（2017）苏1322民初1358号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-20
案件名称
王青水与刘宁房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王青水,刘宁,王士进
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第三条，第一百一十九条，第一百二十四条，第一百五十四条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏1322民初1358号原告：王青水，男，1966年10月12日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：周生乐，沭阳县沂涛法律服务所法律工作者。被告：刘宁，男，1962年2月28日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。第三人：王士进，男，1963年5月12日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。原告王青水与被告刘宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告王青水及其委托诉讼代理人周生乐、被告刘宁、第三人王士进到庭参加诉讼。后本案因案情需要，依法转为普通程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理，原告王青水及其委托诉讼代理人周生乐、被告刘宁到庭参加诉讼，第三人王士进经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王青水向本院提出诉讼请求：请求确定原、被告双方于2014年1月15日签订的购房合同无效，判令被告退回购房款120000元及违约金（按照每天200元，自逾期交房之日2014年5月20日计算至实际退回房款为止）。事实和理由：2014年1月15日，经协商，被告和第三人以120000元将位于沭阳县沂涛镇书香苑小区24号楼305室房屋一套出卖给原告，原告当时就将购房款付给被告刘宁。房款交付后，被告和第三人发生矛盾，第三人阻止将房屋交付，致使被告至今没有将房屋交付给原告，也没有退还房款。此纠纷于2016年春节经沭阳县沂涛镇派出所处理，但没有调解好，派出所建议我们诉至法院要求被告退还房款，请求支持原告的诉讼请求。被告刘宁辩称，本案房屋工程的承建商是王士全，其在王士全手下工作，整个工程是其带工人盖起来的。本案订房合同是其与第三人王士进协商一起与原告签订，购房款是由其代承建商王士全收取，用购房款发放工人工资，其收取的购房款是118000元。第三人已经认可房屋买卖合同成立，而且原告已向第三人付清了水电费、户头费3600元，涉案房屋已经交付。第三人王士进陈述，其是本案房屋工程的开发商，其确实将涉案房屋卖给了原告，但其没有收取房款，现在不能将房屋交付给原告。王士全是本案房屋工程的承建商，但收取房款应该与其做手续，但本案房款由被告收取后并未与其做手续，事后其向王士全询问该房款，王士全称被告也未和王士全做相关手续。本院经审查认为，根据原、被告陈述，涉案房屋位于的沭阳县沂涛镇书香苑小区，该小区开发、建设未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，本院对于该部分的事实予以确认。《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十条、第六十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第七十三条、第七十六条、第八十三条以及《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第六十四条明确规定了房屋建筑一般均需取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证（以下简称“三证”），方可进行，同时也规定了未取得上述“三证”而擅自施工的，应由相关行政主管部门予以处理，对未取得“三证”的建设用地或建筑物的处理权限、处理方式属于并取决于相关行政主管部门。因此，行政主管部门对于未取得“三证”的土地、建筑是否予以处理以及采取何种处理方式，会导致该类土地、建筑不同的行政上的法律认定及法律后果，从而影响当事人之间民事上的财产权益。故对于未取得“三证”土地、建筑引发的纠纷，属于应由国家有关行政主管机关先行处理的范畴，否则，会产生民事司法权与行政处理权上的冲突和混淆，并有可能产生当事人通过民事诉讼变相为违法建筑、违法用地取得合法权利的后果。本案中，涉案的沭阳县沂涛镇书香苑小区未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，“三证”不齐全，该房屋的建设违反了国家法律规定，但涉案房屋是否违法或者合法应经过行政机关确认，而行政主管部门并未对此作出认定以及处理。综上，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回原告王青水的起诉。案件受理费2700元（已由原告王青水预交1350元），退还原告王青水。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2700元（户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院）。审 判 长 周 妮代理审判员 葛 蕾人民陪审员 沈海萍二〇一七年七月二十七日书 记 员 詹文成书 记 员 王天一 搜索“”