（2017）湘12民终569号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
湖南君天物业管理有限公司与杨利华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨利华,湖南君天物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终569号上诉人(原审被告)杨利华，女，1975年10月11日出生，汉族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人杨松杰，男，1969年1月17日出生汉族，居民，住怀化市鹤城区，系被告杨利华之夫。被上诉人(原审原告)湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，统一社会信用代码91430102740628661Q。法定代表人何坚，系该公司经理。委托诉讼代理人蒋自然，男，1958年9月30日出生，汉族，居民，住长沙市芙蓉区，系该公司项目经理。上诉人杨利华因与被上诉人湖南君天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨利华的委托代理人杨松杰、被上诉人湖南君天物业管理有限公司的委托代理人蒋自然均到庭参加询问。本案现已审理终结。原判认定：原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均作了约定，其中第六条约定联排别墅物业收费标准为1.2元/月/平方米，第七条约定业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务，而包括被告杨利华在内的该小区业主至今未成立业主委员会，也未另行签订物业买卖合同。2008年5月7日，被告杨利华购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林九道001号房，即联排V9001号房，合同面积为231.47平方米，签订了《商品房买卖合同》。该合同第十六条对物业管理进行了约定：经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。”2008年11月7日，被告杨利华与原告方签订了《万隆.维也纳森林业主收楼书》，合同面积为231.47平方米（产权登记面积为234.99平方米），签署了《万隆.维也纳森林业主临时管理规约》和《承诺书》，办理了交房、入伙手续，明确了物业管理费按每月每平方米1.2元收取等内容。交房后，原告依约履行了物业管理服务义务，被告未入住，也未交纳物业服务费，现原告起诉要求被告交纳2011年7月1日到2016年12月31日的物业服务费16750元和违约金1675元。原判认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业与万隆房地产置业有限公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告杨利华在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业依约为被告杨利华提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，被告杨利华作为业主，在接受和享受了原告君天物业提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向原告君天物业及时履行交纳物业服务费的义务。被告杨利华的物业服务费应从房屋交付之日的次月起即2011年7月开始计算。被告杨利华未入住，原告君天物业要求被告按90%的计算比例交纳2011年7月至2016年12月31日期间的物业服务费16750元的诉讼请求，符合《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，法院予以支持。按照《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告杨利华未按约定交纳物业服务费存在违约，因此，被告应当承担支付违约金的责任。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，现原告酌情要求被告按所欠金额的10%承担违约金1675元，未违反法律规定，法院予以支持。被告杨利华提出的“原告与万隆&维也纳森林小区建设单位万隆房地产公司签订的前期物业服务合同水经招投标对被告无约束力、被告未办理入住手续不应当承担物业费、空置房物业收费按每平方米1.2元/月*0.9的标准收取无法律依据的辩论意见，因与被告所签订的《万隆.维也纳森林业主收楼书》和入伙协议以及购房合同所约定的事实不符，本案查明的事实均证实了被告所签订的入伙手续、即入住手续，同时也接受了原告管理物业的收费标准，原告无扩大收费范围或提高收费标准收费的事实，故被告提出的被告不承担物业费或者应当按照50%支付物业费的意见不能成立，法院不予支持；另外，因该物业一直由被告所占有使用但未缴纳物业费，原告按照被告累计所欠物业费计算，并延续履行了物业服务和累计欠费的催收义务，故被告提出的2011年7月1日至2014年11月3日物业费的请求权超过诉讼时效的理由不能成立，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告杨利华在本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费16750元；二、限被告杨利华在本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金1675元。案件受理费51元，由被告杨利华负担。上诉人杨利华不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审违背法定程序，未给予上诉人足够举证期；二、双方所签《前期物业合同》无约束力；三、被上诉人按每平方米1.2元收取物业费偏高；四、上诉人未入住，按90%的计算比例收取物业费过高；五、被上诉人的起诉已超过诉讼时效；六《签约文件》等应作证据采信；七、被上诉人按每平方米1.2元收取物业费则应提高服务等级。请二审法院依法改判，支持上诉人的请求。被上诉人湖南君天物业管理有限公司答辩称:原判决认定事实清楚,处理正确,请二审法院依法予以维持。本案在二审审理过程中，上诉人杨利华与被上诉人湖南君天物业管理有限公司均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷证明，足以认定。本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：上诉人的上诉请求是否成立。经查，上诉人杨利华的丈夫即委托代理人杨松杰领取民事诉状副本及举证通知书等的时间至一审开庭时间，已超过一个月，符合法定举证期限的规定，故上诉人提出“原审违背法定程序，未给予上诉人足够举证期”的理由不能成立。上诉人未入住是实，其提出“被上诉人按每平方米1.2元收取物业费偏高，上诉人未入住，按90%的计算比例收取物业费过高，按每平方米1.2元收取物业费则应提高服务等级，双方所签《前期物业合同》无约束力，《签约文件》等应作证据采信”的请求，既无事实依依据，也无法律依据，其提出的上诉主张，不予支持。因该物业一直由上诉人占有使用，却未依约缴纳物业费，被上诉人延续履行物业服务，并按照上诉人累计所欠物业费计算，已尽累计欠费的催收义务，故上诉人提出请求权超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。据此，上诉人杨利华提出的上诉理由不能成立，故对其提出依法改判的请求，本院不予支持。综上所述，原判决程序合法，认定事实基本清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51元，由上诉人杨利华承担。本判决为终审判决。审 判 长 张义泰审 判 员 欧晓林审 判 员 夏英姿二〇一七年七月二十七日代理书记员 田健玲 来源：百度搜索“”