（2017）粤06民终5962号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-24
案件名称
甘彦军、刘锦城房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘彦军,刘锦城
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5962号上诉人（原审原告、反诉被告）：甘彦军，男，1969年2月11日出生，汉族，住河南省郑州市中原区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘锦城，男，1987年5月9日出生，汉族，住广东省和平县，委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。上诉人甘彦军因与被上诉人刘锦城房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。甘彦军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令解除甘彦军与刘锦城签订的买卖合同；2.一、二审案件受理费由刘锦城负担。事实与理由：（一）一审判决认定“合同虽约定了3月1日办理过户手续”与事实不符，合同约定的办理过户手续的日期是3月1日前。由于房屋中介经纪人刘桂深提前回家，刘锦城委托的广州竞宇金融服务有限公司由于春节前积压按揭贷款申请过多，要求在春节后才去办理手续。过完春节后，双方于2月7日办理贷款手续也没有超过合同约定的2月15日，甘彦军没有拖延行为。（三）甘彦军将贷款申请权交由非银行机构的广州竞宇金融服务有限公司办理，就是预见到银行方面的不可抗力，用来克服银行方面的不可抗力。当银行出现不可抗力时，应由形成事实买卖合同关系的刘锦城与广州竞宇金融服务有限公司承担责任。（四）在存在违约风险时，刘锦城应与甘彦军协商采取其他办法避免违约。刘锦城有能力从其他途径获得购房资金，避免违约。（五）银行的同贷书只是过户所需手续之一，只有刘锦城备齐所有手续，约甘彦军去办理过户过续，才算是完成过户手续的实际日期。而双方约定的时间是3月13日，已超过房屋买卖合同约定的期限13天。（六）刘锦城违反合同法第一百一十八条的规定，未通知甘彦军，不与刘锦城协商和出具证据的规定。（七）刘锦城违反合同法第一百二十二条的规定，拒绝对甘彦军的损失作出赔偿。刘锦城辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。甘彦军向一审法院起诉请求：1.解除甘彦军和刘锦城的房屋买卖合约（NO：0001075）；2.本案诉讼费由刘锦城承担。刘锦城提起反诉请求：1.甘彦军协助刘锦城办理将涉案房屋过户登记至刘锦城名下的手续；2.诉讼费由甘彦军承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城7栋1408房（权利证号0200667463），登记权属人为甘彦军。佛山市南海区国土城建和水务局于2017年4月20日出具的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示涉案房屋无抵押、无查封情况。2017年1月8日，甘彦军（卖方）与刘锦城（买方）、佛山市盈福居房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定甘彦军将涉案房屋以526100元的成交价出售予刘锦城。刘锦城须在签订本合同当天支付定金20000元给卖方；甘彦军在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；刘锦城应在2017年2月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甘彦军必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；双方同意于2017年3月1日前办理交易过户手续；房管部门受理交易递件当天刘锦城支付首期款20000元（含定金）予甘彦军；申请贷款额506100元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入甘彦军账户。如银行批准的贷款金额少于刘锦城申请的贷款金额，二者相差金额刘锦城须在过户递件当天（甘彦军与刘锦城双方诉讼中共同确认）以现金补足给卖方；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。若守约方同意继续履行合同的，仍有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延；备注：此价钱包含卖方一手维修基金，由于卖方当时放盘报的面积与实际面积有相差，买方愿意在总价的基础上另外给多3900元作为补偿（诉讼中，甘彦军与刘锦城双方共同确认该款应于过户递件当天支付）等约定。同日，甘彦军收取刘锦城支付的购房定金20000元并出具收据。2017年1月12日，刘锦城向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费1800元。2017年1月13日，广东南粤房地产与土地评估有限公司出具《初评答复书》，对涉案房屋进行市场价值评估，评估总值为651700元。2017年2月7日，甘彦军提交办理按揭贷款所需资料。2017年3月10日，中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，载明同意刘锦城就购买涉案房屋向我行贷款455000元，期限为30年的贷款申请。在买卖双方补齐我行所需资料、落实我行所要求的放款前提条件，承诺在二个月内办妥上述房地产交易过户手续及以我行我第一顺位抵押权人的抵押登记手续，贷款将划入卖方指定的账户。本意向书有效期为出具当日起计2个月止。过期后，如有必需，可向我行申请重新开立。2017年3月10日，经纪方告知甘彦军银行审批通过事宜。由于该《同意购房抵押贷款通知书》丢失，中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行又于2017年3月14日重新出具了落款时间为2017年3月14日的内容与上述同贷书内容完全一致的《同意购房抵押贷款通知书》。2017年3月11日，甘彦军出具《解除房屋买卖合约通知书》，申请解除涉案房屋买卖合同。经纪方工作人员在该通知下方手写补充：造成时间推迟的原因，是因为银行审批拖延所导致。经纪方通过网上预约，预约到双方办理缴税、过户手续的时间为2017年3月13日。2017年5月2日，户名为刘锦城、卡号为62×××54、开户行为中国银行佛山南海锦园支行的账户内显示可用余额为512013.58元。一审法院认为，甘彦军与刘锦城及经纪方签订的《房屋买卖合约》既包含了买卖双方之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。本案为房屋买卖合同纠纷，仅处理房屋买卖合同关系。涉案合同中关于房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，甘彦军与刘锦城双方应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为甘彦军是否享有合同解除权。甘彦军主张刘锦城未能按合同约定的时间取得银行贷款审批并办理过户已构成违约，故主张解除涉案房屋买卖合同。合同约定刘锦城应在2017年2月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甘彦军必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。双方于2017年1月8日签订涉案合同，刘锦城于1月12日委托按揭公司办理银行按揭贷款申请并支付按揭服务费，涉案房屋评估结果于1月13日取得，符合合同关于刘锦城申请银行按揭贷款的时间约定。而甘彦军于2月7日才向银行提交办理银行按揭贷款所需资料，甘彦军存在拖延行为，对未能及时取得银行贷款审批产生一定影响。取得银行同意贷款通知书的时间即2017年3月10日在合理的期限范围内，甘彦军并未举证证明刘锦城在其中存在过错导致审批时间迟延，刘锦城亦无法控制银行审批流程及时间，故刘锦城对此并无过错。合同虽约定了3月1日办理过户手续，但同时还约定了若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，根据合同约定过户的时间应作相应顺延。刘锦城于3月10日取得同贷书，预约于3月13日办理过户手续，刘锦城已及时履行了相应义务。综上，刘锦城在履行合同过程中不存在违约行为，甘彦军不享有合同解除权，应继续按合同约定履行自身义务。甘彦军主张解除合同，一审法院不予支持。刘锦城已按合同约定支付了定金，且刘锦城的银行账户余额显示其有全额支付涉案购房款的经济能力，甘彦军请求刘锦城协助办理房屋权属登记的主张符合双方约定及法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、甘彦军应于判决发生法律效力之日起十日内协助刘锦城办理将位于佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城7栋1408房（权利证号0200667463）变更登记至刘锦城名下的手续；二、驳回甘彦军全部本诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费50元（甘彦军已预交），由甘彦军自行负担。反诉受理费50元（刘锦城已预交），由甘彦军负担。二审中，甘彦军向本院提交了以下证据：1.相关房屋销售报价打印件，拟证明刘锦城应补偿其房屋差价的损失；2.刘桂深的证明，拟证明甘彦军没有拖延合同的履行。刘锦城未提交新证据。经审查，甘彦军提交的证据是网上打印件，真实性不能确认，而且甘彦军也未在本案中主张刘锦城补偿其房屋差价，故本院对此证据不予采信。对甘彦军提交的证明的真实性予以确认，是否予以采信本院综合本案案情予以判断。经审理，虽然一审法院在论述判决理由部分载明双方约定于3月1日办理过户手续，该表述不准确，但一审法院在一审判决查明事实部分已查明双方约定办理过户手续的时间是2017年3月1日前，该事实与双方合同的约定一致，故本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为甘彦军是否有权解除涉案合同，涉案合同是否应当继续履行。根据双方合同约定，刘锦城应在2017年2月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。刘锦城签订涉案合同后，于1月12日委托按揭公司办理银行按揭贷款申请并支付按揭服务费，并未违反涉案合同关于刘锦城申请银行按揭贷款时间的约定。虽然涉案合同约定双方应于2017年3月1日前办理过户手续，但合同已明确约定了若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。因刘锦城依约向银行提交的按揭贷款申请后，刘锦城对银行审批所需的流程和时间无法控制，银行未在双方约定的办理过户手续之日前批准贷款申请并非刘锦城的原因所导致的，故在银行出具同意贷款通知书后，双方办理过户手续的时间应作顺延。银行出具同意贷款通知书的时间为2017年3月10日，刘锦城预约于3月13日办理过户手续，刘锦城已及时履行了相应义务，不存在迟延履行合同义务的违约行为，故甘彦军请求解除合同缺乏理据，本院不予支持。由于双方合同中并未禁止委托第三方办理抵押贷款申请手续，在刘锦城在申请银行贷款过程中不存在违约行为的情况下，甘彦军以刘锦城委托广州竞宇金融服务有限公司代办申请贷款手续且超过约定时间取得贷款同意书为由主张刘锦城违约缺乏理据，本院不予支持。同时，由于双方未约定刘锦城应在银行尚未对是否同意贷款作出决定的情况下应先以现金支付房款，故甘彦军主张刘锦城在双方约定的办理过户手续的时间前未先以现金支付房款构成违约，缺乏理据，本院不予支持。由于甘彦军请求解除合同理由不成立，在刘锦城请求继续履行涉案合同且涉案合同存在继续履行可能性的情况下，一审法院判令甘彦军继续履行协助办理过户手续的合同义务并无不当，本院予以维持。综上所述，甘彦军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由甘彦军负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉代理审判员 潘伟丹二〇一七年七月二十七日书 记 员 黎嘉鸿 来自