（2017）京03民终8622号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-26
案件名称
北京实地房地产开发有限责任公司与吴芳琴商品房预售合同纠纷���审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京实地房地产开发有限责任公司,吴芳琴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8622号上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴芳琴，女，1985年10月12日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所实习律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人吴芳琴商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托诉讼代理人孙冉，被上诉人吴芳琴的委托诉讼代理人郭雪、武萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：撤销一审判��，依法改判驳回吴芳琴的诉讼请求，本案的诉讼费用由吴芳琴承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。吴芳琴提交的录音证据及向实地公司发送的快递书面函不能证明吴芳琴向实地公司主张过迟延办理楼栋权属证明的违约责任。电话录音证据无日期，且无法证明通话双方当事人身份。快递函提交的地址是北京O**写字楼销售中心，并非实地公司的住所地或实际经营地，实地公司亦未收到此快递。回复函内容仅是要求实地公司答复“房本什么时候可以办下来”、“什么原因导致房本迟迟不能办理”，并无要求实地公司支付逾期办证违约金的内容。二、一审法院法律适用错误。按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条规定：“约定违约金为按日（月）给付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独使用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。”吴芳琴于2017年3月14日起诉要求实地公司支付迟延取得楼栋权属证明违约金，支付期限自2014年5月29日起至实际取得权属证明之日止。但2014年5月29日至2015年3月14日期间的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不应支持吴芳琴此期间要求实地公司支付违约金的诉讼请求。三、吴芳琴主张的违约金数额过高，法院应当予以减少。《合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。吴芳琴主张的违约金数额过分高于其所受到的损失，法院应当予以减少。吴芳琴辩称，服从一审法院判决，不同意实地公司的上诉请求，请求维持原判。双方明确约定了违约金的计���方式，实地公司应当按照约定继续支付迟延办理楼栋权属证明的违约金。吴芳琴向一审法院起诉请求：1.判令实地公司向吴芳琴支付自2014年5月29日至2017年5月4日（共1072天）的延迟办理楼宇权属证明的违约金268060元；2.诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2013年5月27日，吴芳琴（买受人）与实地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：该房屋坐落为通州区××小区6层703（以下简称703号房屋）；合同约定房屋总价款为2477370元。吴芳琴办理703号房屋的入住手续，实地公司向吴芳琴交付703号房屋。因涉及面积差，吴芳琴补交房差23192元，吴芳琴实际交纳购房款2500562元，实地公司于2013年5月27日为吴芳琴出具金额为747370元的发票，于2014年8月8日为吴芳琴出具金额为1753192元的发票。《预售合同》第二十二条���权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2014年5月28日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……”实地公司至今仍未办理完毕703号房屋所在的3号住宅楼的竣工验收备案手续，亦未取得3号住宅楼的楼栋权属证明。一审庭审中，实地公司称吴芳琴起诉主张的2015年3月15日之前的违约金已过诉讼时效，吴芳琴对此不予认可，称超过诉讼时效部分，在2014年就曾经向实地公司主张过权利，起诉之前吴芳琴发函实地公司没有签收，实地公司是在规避责任，之前没有起诉是想与实地公司和平解决。吴芳琴提供证据录音和函对上述意见予以佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中吴芳琴与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应在2014年5月28日前办理完毕楼栋权属证明，但时至今日实地公司仍未办理完毕吴芳琴所购得的703号房屋所在3#住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约。故吴芳琴要求实地公司支付迟延办理楼宇权属证明违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于实地公司辩称吴芳琴主张2015年3月15日之前的迟延办理楼宇权属证明的违约金已过诉讼时效故不应支持，因吴芳琴提供了双方的录音证据及吴芳琴向实地公司发送的快递书面函，均证明其曾主张过此权利，实地公司虽对此予以否认，但其未提供相应证据予以反驳，故对实地公司的抗辩理由，一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：实地公司给付吴芳琴2014年5月29日至2017年5月4日迟延办理楼栋权属证明违约金268060元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认，本院认为：实地公司与吴芳琴签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。经审理查明的事实可以确认，实地公司在一审法庭辩论终结前仍未取得涉诉楼栋的权属证明，实地公司逾期未办证的行为已经构成违约，且楼栋权属证明的无法办理显然对吴芳琴办理房屋产权证产生不利影响，进而限制了吴芳琴对房屋所有权部分权能的行使，故实地公司应当按照合同的相关约定承担违约赔偿责任。关于实地公司称吴芳琴主张2015年3月15日之前��迟延办理楼宇权属证明的违约金已过诉讼时效的主张，吴芳琴提供双方的录音及吴芳琴向实地公司发送的快递书面函证明其曾主张过此权利。实地公司虽对此予以否认，但依据顺丰快递回执单，是由于实地公司拒收快递导致快递未送达。且实地公司未提供其他证据予以反驳，对实地公司的该项上诉理由，本院不予采信。故实地公司主张不应支付吴芳琴违约金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院关于违约金的计算起止期限、金额并无不当，本院予以维持。综上所述，实地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5372元，由北京实地房地产开发有限责��公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣代理审判员 李 冉代理审判员 付 哲二〇一七年七月二十七日书 记 员 赵婷婷 来源：百度“”