（2017）豫0311民初2348号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-01
案件名称
田才峰与吴卫苗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田才峰,吴卫苗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初2348号原告(反诉被告)：田才峰，男，汉族，1979年5月1日生，户籍地为河南省孟津县，现住济源市。委托代理人：袁卫河，济源市天坛法律服务所法律工作者。被告(反诉原告）：吴卫苗，女，汉族，1975年2月7日生，户籍地河南省汝州市，现住洛阳市洛龙区。委托代理人：赵晨光，河南凯仁律师事务所律师。原告（反诉被告）田才峰诉被告（反诉原告）吴卫苗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）田才峰委托代理人袁卫河、被告(反诉原告）吴卫苗及委托代理人赵晨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田才峰向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告逾期违约金117000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月9日，原、被告经洛阳市汇天房地产咨询有限公司介绍，签订了编号为0001499号房产交易合同。合同约定原告将其所拥有的坐落于洛阳市洛龙区永泰街77号3幢1-1902号商品房（建筑面积87.73平方米）出卖给被告吴卫苗，房屋总价为1170000元，合同签订当日，被告应支付定金30000元，除定金外的剩余房款1140000元被告以银行按揭贷款方式支付给原告，被告须在2017年1月16日前筹齐200000万作为首付款，剩余房款被告保证在2017年3月25日前全部付清给原告。合同3.1规定，经双方确认，原告按约定在收到全部房款之日起3日内将该房产交付给被告。合同第4.1条约定，任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，违约金额为该房产成交价的10%。合同签订后，原告严格按照合同约定全面履行合同义务，但被告却不能按合同约定的时间及时支付原告房款。虽经原告多次催促，被告仍不能支付原告房款，直到2017年4月10日才将剩余房款420000元付清，原告按合同约定将房屋交付给了被告。根据合同约定，被告的行为严重违反了双方合同的约定，应承担违约责任。故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。吴卫苗辩称，1、依照合同约定，答辩人并未违约，合同第3.5条明确约定，如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方只要自确定银行不能放贷之日起20日付清了全部房款，就符合合同约定。吴卫苗与田才峰在合同尾页手写部分约定买方须在2017年3月25日前付清全部房款，但并未对银行不能及时放贷情况进行约定，贷款银行于2017年3月25日确定不能正常放贷，吴卫苗于2017年4月20日从自己名下的银行账户内向田才峰转账42万元房屋尾款。因此并未违约。2、银行延期放贷是由田才峰先行违约行为导致，田才峰应当承担相应后果。合同第二条第2.4-（2）-IV约定，在银行审批手续完毕7日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更抵押登记手续。本案涉案房屋2017年2月21日完成银行审批贷款手续，田才峰一直推托不去，到2017年3月2日才和吴卫苗到房管局办理产权变更手续。明显违反合同约定，对银行延期放贷的法律后果应由田才峰全部承担。3、对合同4.1条违约责任条款的理解。该违约责任只有在根本违约的前提下才能适用。田才峰依法驳不能得到支持。被告(反诉原告）吴卫苗向本院提出反诉请求：一、请求判令被告向反诉原告支付违约金117000元；二、请求反诉被告立即将合同中约定的两个车位过户给反诉原告；三、反诉被告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：1、吴卫苗与田才峰签订的合同第3.1条约定田才峰自收到全部房款3日内将房产交付给吴卫苗，其中包含两个车位的交付。但时至今日，上述两个车位仍然登记在田才峰名下，并为田才峰占有使用。虽经吴卫苗多次催促，田才峰始终不配合吴卫苗办理相关过户手续，田才峰的行为已构成根本违约。2、反诉被告未按合同约定日期办理涉案房屋产权变更登记，构成违约。合同第二条第2.4-（2）-IV约定，在银行审批手续完毕7日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更抵押登记手续。本案涉案房屋2017年2月21日完成银行审批贷款手续，田才峰一直推托不去，到2017年3月2日才和吴卫苗到房管局办理产权变更手续。明显违反合同约定，给吴卫苗造成巨大经济损失，田才峰应为该违约行为承担法律责任。根据合同4.1条违约责任约定，田才峰应向吴卫苗支付房产成交总价款10%的违约金。故请支持反诉原告的诉讼请求。田才峰辩称，1、田才峰不存在迟延交付车位的违约行为。签订合同后，答辩人积极全面按约履行，反诉原告多次迟延支付购房款构成违约。反诉原告在合同中保证全部购房款（含两个车位款）在2017年3月25日前付清，在2017年3月16日吴卫苗给答辩人出具的欠条中再次保证购房欠款在2017年3月24日前付清，否则承担原合同约定的违约责任。但直到4月10日才付清全部购房款。答辩人在2017年3月20日，在洛阳市洛龙区公证处办理了本案所涉两个车位的委托过户等公证书。办理委托公证是反诉原告基于其打算出卖车位，应其要求，答辩人要求未将车位过户给反诉原先而经公证办理了委托代售、转让、过户手续，反诉原告的目的是为了少承担税费和避免其出卖车位后过户手续繁琐而特意要求进行了委托公证。从反诉原告为答辩人出具的收房条可以证实答辩人将两车位已全部实际交付给了反诉原告，反诉原告已实际占有了涉案两个车位。2、答辩人不存在拖延为反诉原告办理涉案房屋产权变更登记的行为。故反诉原告的反诉请求不能成立。当事人围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月9日，田才峰与吴卫苗经洛阳市汇天房地产咨询有限公司居间介绍，签订了编号为0001499号房产交易合同。合同约定，田才峰将其所拥有的坐落于洛阳市洛龙区永泰街77号3幢1-1902号商品房（建筑面积87.73平方米）出卖给吴卫苗，房屋总价为1170000元，该房价包含地下车位两个（位于永泰街77号3幢D62、D63号，房产证号为：洛房权证市字第××、00××33号）。合同签订当日，吴卫苗应支付田才峰定金30000元，除定金外的剩余房款1140000元被告以银行按揭贷款方式支付。吴卫苗须在2017年1月16日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，首付款金额为260000万。在银行审批贷款手续完毕7日内，双方须亲自赴房管局申请办理产权变更抵押登记手续。剩余房款被告保证在2017年3月25日前全部付清给原告。田才峰按约定在收到全部房款之日起3日内将该房产交付给吴卫苗。任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，违约金额为该房产成交价的10%。合同签订后，吴卫苗依约按期支付了田才峰定金及部分购房款，剩余42万元购房款于2017年4月10日支付完毕。田才峰于2017年4月12日将涉案房屋及车位交付给吴卫苗。为申请银行按揭贷款，涉案房屋于2017年2月21日设立了不动产抵押登记，于2017年3月17日的过户登记至吴卫苗名下。涉案两个车位未过户，2017年3月20日，田才峰及妻子王卫红向吴卫苗出具委托书，委托吴卫苗作为涉案两个车位出售的代理人，双方并于2017年4月11日洛龙区公证处办理了委托公证。庭审中吴卫苗称其拿着公证书无法办理两个车位的过户登记。本院认为，田才峰与吴卫苗签订的房产交易合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。吴卫苗于2017年3月25日前未能向田才峰支付银行贷款部分的42万元购房款，原因是贷款银行逾期放贷，后吴卫苗在合理期限内即2017年4月10日已将该部分款项支付完毕。逾期付款的原因非双方当事人自身原因。双方协商办理委托公证，由吴卫苗一人办理涉案两个车位的过户登记，现车位未办理完过户登记的原因非田才峰自身原因。故双方均主张对方支付违约金的请求于法无据。涉案车位交付后，吴卫苗持委托书及公证书无法办理过户登记，故田才峰应协助吴卫苗办理涉案两个车位的过户登记。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）田才峰于本判决生效后十日内协助被告(反诉原告）吴卫苗将位于洛龙区永泰街77号3幢D62、D63号，房产证号为洛房权证市字第××、00××33号的两个车位过户登记至被告(反诉原告）吴卫苗名下。二、驳回原告（反诉被告）田才峰诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告）吴卫苗其他反诉请求。本案受理费2640元，由田才峰承担，本案反诉费4228元，由吴卫苗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 赵拥军二〇一七年七月二十七日书记员 张 月 来自