昱苑房屋等内容。合同签订后，我如约履行了支付购房款、维修基金、办证费用的义务，并向淮北市农村财政管理局缴纳契税，九方公司亦于2011年6月9日将该房交付于我，我装修后于2013年6月入住至今。我曾多次要求九方公司办理产权证，其一直推脱不办。2016年5月，我到市房管局咨询得知涉案房屋已备案登记在刘闯、陈晓晨名下。市房管局将我购买的房屋备案登记在他人名下的行为是错误的。为此，特诉至法院，请求依法撤销市房管局作出的刘闯、陈晓晨与九方公司签订的《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。为支持其诉讼请求，胡敏向本院提供了如下证据：1、胡敏身份证、户口本、刘闯、陈晓晨人口信息复印件，欲证明当事人的身份情况；2、《商品房买卖合同》，3、销售不动产统一发票、契税完税证、收据，4、入住联系单，5、安徽宏发物业服务有限公司证明、收款收据、水电气费票据、《东紫昱苑物业服务合同书》，上述证据欲证明胡敏购买涉案房屋，缴纳房款、契税、维修基金等费用，九方公司交付房屋，胡敏早已入住使用的事实；6、市房管局备案登记信息，欲证明涉案房屋《商品房买卖合同》备案登记信息，备案买受人刘闯、陈晓晨；7、市房管局组织机构代码信息、该局网页，欲证明市房管局的基本信息；8、（2016）皖0603执17号执行裁定书，欲证明胡敏购买涉案房屋用于居住使用且名下无其他用于居住的房屋，其对涉案房屋享有物权期待权。被告市房管局辩称，2010年9月胡敏与九方公司就涉案房屋签订买卖合同，后九方公司又与刘闯、陈晓晨签订《商品房买卖合同》并将该合同进行备案登记。本案纠纷的实质是开发商一房二卖行为，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》通过民事法律途径解决。开发商将房屋买卖合同进行备案是法律赋予的法定义务，房屋登记部门根据开发商申请而提供的服务，因此本案是由开发商的过错行为所致，责任应由开发商承担。市房管局为证明其登记行为合法，向本院提交了以下证据：1、网签备案记录，欲证明市房管局根据开发商申请而提供的网签备案服务；2、预告登记记录，欲证明市房管局根据开发商申请而进行预告登记。第三人刘闯、陈晓晨未提供书面陈述意见，向本院提供了如下证据：1、《展期借款合同》、《商品房买卖合同》，欲证明九方公司向刘闯、陈晓晨借款，并约定借款期限、利率、违约责任等，后九方公司将该合同到房管部门备案登记的事实；2、银行业务回单、收据，欲证明刘闯、陈晓晨给付九方公司借款50万元的事实。经庭审举证、质证，市房管局对胡敏提供证据意见如下：对证据1无异议；对证据2至5，九方公司并未报至市房管局，系胡敏与九方公司之间的民事法律行为，胡敏是否享有所有权应依据物权登记；对证据6、7，均无异议；对证据8的真实性无异议，提出胡敏执行异议成立，但并代表其系诉争房屋的所有权人。胡敏对市管局提供证据意见如下：对证据1、2，真实性无异议，但不能达到其证明目的。胡敏对刘闯、陈晓晨提供的证据意见如下：认为证据均系复印件，真实性有异议，刘闯、陈晓晨与九方公司之间系民间借贷法律关系，其二人并未实际购买涉案房屋，九方公司将其与刘闯、陈晓晨签订的《商品房买卖合同》报至市房管局，市房管局作出的备案登记是错误的；市房管局提出与本案无关，仅能说明九方公司存在一房二卖行为，他们之间属于债权债务关系。本院认证如下：对胡敏提供的证据1、6、7，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据2至5、8，能够证明胡敏于2010年9月购买涉案房屋并支付购房款、契税、维修基金等费用，后九方公司向其交付房屋，胡敏已实际入住的事实，故本院予以采信。对市房管局提供的证据1，系被诉行政行为；对证据2，与本案不具有关联性，故不予采信。对刘闯、陈晓晨提供的证据，胡敏及市房管局对刘闯、陈晓晨与九方公司之间基于民间借贷法律关系而建立的债权债务关系均无异议，故本院予以采信。经审理查明，2010年9月11日，胡敏购买九方公司开发建设的坐落于淮北市相山区××单元××室，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：总房款为620498元，一次性付清房款，九方公司于2010年12月31日前交付房屋；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由九方公司向市房管局申请登记备案等内容。合同签订后，胡敏付清购房款，九方公司于2010年11月30日开具销售不动产统一发票。2010年12月2日，胡敏缴纳契税12409.96元，2011年6月9日，九方公司通知胡敏交付涉案房屋并开具入住联系单，胡敏根据九方公司要求缴纳住房维修基金、办证费用计12464.96元，涉案房屋由胡敏居住使用至今。另查，刘闯向九方公司、曹岩等出借款项50万元，2011年11月24日，双方为此签订《展期借款合同》，同时就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定总房款为50万元等内容。同日，九方公司向市房管局办理该《商品房买卖合同》登记备案手续（合同备案号：201100xxxx），备案买受人为刘闯、陈晓晨。后因九方公司、曹岩等未按合同约定偿还借款，刘闯遂诉至本院，经本院（2015）相民一初字第02788号民事判决书，确认了双方之间存在民间借贷法律关系，并责令九方公司、曹岩等偿还刘闯借款本金50万元及相应利息。该判决书生效后，由于九方公司、曹岩等仍未履行还款义务，刘闯遂向本院申请执行。执行过程中，本院依法查封涉案房屋。后胡敏提出执行异议，认为其是异议房屋的所有权人，请求依法解除对异议房屋的查封。本院于2016年11月28日作出（2016）皖0603执17号执行裁定书，认为涉案房屋在查封前已被九方公司售与胡敏，胡敏在异议房屋所在地名下无其他用于居住的房屋。因此，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议主张成立，遂裁定中止对涉案房屋的执行。刘闯、陈晓晨自该裁定送达之日起十五日内未向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为：根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。因此，市房管局具有对涉案《商品房买卖合同》备案登记的法定职责。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。作为开发商将其预售房屋合同报至行政管理部门登记备案，由行政机关审核后作出登记，系行政机关对开发商预售行为的一种监督管理措施，目的是制约开发商将已出售的房屋再行出售，实质是防止开发商一房二卖行为从而保护购房人的合法权益。本案中，九方公司先将涉案房屋售与胡敏并签订《商品房买卖合同》，双方分别按合同约定各自履行了支付购房款、交付房屋的义务，且胡敏自2013年居住使用至今，双方之间商品房买卖合同关系合法有效并已实际履行。后九方公司为周转资金而向刘闯借款，虽然名义上刘闯、陈晓晨与九方公司签订了《商品房买卖合同》，但双方之间的基础法律关系实际为民间借贷，且在本院执行过程中作为被执行人财产查封阶段，经胡敏提出执行异议后本院裁定支持异议成立，中止对涉案房地产的执行。刘闯作为申请执行人在签收该裁定后未另行诉讼主张其对涉案房屋享有相应权利。从其自身行为表明已放弃通过该房实现其债权的目的。据此，九方公司隐瞒涉案房屋已售与胡敏的事实，为其自身融资需要将涉案《商品房买卖合同》登记备案在债权人刘闯、陈晓晨名下，其行为显然与法律法规规定的备案登记的要件不符，导致市房管局作出登记备案行政行为的的主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告淮北市房地产管理局于2011年11月24日作出的对刘闯、陈晓晨与九方公司签订的《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。案件受理费50元，由被告淮北市房地产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审　判　长　王　鸿人民陪审员　刘　帅人民陪审员　张瀚奇二〇一七年七月二十七日书　记　员　张婉璐附本判决适用的相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的； 百度搜索“”