（2017）粤1973民初7292号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-09-28

案件名称

马维珍与丁昌翼、东莞市源源实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马维珍,丁昌翼,东莞市源源实业投资有限公司,王委光

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第��百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2017）粤1973民初7292号原告马维珍，女，1973年11月23日出生，汉族，身份证住址：湖北省安陆市，委托代理人张建兵，广东潇水律师事务所律师。被告丁昌翼，女，1972年8月6日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市东城区，被告东莞市源源实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇。法定代表人王委光。委托代理人郑跃锋，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告王委光，女，1975年5月5日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市，委托代理人郑跃锋，广东商达（东莞）律师事务所律师。原告马维珍诉被告丁昌翼、东莞市源源��业投资有限公司（以下简称源源公司）、王委光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马维珍及其委托代理人张建兵、被告丁昌翼、被告源源公司的法定代表人即被告王委光及其共同委托代理人郑跃锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马维珍诉称，2017年4月14日，经被告源源公司提供居间服务，原告与被告丁昌翼、被告源源公司签订一份《房地产转让合同》，约定由原告以总价400000元购买被告丁昌翼位于东莞市××室面积为129.8平方米的房产。转让合同还就付款方式、付款期限、申请过户的期限、违约责任、权利义务、管辖等作了明确约定。该转让合同签订后，原告依约向被告丁昌翼支付了定金50000元及233000元用于赎楼。原告付完前述款项后，要求被告丁昌翼、被告源源��司配合过户，却发现案涉房屋已因被告负债众多被债权人起诉而被人民法院多次轮候查封，无法完成过户手续。原告多次与被告丁昌翼、源源公司沟通均无法解决此问题，被告丁昌翼后来拒绝接听原告电话，被告丁昌翼不仅未依约与原告到房管部门递交过户申请，且鉴于案涉房屋已被人民法院多次轮候查封，被告丁昌翼无力解决，过户手续事实上已经无法完成，原告的合同目的无法实现，原告迫于无奈只能提起诉讼。被告源源公司作为本次房屋买卖的居间方，负有慎重审查案涉房屋权利状况（查档）的基本合同义务，需向原告提供准确、真实的信息。但是，在本次交易过程中，被告源源公司严重违反居间方的基本义务，未对案涉房屋权利状况进行核实即催促原告履行支付定金及赎楼义务，导致原告遭受重大经济损失，如被告源源公司依约履行其义务，及时将案涉��屋被查封的情况告知原告，原告无论如何也不会支付高达近300000元的购房款，被告丁昌翼及被告源源公司在履行案涉合同过程中均出现严重违约行为，共同导致原告遭受重大经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条等法律规定，被告源源公司应当向原告承担连带赔偿责任。被告源源公司收取原告支付的10000元居间费，因其严重违约，合同解除后应当退回给原告。被告王委光在案涉合同履行过程中出借自己的银行账户向原告收取定金50000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第六十五条规定，出借银行账户的，出借人和借用人应当作为共同诉讼人，因此被告王委光应当在其出借银行账户收取的50000元范围内向原告承担连带清偿责任。综上，在案涉房屋转让过程中因各被告严重违约，导致原告遭受巨大损失，请求法院查明事实，判令：1、��认原告与被告丁昌翼、源源公司签订的《房地产转让合同》解除；2、被告丁昌翼向原告退回购房款283000元（包括定金50000元、房款233000元）并支付违约金80000元（按房款总价20%计算），律师费10000元；3、被告源源公司对被告丁昌翼所负373000元债务向原告承担连带清偿责任；4、被告源源公司退回原告支付的居间费10000元；5、被告王委光在50000元范围内对被告丁昌翼所负债务向原告承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由三被告承担。被告丁昌翼辩称，原告与被告丁昌翼双方存在房屋买卖关系，居间方是被告源源公司，在卖房时被告丁昌翼欠了银行贷款200000元，原告以及被告源源公司是知悉的，因此与原告协商出售价为400000元，低于市场价格550000元到580000元之间，被告丁昌翼因急需资金还债因此才低价售房，原告也同意代为偿还银行贷款。经三方协商，先还清银行欠款然后再过户，在2017年4月14日签合约与2017年4月20日公证时，案涉房屋没有被查封，因被告丁昌翼需处理完毕全部事项才过户，在2017年5月去房管所办理解押时，被告丁昌翼知悉案涉房屋已被法院查封不能进行过户时，就通知了原告及被告源源公司，并见面洽谈。案涉房屋房价为400000元，实际只收了原告273000元，其中20000元是定金，30000元是公证时给的房款，原告仍欠127000元没有支付，被告丁昌翼与原告协商，可先交楼，原告也同意，在当天就写了交楼的字据，钥匙也给了原告，并告知原告待被告丁昌翼处理完全部事项后再办理过户，且双方未约定过户时间。后期处理的进度会及时通知原告，并承诺被告丁昌翼24小时开机，随时配合原告方。后来原告也没有与我方进行沟通而是直接向法庭起诉。被告丁昌翼目前没有还款能力，也不同意承担律师费和违约金。被告源源公司、王委光共同辩称，被告源源公司不应与被告丁昌翼共同向原告对373000元债务承担连带责任，也不应向原告退还居间费10000元。被告源源公司仅作为居间人提供居间活动，若原告与被告丁昌翼签订了居间的《房地产转让合同》，被告源源公司就完成了全部义务，即可收取居间费用。原告与被告丁昌翼、源源公司签订的《房地产转让合同》前言黑体字明确表示“买卖双方了解并已检查对方身份及下述物业所有状况”，说明原告已了解案涉房屋的真实情况，权属的查明义务并不在被告源源公司，不应承担相应责任。《房地产转让合同》第三条黑体字明确载明“卖方保证该物业为本合同第二条所述状态，如出现其他产权、税务、债务、查封、租赁、供楼款等纠纷时，由卖方在过户条件前处理完毕”，说明即使出现查封造成案涉房屋无法过户，也应由卖方负责，与被告源源公司无关。该条是合同三方的约定，被告源源公司也以黑体字尽到了明确告知的义务，不应承担相应的责任。原告、被告丁昌翼以及被告源源公司签订居间的《房地产转让合同》的时间是2017年4月14日，被告源源公司当日即在东莞房管的网上进行了东莞市存量房网上挂牌出售委托协议即网签，网签上载明案涉房屋并没有被查封，是可以交易的房屋。如果在网签当日案涉房屋处于查封状态，网签是无法进行的。虽然在2017年4月14日之后案涉房屋出现被查封状态，但并不在被告源源公司的义务及可控范围之内，被告源源公司更不应对此承担相应责任。在2017年4月20日委托公证当日，公证人员在出具公证书之前也是通过联网查询了案涉房屋的状态，同样是处于无查封状态，后出具了公证书。如果公证时案涉房屋处于被查封状态，公证处也是不予公证的，��更证明了此前交易过程中案涉房屋处于未被查封状态，被告源源公司不应对后续查封造成的后果承担责任。因被告源源公司已完成了居间义务，其所收到的10000元居间费无需退还。被告王委光不应在50000元范围内对被告丁昌翼所负债务向原告承担连带清偿责任。被告王委光是此次房屋买卖合同居间人即被告源源公司的工作人员，其行为是履行的职务行为，被告王委光所收取的50000元并未作为个人收入，也没有将该50000元作为被告源源公司的收入，只是代被告丁昌翼收取，并在原告转入20000元和30320元的当日即2017年4月14日和2017年4月4月20日即转入被告丁昌翼的账户内，并非个人或单位收取或截留，所以被告王委光不应在此50000元范围内对原告承担清偿责任。经审理查明，案涉房屋位于东莞市××室，房屋为被告丁昌翼所有，房地产权证号为Ｃ5××28，于2017年4月19��被东莞市第二人民法院作出（2017）粤1972民初3843号民事裁定书作出查封，申请查封人为案外人刘国华，后案涉房屋继续被东莞市第一人民法院及东莞市第二人民法院因其他案件轮候查封，截至一审辩论终结时尚未解封。2017年4月14日，原告作为买方，被告丁昌翼作为卖方，被告源源公司作为居间方，签订一份编号为NO.2016568的《房地产转让合同》，约定由被告丁昌翼将案涉房屋转让给原告，转让总价为400000元，案涉房屋存在抵押中，由买方出资赎楼，卖方全权公证委托；买方签订合同时支付定金20000元，于2017年4月20日前卖方做公证委托，买方进入赎楼，公证委托当天，买方再支付30000元给卖方，剩余350000元部分作为赎楼款，卖方在赎楼注销抵押7日内向房管部门办理过户申请手续，过户所需税费由买方支付，卖方收到全款当日将案涉物业交付给买方；基于居��方已经促成买卖双方签署合同，卖方需支付6000元佣金给居间方，买方需支付10000元佣金给居间方；如买方在约定期限内未能履行合同条款，以致合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金或要求买方支付房款总价20%的违约金，卖方有权再将该物业售予任何人；如卖方在约定期限未能履行合同条款，以致合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方需双倍返还买方定金或支付房款总价20%的违约金，并且买方有权要求继续履行合同；本合同发生纠纷时诉讼所产生的律师费、诉讼费、资产担保费、保全费由败诉方承担。合同签订后，原告通过被告王委光的账户向被告丁昌翼转交了定金20000元，向被告源源公司支付了佣金10000元。2017年4月20日，原、被告办理了公证委托，原告通过被告王委光的账户向被告丁昌翼转交了定金30000元，2017年4月25日原告向被告��昌翼支付了223000元用于赎楼。2017年5月份，被告丁昌翼前往房管部门办理解除抵押手续被告知案涉房屋已被人民法院查封，被告丁昌翼将上述情况告知被告王委光，由被告王委光告知原告，双方经协商被告丁昌翼于2017年5月18日出具一份《交楼确认书》，将案涉房屋先行交付给原告使用，约定剩余的房款在过完户付清。原告主张截至原告庭审时案涉房屋因被告丁昌翼的债务问题仍处于被查封的状态，无法完成过户，被告丁昌翼已构成违约，现原告要求解除案涉合同，被告丁昌翼应向原告退还已付的购房款共计273000元以及支付违约金80000元；原告提供《委托代理合同》、律师费发票主张原告委托广东潇水律师事务所进行本案诉讼支出律师费10000元，应由被告丁昌翼承担；被告源源公司未能及时对案涉房屋进行查档，导致原告受到经济损失，应对被告丁昌翼因违约而所负债务承担连带清偿责任，并应向原告退还佣金10000元；被告王委光出借账户收取款项50000元，亦应在50000元的范围内承担清偿责任。被告丁昌翼则主张案涉合同并未约定过户的时间，被告丁昌翼可在被查封的事宜处理完毕的情况下继续过户，被告丁昌翼并未构成违约，无需支付违约金及律师费。被告源源公司、王委光则主张被告源源公司已经在签订合同当日对案涉房屋进行网签，可知案涉房屋此时并未被查封，同时在办理公证委托时亦要求公证人员进行了产权查询，被告源源公司已经履行了居间义务，无需向原告退还佣金，同时被告王委光收到原告支付的款项50000元已经转交给被告丁昌翼，无需就被告丁昌翼的违约承担责任。庭审中，经本院释明，原告主张如法院认定原告的诉讼请求存在房屋买卖合同关系以及居间服务合同两个法律关系，要求法院优先处理居间服务合同关系，后原告在庭审后向本院提交情况说明，明确表示要求法院优先处理房屋买卖合同关系。2017年6月1日，原告以三被告违约为由提起本案诉讼，请求判如所请，本院于2017年6月11日向被告丁昌翼送达起诉状副本。以上事实，有原告提供的《房地产转让合同》、转账凭证、电子凭证、收据、微信聊天记录、《房产登记信息查询结果》、《委托代理合同》、律师费发票、被告丁昌翼提供的收据、《交楼确认书》、购房收据复印件、被告源源公司、王委光提供的东莞市存量房网上交易系统查询打印件、挂牌凭证单、公证处产权查询、聊天记录、银行服务记录查询以及本案庭审笔录附案为证。本院认为，案涉房屋登记在被告丁昌翼名下，原告与被告丁昌翼签订《房地产转让合同》将案涉房屋转让给原告，约定的购房价对价也相对合理，内容条款并没有违反法律法规强制性的规定。综上，本院认定案涉《房地产转让合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。根据原告提供《房产登记信息查询结果》显示截至一审辩论终结前案涉房屋因被告丁昌翼的债务问题被人民法院查封仍未解封，导致案涉交易无法继续进行，虽然原告与被告丁昌翼达成《交楼确认书》约定由被告丁昌翼先行交楼给原告使用，余款在过户时付清，但被告丁昌翼未能在合理期限内解决债务问题使案涉房屋予以解封，原告的合同目的实际上已无法实现，被告丁昌翼的行为已构成根本违约，作为守约方的原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，有权要求解除《房地产转让合同》。同时，根据《中华人民共和��合同法》第九十六条的规定，本院于2017年6月11日向被告丁昌翼送达了本案的起诉状副本，视为被告丁昌翼已经知悉原告要求解除合同的主张，故案涉合同应于2017年6月11日解除。因被告丁昌翼构成根本违约，两被告应退还原告已经支付的购房款273000元，同时根据合同约定，原告有权要求被告丁昌翼支付违约金80000元。至于原告主张的律师费，因被告丁昌翼构成违约，根据合同约定，应由被告丁昌翼承担。在案涉《房地产转让合同》中，原告与被告丁昌翼形成的是房屋买卖合同关系，原告与被告源源公司形成的是居间服务合同关系，被告丁昌翼构成根本违约，原告以被告源源公司未尽到查档义务及被告王委光提供收款账户进行收款为由要求被告源源公司及被告王委光就被告丁昌翼的违约责任承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。如原告认��被告源源公司未尽到作为居间方的合同义务，属于另一法律关系，原告可另行提起诉讼，要求被告源源公司退还已付的佣金10000元或承担相应的合同违约责任，而不应在本案中一并处理，故对于原告在本案中要求被告源源公司退还佣金10000元的诉讼请求，在本案中不予处理，由原告另行提起诉讼进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年4月14日就买卖位于东莞市常平镇红荔侨苑德胜阁B02室（房地产权证号：Ｃ5××28）签订一份编号为NO.2016568的《房地产转让合同》于2017年6月11日解除；二、被告丁昌翼应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告马维珍已付购房款人民币273000元；三、被告丁昌翼应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告马维珍违约金人民币80000元；四、被告丁昌翼应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告马维珍律师费人民币10000元；五、驳回原告马维珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3523元，原告马维珍已预交，由原告马维珍负担276元，由被告丁昌翼负担3247元。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审判员　黎杰��二〇一七年七月二十七日书记员　江婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。来自