（2017）赣08民终388号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-25
案件名称
安福县振耀地产有限公司、王灿先房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安福县振耀地产有限公司,王灿先,王少平,刘淼山,刘亮,赵峰涛,王柏青,江西名骏置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终388号上诉人（原审被告）：安福县振耀地产有限公司，住所地安福县横龙镇香溪小镇小区内。法定代表人：刘小毛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘荆龙，江西荆龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王灿先，男，1964年12月12日生，住安福县。被上诉人（原审原告）：王少平，女，1964年4月5日生，汉族，住安福县。被上诉人（原审原告）：刘淼山，男，1975年5月9日生，汉族，住安福县。被上诉人（原审原告）：刘亮，男，1985年9月11日生，汉族，住安福县。被上诉人（原审原告）：赵峰涛，男，1969年10月17日生，汉族，住南昌市青云谱区。被上诉人（原审原告）：王柏青，男，1959年10月20日生，汉族，住南昌市西湖区。上列六被上诉人共同的委托诉讼代理人：王劲松，江西荆龙律师事务所律师。原审被告：江西名骏置业有限责任公司，住所地安福县北名都大酒店。法定代表人：张友华，该公司经理。上诉人安福县振耀地产有限公司（以下简称振耀公司）因与被上诉人王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青及原审被告江西名骏置业有限责任公司（以下简称名骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院(2016)赣0829民初337号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人振耀公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷案，实际上是一起债务转让和以房抵债的混合纠纷。本案被上诉人的诉求要得到法院支持必须同时具备两个条件：一是转让的债务真实合法；二是以房抵债自愿合法。被上诉人没一个条件具备，原审法院竟然支持了被上诉人的请求。本案是一起先由股转债，再由债抵购房款，整个过程分三步。正因为分这三步，所以首先第一步股转债之股必须是真实的。股是被上诉人等人以刘福桂为代表签订的一份合作协议，协议上是说双方共同投资安福县平都镇木材转运房地产项目，刘福桂出资672.6万元，占整个股的49%，其它的由名骏置业公司投入，因该项目没有启动，所以把672.6万元由股改为借款，但是该股是没有投入的，一审判决居然认定原告如实的完成了投资。然而，该股是假的，没有出一分钱，项目是假的，协议也是假的。2、假设该股是真实的，因为这个钱写的是刘福桂一个人的，后面是写刘、彭的，最后又以房抵债写给了八个人，该转移的过程是否合法？3、即便该转让合法有效，那么该购房合同是预约合同还是正式的房屋买卖合同？上诉人认为是预约合同，因为当时还没有办商品房预售许可证。4、假设其为正式的、有效的合同，法院的判决是否合理？因为要赔偿损失，首先要解除合同，没有解除合同怎么赔偿损失？而被上诉人在一审的诉请并没有要求解除合同。再者，购房户的购买权、承建人的工程优先受偿权以及抵押权，这三者谁最优先？被上诉人辩称：1、一审判决认定事实基本清楚，只是认定取得预售证的时间是2014年5月20日，被上诉人查证的是2014年5月27日。2、基于上诉人的违约，被上诉人本可依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，请求不超过已付购房款一倍的赔偿，但考虑到双方的关系以及上诉人的承担能力，被上诉人没有要求该项赔偿，请二审法院维持原判，驳回上诉。被上诉人向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告安福县振耀地产有限公司于2014年5月21日签订的《房屋买卖协议》有效，并判令被告安福县振耀地产有限公司依该协议为六原告办理购房相关手续，否则，应退回购房款7097142元；2、判令被告名骏置业公司承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：原告王灿先、王少平系夫妻关系。被告名骏置业公司是江西浩楠集团有限公司的子公司。刘健系两公司的实际控制人。刘健同时与被告振耀地产公司的股东兼法定代表人刘小毛存在姻亲关系。2011年7月18日，六原告等合伙人委派代表刘福桂（乙方）与被告名骏置业公司（甲方）签订一份《合作协议》，约定：双方共同投资开发安福县平都镇木材转运站（又称明月山地块）房产开发项目。项目前期总投资1280万元，其中甲方投资652.8万元，占股51%，乙方投资627.2万元，占股49%。甲、乙双方同意设立独立公司进行项目的投资开发，在投资开发过程中，实行资金独立核算、财务透明公开，严格按公司化管理运作。项目工期预计为24个月，预定于2011年12月30日开工，2013年12月30日前完成项目建设。协议还对项目工期、房屋销售等事宜进行了约定。合作协议签订后，原告向被告名骏置业公司完成了投资款的支付义务，被告名骏置业公司及其实际控制人刘健为此于2011年11月12日向原告的代表人刘福桂出具一份《收条》，该收条载明：“今收到刘福桂明月山土地款现金陆佰贰拾柒万贰仟元整，计人民币627.2万元整”。因开发项目未启动，投资双方经协议同意将原告等人的投资款计算一定增值后转为借款，并由被告名骏置业公司的母公司江西浩楠集团有限公司及其实际控制人刘健于2013年9月1日向原告等合伙人的代表刘福桂、彭新华出具了一份《借条》，该借条载明：“今借到刘福桂、彭新华两人共计人民币捌佰捌拾捌万伍仟元整，总计（￥8885500.00元）此借款从2013年10月1日开始按30%年计息，2013年10月底归还50%，其余款到2013年底之前全部归还。”到期后，因未按约定归还，江西浩楠集团有限公司的实际控制人刘健又向原告方等合伙人的代表刘福桂、彭新华出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“本人关于欠到刘福桂及彭新华出售的安福的土地款由于到期未归还，特承诺此款项在2014年4月30日之前分期分批归还到位。如归还不出本人同意用合理抵押的方式解决。”到期后，刘健承诺的欠款仍未归还。刘健遂与被告振耀地产公司协商，欲以被告振耀地产公司开发的房产抵前述欠款，原告等人同意。为此，被告振耀地产公司作为甲方，朱慧清（刘福桂之妻）及六原告作为乙方于2014年5月21日签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：1、甲方经股东决议同意以乙方以2013年9月1日与江西浩楠集团有限公司、刘健的债权抵房款购买甲方开发的位于安福县横龙镇××小镇商品房××、××、××、××、××、××、××共××套。2、甲方在房屋预售许可证办理时，一并为乙方办理房屋预告登记，同时与乙方分别签订购房合同。3、甲方按双方商定的价格1182857元/套向乙方提供收款票据；承担除购房契税、维修基金及房产证工本费外等其他正常办理房产证的费用。4、甲方承诺安福县香溪小镇商品房建筑商放弃建筑工程款优先受偿款。5、乙方按规定及时缴纳房屋购买契税、维修基金及房产证工本费。房屋买卖协议签订当日，被告振耀地产公司按双方商定的价格1182857元/套向六原告分别出具了购房收款收据。其中，王灿先所购房屋为6栋602；王少平所购房屋为7栋701；刘淼山所购房屋为6栋601；刘亮所购房屋为5栋502；赵峰涛所购房屋为7栋702；王柏青所购房屋为8栋801。房屋买卖协议签订后在2014年6月13日-15日期间，原告王灿先、王少平夫妇缴纳了房屋维修基金，原告刘淼山缴纳了房屋维修基金、契税、产权登记、工本费等，原告刘亮缴纳了房屋维修基金、契税、预告登记、工本费等，原告赵峰涛缴纳了房屋维修基金、契税、产权登记、工本费等。此后，被告振耀地产公司仅与房屋买卖协议乙方中的朱慧清（刘福桂之妻）夫妇签订正式的《商品房买卖合同》，并于2015年5月14日办理了预告登记，但拒绝为六原告办理同样的购房手续。六原告为此起诉至法院。诉讼过程中，经查询，诉争房产已办理了在建工程抵押手续，抵押权人为江西安福农村合作银行，登记时间2015年7月20日，至今未办理解除抵押手续。另查明：被告振耀地产公司开发的香溪小镇于2014年5月20日取得了商品房预售许可证。一审法院认为：合法的债权受法律保护。根据诉辩双方的意见，确定本案的争议焦点为：1、如何正确界定原、被告之间的债权债务关系？2、两被告之间该如何承担本案民事责任？关于焦点一，用以支撑原告诉请的债权从投资款转为借款再转为购房款，同时伴随债务主体的变更，该些行为体现了关联当事人的真实意思表示，符合合同自由和意思自治原则，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。债权类型的变化及债务主体的变更实质上是一种债务转移和债务承担。因此，本案的债权债务关系应最终确定为六原告与被告振耀地产公司之间的房屋买卖合同关系。至于双方是否存在房屋买卖合同关系，被告振耀地产公司在审理中提出异议。关于六原告与被告振耀地产公司之间的房屋买卖是预约还是本约的问题。本院认为，首先，2014年5月21日，六原告及朱慧清与被告振耀地产公司签订的《房屋买卖协议》，是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合我国《合同法》规定的合同成立要件。其虽未冠以“商品房买卖合同”，但在该协议中，双方对认购房屋的具体位置、楼层、单价及总价款等都有明确约定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。其次，诉争双方虽然在2014年5月21日的《房屋买卖协议》中约定了需再签定购房合同，且《房屋买卖协议》的约定内容不尽完善，但其后签订正式的《商品房买卖合同》也只是对《房屋买卖协议》的重复及完善，但不影响依据《房屋买卖协议》认定双方存在房屋买卖合同关系，因为：一、《房屋买卖协议》已经具备房屋买卖合同的主要内容；二、对于《房屋买卖协议》不完善的地方，完全可以通过地位、性质与六原告一样的刘福桂夫妇与被告振耀地产公司签订正式的《商品房买卖合同》予以补充和确定。因此，六原告即使未再与被告振耀地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，也足以确定双方房屋买卖合同的具体内容。再次，六原告大部分已经缴纳房屋维修基金、契税等，这些税费缴纳的前提是建立已对房屋买卖合同标的物位置、面积、价款等确定的基础上进行的。因此，原告缴纳税费的行为，实际是履行房屋买卖合同内容的行为。综上，六原告与被告振耀地产公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。被告振耀地产公司关于与原告之间不存在房屋买卖合同关系仅存在房屋买卖预约关系的相关抗辩意见不成立，不予采纳。被告振耀地产公司还辩解其意思表示不真实，本院认为，该抗辩缺乏充分依据，不予支持。关于被告振耀地产公司抗辩原告债权的真实性及合法性问题，即购房款的来源是否真实有效。首先，购房款是原告的投资款通过数次转换过来，且该债权的真实性得到了被告振耀地产公司及其前手的多次确认，特别是被告振耀地产公司还就购房款出具了收款收据。其次，被告振耀地产公司接受以房抵债的行为核心在于债务承担，即承担交付房产的义务。被告振耀地产公司之所以承受债务并不以其在本案中已实际获得了相应的利益（主要指购房款）为前提，其承担债务后的追偿不是本案要解决的问题。被告振耀地产公司即便要主张债务承担对应的权利也应该向其前手债务转让人行使。再则，被告振耀地产公司一方面辩解原告的债权不真实，另一方面却选择性地履行2014年5月21日的《房屋买卖协议》，即与性质、地位和原告相同的刘福桂一方签订正式的《商品房买卖合同》，并办理预告登记。被告振耀地产公司自相矛盾的行为显然对原告不公平。综上，被告振耀地产公司关于原告不存在真实、合法的债权的抗辩意见，理据不充分，不予采纳。关于焦点二，合法有效的合同，对合同双方具有约束力。基于上文分析，原告与被告振耀地产公司存在合法有效的房屋买卖合同关系。被告振耀地产公司不履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。根据查明的事实，诉争房产在《房屋买卖协议》签订后办理了抵押登记手续，且诉讼过程中抵押权仍未涤除，并不导致双方的房屋买卖合同无效，但致使被告振耀地产公司出现履行不能，从而导致原告的合同目的不能实现。因此，对于原告要求被告振耀地产公司继续履行合同的诉请，难以支持。在该诉请不能得到支持的情形下，原告诉请被告振耀地产公司退回购房款7097142元，实际上是要求解除双方的房屋买卖合同关系并退回购房款，该诉求于法无悖，本院予以支持。关于购房款如何退还的问题，根据《房屋买卖协议》的内容，可以确定六原告并非共同之债，而为按份之债，且份额均等，因此，被告振耀地产公司应向六原告分别退还按照合同约定的价款1182857元，共计7097142元。关于被告名骏置业公司应否承担连带责任的问题。被告振耀地产公司自愿承担由被告名骏置业公司逐步转移过来的债务，在新的债务主体出现后，被告名骏置业公司自然脱离了其相对于原告的债务主体身份。原告诉请被告名骏置业公司承担连带责任，并无法定或约定的事由，故对该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青与被告安福县振耀地产有限公司之间的房屋买卖合同关系；二、被告安福县振耀地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青每人退还购房款1182857元，共计7097142元；三、驳回原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青的其他诉讼请求。案件受理费61480元，保全费5000元，合计66480元，由被告安福县振耀地产有限公司负担。本院二审审理查明，上诉人振耀公司开发的香溪小镇于2014年5月27日取得了商品房预售许可证。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人振耀公司与被上诉人王灿先等人签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效。协议签订后，上诉人向被上诉人开具了购房款收据，被上诉人缴纳了购房契税、房屋维修基金等费用。在房屋预售许可证办理后，上诉人理应履行其与被上诉人签订正式合同并办理预告登记的义务。但上诉人在协议履行过程中，只选择性地与刘福桂一户签订正式的《商品房买卖合同》，并办理预告登记。而对于被上诉人等六户不但拒绝履行其相应义务，反而将诉争房产抵押给江西安福农村合作银行，上诉人的行为明显已构成违约，应承担相应违约责任。关于上诉人上诉提出被上诉人购房款的来源是否真实合法的问题，本院认为，该购房款是由被上诉人对名骏公司及其实际控制人刘健的债权转化而来，所签协议经过上诉人、被上诉人以及刘健三方确认，且上诉人向被上诉人开具了购房款收据，足以表明上诉人认可被上诉人已完成本案购房款的支付义务，现上诉人再以被上诉人对刘健的债权不真实为由来否认该购房款已支付的事实，明显于理不符。至于上诉人所提出《房屋买卖协议》是预约而非本约的观点，对本案的处理并无实质性影响，因为不论是预约还是本约，在《房屋买卖协议》因实际不能履行而解除的情况下，上诉人所收取被上诉人的购房款理应退还。综上所述，上诉人安福县振耀地产有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61480元，由上诉人安福县振耀地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖建文审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年七月二十七日书记员 郭 琴